주택 임대차

경매 중 배당요구를 못 한 소액임차인, 낙찰자에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 근저당권 같은 앞선 권리가 없는 집에 먼저 입주와 전입신고를 마친 임차인이라면 배당요구를 하지 않았어도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 대법원 92다12827 판결은 소액보증금 우선변제 절차를 밟지 않았다고 대항력을 잃거나 보증금을 포기한 것이 아니라고 보았습니다. 지금은 등기부에서 전입일보다 앞선 근저당권·가압류·압류가 있는지부터 확인하십시오.

배당요구 기한을 놓쳤다고 해서 보증금을 모두 잃었다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024. 6. 근저당권 등 다른 권리가 전혀 없는 서울특별시의 빌라를 보증금 1억원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 2025. 7. 집주인의 채권자가 이 빌라에 강제경매를 신청했고, N씨는 장기 출장 중이라 배당요구 종기를 넘겼습니다. 2026. 4. 빌라가 매각되자 낙찰자는 N씨에게 집을 비우라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당요구를 안 하면 대항력이 사라지나요?

사라지지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 입주와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 인정하고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결은 여기의 양수에 강제경매에 의한 매각도 포함된다고 보았습니다.

같은 판결은 임차인이 경매절차에서 권리신고를 해 소액보증금 우선변제를 받는 절차를 밟지 않았더라도, 매수인에게 대항할 수 없게 되거나 보증금 반환 채권을 포기한 것으로 볼 수 없다고 했습니다. 경매로 임차권이 소멸하는 것이 원칙이지만, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.

대항력을 주장하려면 어떤 조건이 필요한가요?

전입일이 모든 선순위 권리보다 앞서야 합니다. 대항력은 입주와 전입신고 다음 날 생기므로, 그날이 근저당권 설정일·가압류 등기일·경매개시결정 등기일보다 앞서야 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 위 사례처럼 다른 권리가 없는 집에 2024. 6. 전입했고 경매 압류가 2025. 7.이라면 조건을 갖춘 것입니다.

반대로 전입보다 먼저 설정된 근저당권이 하나라도 있으면, 그 근저당권이 매각으로 소멸하면서 뒤에 생긴 임차권도 낙찰자에게 대항하지 못합니다. 이 경우 배당요구를 하지 않으면 보증금을 경매에서 받을 길이 막힙니다.

배당요구를 안 하면 무엇을 잃나요?

경매 대금에서 먼저 받을 기회를 잃습니다. 소액임차인의 최우선변제와 확정일자에 따른 우선변제는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 받을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 보증금 전액을 받을 때까지 거주할 수 있어 결과적으로 손해가 적지만, 낙찰자와의 협의나 소송이 필요해 시간이 더 걸립니다.

현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 대항력이 없는 임차인이라면 이 금액이라도 받으려면 종기 전에 배당요구를 해야 합니다.

배당요구 못 한 임차인 대응 순서

• 날짜 대조 - 전입일, 근저당권 설정일, 경매개시결정 등기일을 비교합니다. 대항력 유무가 정해집니다.
• 거주 유지 - 대항력이 있으면 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않습니다. 비우면 대항력을 잃습니다.
• 낙찰자에게 통지 - 보증금 반환을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 낙찰자가 임대인 지위를 이어받았다는 점을 적습니다.
• 인도명령 대응 - 낙찰자가 인도명령을 신청하면 대항력 자료를 내 다툽니다. 주민등록초본과 계약서가 쓰입니다.
• 반환 소송 - 협의가 안 되면 낙찰자를 상대로 보증금 반환 소송을 냅니다. 판결 뒤 집을 넘기며 돈을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 전후에 가압류가 있었거나 가족 중 일부만 전입했다면 등기부와 주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 낙찰자를 상대로 한 보증금 반환·인도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구 종기를 넘기면 보증금을 포기한 건가요?
  포기한 것이 아닙니다. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결은 소액보증금 우선변제 절차를 밟지 않았다고 해서 낙찰자에게 대항할 수 없다거나 보증금 반환 채권을 포기했다고 볼 수 없다고 했습니다. 대항력이 있으면 낙찰자에게 청구합니다.
• 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 하나요?
  대항력이 있으면 돌려줘야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 보고, 경매 매수인도 여기에 포함됩니다. 낙찰자는 보증금 반환 의무를 이어받아 반환할 때까지 임차인의 거주를 막을 수 없습니다.
• 근저당권이 전입보다 먼저면 어떻게 되나요?
  낙찰자에게 대항하지 못합니다. 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 경매로 임차권이 소멸하는 원칙이 적용되므로, 이때는 배당요구로 경매 대금에서 받아야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제는 배당요구 없이 받나요?
  받을 수 없습니다. 최우선변제는 민사집행법 제88조 제1항의 우선변제청구권이어서 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당됩니다. 대항력이 없는 소액임차인이 배당요구를 놓치면 최우선변제액도 받지 못하므로 종기 확인이 먼저입니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 확인하나요?
  법원 경매 공고나 사건 기록으로 확인합니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원은 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다. 경매개시 사실을 알게 되면 대법원 경매 정보에서 사건번호로 종기를 바로 확인합니다.
• 서울 소액임차인 기준 금액은 얼마인가요?
  현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 기준 금액은 그 집에 처음 담보물권이 설정된 날의 시행령을 따르므로, 담보물권이 없는 집이면 현행 기준으로 봅니다.

비슷한 상황

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