권리금

백화점 매장 2년 영업을 보장한다며 받은 권리금, 임대인 탓이 아니라며 안 돌려주면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대인이 자기 잘못이 아니라고 해도 약속한 영업 보장기간을 채워 주지 못했다면 남은 기간에 해당하는 권리금은 돌려줘야 합니다. 대법원은 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 매장 영업이 끝난 사안에서 임대인에게 잔존기간 부분의 권리금 반환의무를 인정했습니다. 지금은 영업 보장 문구가 적힌 계약서·문자와 매장 철수 통보일을 확인해 두십시오.

임대인의 잘못(고의·과실)을 따로 증명해야 권리금을 돌려받는 구조가 아닙니다. 보장 약정과 기간만 확인되면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 회사를 그만두고 받은 퇴직금으로 백화점 안 매장 운영권을 가진 임대인과 계약을 맺었습니다. 임대인은 이 매장에서 2년 이상 영업하게 해 주겠다며 권리금 6,000만원을 요구했고, A씨는 그 말을 믿고 지급했습니다. 그런데 2025년 1월 임대인과 백화점의 계약이 갱신되지 않아 A씨는 10개월 만에 매장을 비워야 했습니다. 임대인은 백화점 사정이라 자기 책임이 아니라며 권리금 반환을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영업 보장 약정을 하고 낸 권리금은 언제 돌려받나요?

보장기간 동안 영업을 하지 못하게 되면 남은 기간에 해당하는 권리금을 돌려받을 수 있습니다. 권리금은 영업시설·거래처·점포 위치에 따른 이점 같은 재산적 가치를 넘겨받거나 일정 기간 쓰는 대가로 주는 돈입니다. 그래서 약속한 기간을 다 쓰면 반환 문제가 생기지 않고, 기간을 채우지 못하면 쓰지 못한 부분이 문제됩니다.

대법원은 권리금이 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정 아래 지급된 경우, 보장기간 동안 이용이 이루어졌다면 반환의무가 없다고 보았습니다. 반대로 임대인의 사정으로 계약이 중도에 끝나 보장기간 동안 이용하지 못했다면 임대인이 반환의무를 진다고 판단했습니다.

임대인이 자기 잘못이 아니라고 하면 반환의무가 없어지나요?

없어지지 않습니다. 백화점이 계약을 갱신하지 않은 것은 매장 운영권을 가진 임대인 쪽 사정이고, 임차인이 약속받은 기간을 쓰지 못하게 된 결과는 같습니다. 대법원이 판단한 사안도 백화점 매장 운영권자와 백화점의 계약이 갱신되지 않아 2년 영업 보장을 지키지 못한 경우였고, 영업권리금 일부 반환을 명한 원심을 그대로 유지했습니다.

임차인이 먼저 계약을 깨고 나가거나, 임차인의 차임 연체로 계약이 해지된 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다. 누구 쪽 사정으로 영업이 끝났는지가 먼저 정리돼야 합니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 민법을 기준으로 씁니다.

보장 약정 없이 낸 권리금도 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 권리금은 보증금·차임과 달리 임대차계약의 내용이 아니어서, 기간 보장 약속이 없으면 임대인에게 반환을 청구할 근거가 약합니다. 이때는 계약이 끝날 무렵 새 임차인에게서 권리금을 받는 길을 먼저 봅니다.

일반 상가 임대차라면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다. 이를 어기면 손해배상 책임을 지는데, 이는 영업 보장 약정에 따른 반환청구와는 다른 제도입니다. 백화점 매장처럼 임대인이 건물주가 아닌 경우에는 적용 여부를 따로 따져야 합니다.

권리금 반환 청구 대응 순서

• 보장 약정 확인 - 계약서 특약, 문자, 녹음에서 「2년 보장」 같은 기간 문구를 찾습니다. 기간이 특정돼야 반환 범위를 계산할 수 있습니다.
• 영업 종료 사유 정리 - 백화점 통보문, 임대인의 철수 요청 문자를 모읍니다. 임대인 쪽 사정으로 끝났다는 점이 반환의무의 출발점입니다.
• 잔존기간 계산 - 영업 시작일과 철수일로 실제 이용 개월 수를 셉니다. 보장기간에서 뺀 개월 수가 반환 비율이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 계산한 금액과 근거를 적어 임대인에게 반환을 요구합니다. 요구한 날짜가 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 소송·보전 검토 - 임대인이 버티거나 재산을 처분하려 하면 가압류와 반환청구 소송을 검토합니다. 보증금 반환과 함께 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 권리금 계약서에 「어떤 경우에도 반환하지 않는다」는 특약이 있거나 백화점과의 계약 구조가 위탁·특정매입처럼 복잡하면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 백화점 탓이라며 권리금을 안 돌려줘요.
  그 이유만으로 반환의무가 없어지지 않습니다. 영업 보장 약정 아래 권리금을 받았고 백화점 계약이 갱신되지 않아 약속한 기간을 채우지 못했다면, 대법원은 임대인이 남은 기간에 해당하는 권리금을 돌려줘야 한다고 봅니다. 임대인의 고의나 과실은 요건이 아닙니다.
• 반환받는 권리금은 어떻게 계산하나요?
  지급한 권리금에 보장기간 중 쓰지 못한 기간의 비율을 곱합니다. 예를 들어 권리금 6,000만원, 보장기간 24개월, 실제 영업 10개월이면 남은 14개월 비율인 3,500만원이 반환 대상입니다. 영업 시작일과 철수일을 문서로 확정해 두어야 다툼이 줄어듭니다.
• 보장 기간을 다 채웠으면 권리금을 못 받나요?
  원칙적으로 못 받습니다. 약속한 기간 동안 매장을 유효하게 이용했다면 권리금의 대가는 이미 받은 것으로 봅니다. 이때는 임대인이 아니라 다음 임차인에게서 권리금을 받는 방법을 찾아야 하고, 계약서에 그 기회를 막는 특약이 있는지 확인해야 합니다.
• 계약서에 보장 기간이 없고 말로만 들었어요.
  말로 한 약속도 약정으로 인정될 수 있지만 증명이 문제입니다. 권리금을 요구하던 때의 문자, 카카오톡, 녹음, 함께 들은 사람의 진술이 있으면 보장 약정을 주장할 수 있습니다. 증거가 전혀 없으면 반환 청구가 받아들여지기 어렵습니다.
• 권리금 반환도 상가임대차법이 보호하나요?
  영업 보장 약정에 따른 반환은 민법상 약정의 문제로 판단합니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금의 정의와 임대인의 권리금 회수 방해 금지를 정하고 있고, 보장 약정 권리금의 반환 범위는 대법원 판례가 기준이 됩니다.
• 임대인이 재산을 빼돌릴까 걱정됩니다.
  소송 전에 임대인의 예금이나 부동산에 가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류는 반환청구권이 있다는 사정과 보전의 필요성을 소명해야 하고, 법원이 정하는 담보를 제공해야 합니다. 임대인이 매장 보증금을 백화점에서 돌려받는 경우 그 반환채권을 가압류하는 방법도 있습니다.

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