주택 임대차

배당요구를 했던 임차인이 낙찰 뒤 계약기간이 남았다며 나가지 않으면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임차인이 배당요구로 임대차 종료를 주장해 놓고 매각허가결정 확정 뒤 우선변제권을 포기하며 대항력을 주장하는 것은 특별한 사정이 없으면 허용되지 않습니다. 대법원은 금반언과 신의칙에 어긋난다고 보았습니다. 지금은 임차인의 배당요구서와 배당표부터 확인하십시오.

임차인이 계약기간이 남았다고 주장한다고 바로 보증금을 떠안겠다고 합의할 필요는 없습니다. 배당요구 기록이 매수인의 핵심 근거입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 3월 경매로 아파트를 낙찰받아 매각허가결정이 확정되었고 4월에 대금을 냈습니다. 보증금 3억원의 임차인은 기간 만료를 이유로 배당요구를 해 두었는데, 대금 납부 뒤 계약기간이 1년 남았다며 배당을 포기하고 계속 살겠다고 했습니다. 매각물건명세서에는 인수할 보증금이 없다고 적혀 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당요구를 한 임차인이 나중에 대항력을 주장할 수 있나요?

특별한 사정이 없는 한 주장할 수 없습니다. 임대차가 끝났다며 배당요구를 해 놓고 매각허가결정이 확정된 뒤 기간이 남았다며 우선변제권을 포기하고 매수인에게 대항하는 것은 금반언과 신의칙에 어긋난다는 것이 판례입니다.

배당요구를 한 임차인은 매각대금에서 보증금을 받을 것이므로, 입찰자는 보증금을 인수하지 않는다고 믿고 값을 정합니다. 그 믿음 위에서 매각허가결정이 확정되었는데 임차인이 입장을 바꾸면 매수인이 예측하지 못한 손해를 입게 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회하지 못하게 정하고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구가 여기에 해당합니다. 그러므로 대항력 있는 임차인이 계속 살고 싶었다면 종기 전에 배당요구를 철회했어야 하고, 종기가 지난 뒤의 번복은 절차상으로도 받아들여지기 어렵습니다.

임차인이 입장을 바꿔도 되는 특별한 사정은 무엇인가요?

판례는 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 있으면 예외를 둘 여지를 남겼지만, 단순히 계약기간이 남았다거나 더 살고 싶다는 사정은 여기에 해당하지 않습니다. 임차인이 속거나 착오에 빠진 경위가 매수인 쪽에 있는 경우 정도가 논의됩니다.

한편 임차인이 배당요구를 했지만 보증금 전액을 배당받지 못했다면 남은 보증금을 받을 때까지 대항하는 것은 입장 변경이 아닙니다. 이 경우 매수인은 잔액을 떠안습니다.

매수인은 어떤 절차로 인도를 받나요?

매수인은 매각대금을 모두 낸 뒤 6개월 안에 집행법원에 인도명령을 신청할 수 있고, 법원은 대항할 수 있는 권원이 없는 점유자에게 인도를 명합니다. 임차인이 배당요구 기록과 반대되는 주장을 하면 심문에서 배당요구서와 매각물건명세서를 제출합니다.

인도명령이 나오면 이를 집행권원으로 삼아 인도 집행을 할 수 있습니다. 임차인이 배당금을 받으려면 매수인의 인도확인서가 필요하므로, 협의로 이사 날짜를 정하는 경우가 많습니다.

임차인 입장 번복 대응 순서

• 배당요구 기록 확보 - 임차인의 권리신고 겸 배당요구서를 열람·복사합니다. 기간 만료 주장이 적혀 있는지 봅니다.
• 매각물건명세서 확인 - 인수되는 보증금이 없다고 적혀 있는지 확인합니다. 매수인의 신뢰를 보여 주는 자료입니다.
• 배당액 확인 - 임차인이 보증금 전액을 배당받는지 배당표로 봅니다. 전액이면 입장 변경은 신의칙 위반입니다.
• 인도명령 신청 - 대금 완납 뒤 6개월 안에 신청합니다. 기간을 넘기면 인도소송을 냅니다.
• 인도확인서 협의 - 배당금 수령에 필요한 인도확인서를 이사와 맞바꾸는 방식으로 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 보증금 일부만 배당받거나 배당요구 경위에 다툼이 있는 경우에 해당하면 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구 종기 전이면 철회할 수 있나요?
  종기 전이라면 배당요구를 철회할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 계속 살고 싶다면 종기 전에 철회해 매수인이 보증금을 인수하는 조건으로 매각이 진행되게 해야 합니다. 종기가 지나면 매수인의 부담이 바뀌는 배당요구는 철회하지 못합니다.
• 임차인이 배당금을 받고도 안 나가요
  보증금 전액을 배당받은 임차인의 임차권은 경락으로 소멸하므로 계속 살 권원이 없습니다. 매수인은 인도명령을 신청하고, 법원은 대항할 권원이 없는 점유자에게 인도를 명합니다. 인도명령을 받으면 강제집행으로 인도를 받을 수 있습니다.
• 임차인이 일부만 배당받았다면요?
  보증금 전액을 받지 못한 대항력 있는 임차인은 남은 금액을 받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이 경우는 입장 변경이 아니어서 신의칙 문제가 생기지 않습니다. 매수인은 올바른 배당액 기준으로 계산한 잔액을 반환해야 합니다.
• 인도명령 기간을 넘기면 어떻게 하나요?
  대금 완납 뒤 6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고 일반 인도소송을 내야 합니다. 소송은 시간이 더 걸리므로 대금을 내면 곧바로 인도명령을 함께 신청하는 것이 실무입니다. 점유이전금지가처분을 먼저 해 두기도 합니다.
• 임차인에게 이사비를 줘야 하나요?
  법적 의무는 없습니다. 다만 인도명령과 집행에 드는 시간과 비용을 고려해 이사비를 주고 인도 날짜를 약속받는 합의가 많이 쓰입니다. 합의서에는 인도일, 금액, 인도확인서 교부 시점을 함께 적습니다.
• 매각허가결정 전에 입장을 바꾸면요?
  판례 사안은 매각허가결정 확정 뒤의 번복이었습니다. 확정 전이라도 배당요구 종기가 지났다면 철회가 제한되고, 입찰자들이 이미 배당요구를 믿고 값을 정했으므로 같은 신의칙 문제가 생길 수 있습니다. 기록을 보고 판단합니다.

비슷한 상황

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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