주택 임대차

배당요구를 못 한 소액임차인이 근저당권자에게 돈을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매에서 배당요구를 하지 않은 소액임차인은 근저당권자가 매각대금을 전부 배당받았더라도 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 대법원 2001다70702 판결은 소액보증금반환채권을 배당요구가 필요한 채권으로 보고, 배당요구 없이 확정된 배당은 법률상 원인이 있다고 판단했습니다. 지금은 경매가 배당요구 종기 전인지부터 확인하십시오.

배당요구를 못 한 채 배당이 끝났다면, 근저당권자를 상대로 부당이득 소송을 내기 위해 비용을 들일 필요는 없습니다. 판례상 그 청구는 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 1월 근저당권이 설정된 빌라를 보증금 3,000만 원, 월세 40만 원, 계약기간 1년으로 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 근저당권은 2023년 4월에 설정된 것이었습니다. 그해 근저당권자의 신청으로 경매가 진행됐지만 K씨는 법원 서류를 제대로 보지 못해 배당요구를 하지 않았고, 매각대금은 모두 근저당권자에게 배당됐습니다. K씨는 소액임차인으로서 받았어야 할 돈을 근저당권자에게 돌려 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당요구를 안 한 소액임차인이 근저당권자에게 부당이득을 청구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 소액임차인의 보증금반환채권은 배당요구를 해야 배당받는 채권이어서, 적법한 배당요구를 하지 않아 빠진 채 배당표가 확정되고 배당이 실시되면 그 몫이 후순위 채권자에게 갔더라도 법률상 원인 없는 이득으로 보지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 우선변제청구권자를 배당요구 채권자로 정하고 있습니다.

대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결은 소액보증금반환채권이 배당요구가 필요한 채권이라고 밝히고 부당이득반환 청구를 배척했습니다. 확정일자에 따른 우선변제권을 가진 임차인도 마찬가지입니다.

경매 중인데 배당요구 종기가 아직 안 지났다면요?

지금 배당요구를 하면 됩니다. 법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고하고, 소액임차인은 그때까지 임대차계약서와 주민등록표 등본을 붙여 권리신고 겸 배당요구를 할 수 있습니다. 사례의 보증금 3,000만 원은 서울 소액임차인 기준 안이어서 경매신청 등기 전 전입을 마쳤다면 전액이 최우선변제 대상입니다.

서울특별시 소액임차인은 보증금 1억 6,500만 원 이하에서 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 근저당권이 2023. 2. 21. 이후 설정돼 현행 기준이 적용됩니다. 그 전에 설정된 근저당권이라면 종전 기준을 따릅니다.

배당이 끝났으면 보증금은 누구에게 받나요?

집주인에게 받습니다. 경매로 소유권이 매수인에게 넘어갔더라도 보증금 반환 의무는 원래 임대인에게 남습니다. 사례처럼 근저당권이 입주보다 먼저 설정됐다면 임차권은 매각으로 소멸하므로 매수인에게 보증금을 청구할 수 없고, 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 내 그의 다른 재산에 집행해야 합니다.

반대로 입주와 전입신고가 첫 근저당권보다 앞섰다면 배당요구를 하지 않았어도 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이때는 매수인이 임대인 지위를 승계하므로 매수인에게 보증금 전액의 반환을 구합니다.

소액임차인 배당요구 누락 대응 순서

• 경매 진행 단계 확인 - 사건 조회로 배당요구 종기와 배당기일이 지났는지 봅니다. 종기 전이면 바로 배당요구를 합니다.
• 대항력 선후 확인 - 전입일과 첫 근저당권 설정일을 비교합니다. 전입이 앞서면 매수인에게 보증금을 청구합니다.
• 집주인 재산 조사 - 대항력이 없다면 집주인의 다른 부동산·예금을 확인합니다. 소송 뒤 집행할 대상을 미리 찾습니다.
• 가압류 검토 - 집주인 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 신청합니다. 판결 전에 재산을 묶어 둡니다.
• 보증금 반환 소송 - 집주인을 상대로 소를 내고 판결로 강제집행합니다. 소액사건이면 절차가 빠릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법원 통지가 잘못된 주소로 가는 등 배당요구를 못 한 데 절차상 하자가 있었다면 경매 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 소송과 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최우선변제권이 있으면 배당요구 안 해도 되나요?
  해야 합니다. 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결은 주택임대차보호법상 소액보증금반환채권이 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다고 판단했습니다. 민사집행법 제88조 제1항도 법률에 의한 우선변제청구권이 있는 채권자를 배당요구 채권자로 정합니다. 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당받지 못합니다.
• 배당요구는 언제까지 하나요?
  법원이 정한 배당요구 종기까지입니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원은 압류 효력이 생긴 뒤 첫 매각기일 이전으로 종기를 정하고, 같은 조 제3항에 따라 그 결정과 공고는 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 합니다. 공고와 통지서, 법원경매정보 사건 조회로 날짜를 확인합니다.
• 근저당권자가 받은 돈은 부당이득 아닌가요?
  아닙니다. 대법원은 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 확정되고 그대로 배당이 실시되었다면, 배당요구를 했을 경우 받을 수 있었던 금액이 후순위채권자에게 배당되었더라도 법률상 원인이 없다고 할 수 없다고 봅니다. 민법 제741조의 부당이득 요건을 채우지 못합니다.
• 매수인에게 보증금을 달라고 할 수 있나요?
  전입이 첫 근저당권보다 앞섰다면 할 수 있습니다. 이 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인이 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환을 구하고, 반환받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 근저당권보다 늦게 전입했다면 민사집행법 제91조 제3항에 따라 임차권이 매각으로 소멸해 매수인에게 청구할 수 없습니다.
• 집주인에게는 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 경매로 소유권이 넘어가도 임대차계약의 당사자인 집주인의 보증금 반환 의무는 없어지지 않습니다. 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 내고 판결을 받아 그의 다른 재산에 강제집행합니다. 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 신청해 둡니다.
• 서울 소액임차인 기준은 지금 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하 임차인이 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호와 제10조 제1항 제1호가 정한 금액입니다. 경매되는 집의 담보물권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 담보물권자에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다.

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