주택 임대차

경매에서 배당요구를 했다가 취하하면 임차인 대항력이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다가 종기 전에 취하해도 대항력은 그대로 남아 매수인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 대법원은 배당요구 절차를 밟지 않았다는 이유로 대항력이나 보증금반환채권을 포기했다고 볼 수 없다고 보았습니다. 지금은 전입일이 최선순위 저당권보다 앞서는지 확인해 두십시오.

배당요구를 거둬들였다고 해서 보증금을 포기한 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인은 매수인에게서 받는 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2022년 4월 인천의 한 아파트를 보증금 2억5천만원에 임차해 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 집주인은 그 뒤인 2023년 은행 근저당권을 설정했고, 2026년 은행이 경매를 신청했습니다. O씨는 처음에 배당요구를 했다가 예상 매각가가 낮아 보증금을 다 받지 못할 것 같다는 말을 듣고 종기 전에 배당요구를 취하했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당요구를 취하하면 대항력도 포기한 것이 되나요?

아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 매수인에게 대항해 보증금을 받을 때까지 임대차 존속을 주장하는 권리와, 매각대금에서 우선변제를 받는 권리를 함께 가지고 어느 쪽이든 선택할 수 있습니다. 배당요구를 했다가 취하했다고 이를 권리 포기로 보지 않습니다.

대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결은 임차인이 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금 우선변제를 받는 절차를 밟지 않았더라도, 매수인에게 대항할 수 없다거나 보증금반환채권을 포기했다고 볼 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 정합니다.

다만 이는 전입이 저당권 설정보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인에게 해당합니다. 저당권보다 늦게 전입한 임차인은 경매로 임차권이 소멸하므로, 배당요구를 취하하면 보증금을 회수할 길이 사실상 막힙니다.

배당요구는 언제까지 취하할 수 있나요?

배당요구의 종기 전까지입니다. 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구가 여기에 해당합니다.

종기는 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다. 종기 전에 취하하면 매각물건명세서에 매수인이 보증금을 인수한다는 취지가 반영되고, 입찰자들은 그 금액을 떠안을 것을 감안해 입찰합니다.

다음 경매에서 다시 우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 첫 경매에서 우선변제권을 선택해 보증금 전액을 배당요구했는데 다 받지 못했다면, 매수인에게 대항해 나머지를 받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수 있을 뿐입니다. 우선변제권은 매각으로 소멸하므로 뒤이은 경매에서 다시 우선변제를 받지 못합니다.

반면 첫 경매에서 배당요구를 종기 전에 취하해 우선변제를 선택하지 않았다면 대항력은 그대로이고, 매수인이 남은 보증금 전액을 인수합니다. 어느 쪽이 유리한지는 매각 예상가와 선순위 채권액에 따라 달라집니다.

배당요구 취하 임차인 대응 순서

• 대항력 확인 - 전입일과 최선순위 저당권 설정일을 비교합니다. 대항력이 있어야 취하가 의미가 있습니다.
• 취하 시기 확인 - 배당요구의 종기가 지났는지 확인합니다. 지났다면 철회할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 확인 - 보증금 인수 취지가 적혔는지 확인합니다. 입찰가와 매수인 태도가 여기서 정해집니다.
• 매수인에게 청구 - 매각 뒤 매수인에게 보증금 반환을 요구합니다. 받을 때까지 인도를 거절합니다.
• 후행 경매 대비 - 한 번 우선변제를 선택해 일부만 받았다면 다음 경매에서는 배당요구가 아니라 대항력으로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입과 저당권 설정이 같은 날이거나 임차인보다 먼저 가압류가 있으면 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구 취하는 보증금 포기인가요?
  아닙니다. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결은 임차인이 경매절차에서 우선변제 절차를 밟지 않았다고 매수인에게 대항할 수 없다거나 보증금반환채권을 포기했다고 볼 수 없다고 보았습니다. 대항력 있는 임차인은 매수인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
• 종기 뒤에도 배당요구를 철회할 수 있나요?
  매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 정한 것이고, 대항력 있는 임차인의 배당요구 철회는 매수인의 보증금 인수 여부를 바꾸므로 종기 전에만 할 수 있습니다.
• 저당권보다 늦게 전입했어도 취하해도 되나요?
  위험합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸한다고 정하고, 대항력 없는 임차인은 매수인에게 보증금을 청구할 수 없습니다. 이 경우 배당요구를 취하하면 경매 절차에서 보증금을 받을 방법이 거의 사라집니다.
• 첫 경매에서 일부만 받았으면 다음 경매에서 다시 받나요?
  우선변제로는 받지 못합니다. 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결은 첫 경매에서 우선변제권을 선택해 전액을 받지 못한 임차인은 매수인에게 대항해 존속을 주장할 수 있을 뿐 두 번째 경매에서 우선변제를 받을 수 없다고 보았습니다.
• 배당과 매수인 청구 중 무엇이 유리한가요?
  예상 매각가와 선순위 채권액에 따라 다릅니다. 매각대금으로 보증금 전액을 받을 수 있다면 배당요구가 빠르고, 선순위 채권이 많아 일부만 받을 것 같으면 매수인 인수를 택하는 편이 나을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항의 승계 규정이 매수인 청구의 근거입니다.
• 매수인이 집을 비우라고 하면 어떻게 하나요?
  보증금을 받을 때까지 비우지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력 자료를 제출해 다툽니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성