주택 임대차

반지하 셋집에 도둑이 들었는데 집주인에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 반지하 셋집에 도둑이 들어도 집주인은 원칙적으로 도난을 막아 줄 보호의무가 없어 방범창을 달아 준 뒤라면 손해배상을 받기 어렵습니다. 대법원 1999다10004 판결은 임대인의 의무를 집을 사용·수익하게 할 의무로 한정하고 안전배려의무를 부정했습니다. 지금은 계약 전후 창문·잠금장치 상태와 수리 요청 문자를 날짜순으로 정리해 두십시오.

도둑이 들었다고 해서 곧바로 월세를 끊거나 보증금에서 도난 금액을 빼겠다고 통보할 필요는 없습니다. 먼저 수리 요청부터 합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024. 9. 도로변 다세대주택 반지하를 보증금 1천만원, 월세 50만원에 얻었습니다. 담장이 낮고 대문도 없는 집이었고, 계약 때 이런 사정을 보고 들어갔습니다. 2025. 3. 창문으로 도둑이 들어 노트북을 잃었고, 집주인은 그 뒤 방범창을 달아 줬습니다. 2025. 11. 다시 도둑이 들자 E씨는 집주인에게 두 번의 도난 피해를 모두 배상하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

셋집에 도둑이 들면 집주인이 배상해야 하나요?

원칙적으로 아닙니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결은 통상의 임대차에서 임대인의 의무는 목적물을 제공해 사용·수익하게 하는 데 그치고, 임차인의 안전을 배려하거나 도난을 막아 줄 보호의무까지 지는 것은 아니라고 보았습니다. 집을 넘겨준 뒤에는 임차인의 관리 아래 사용이 이루어진다는 이유입니다.

같은 판결은 반지하, 낮은 담장, 대문 없음, 방범창 없음이라는 사정을 알고 임차했고 1차 도난 직후 집주인이 방범창을 설치해 준 사안에서 임대인의 손해배상 책임을 부정했습니다. 위 사례도 이와 비슷해 배상 청구는 어렵습니다.

집주인의 수선의무는 어디까지인가요?

집을 계약 목적대로 쓸 수 없게 만드는 파손은 집주인이 고쳐야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 깨진 창문이나 고장 나 잠기지 않는 현관문처럼 그대로 두면 살 수 없는 정도라면 수선의무가 생깁니다.

반대로 임차인이 큰 비용 없이 쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장은 집주인의 수선의무가 아닙니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결이 이 기준을 세웠습니다.

집주인에게 책임을 물을 수 있는 경우는?

수리를 요청했는데 집주인이 고치지 않아 도난이 생긴 경우입니다. 예를 들어 부서진 창문 잠금장치를 고쳐 달라고 여러 번 요청했는데 방치해 그 창문으로 도둑이 들었다면, 수선의무 불이행과 도난 사이의 관계를 따져 채무불이행 책임을 물어 볼 수 있습니다. 계약서에 집주인이 방범창이나 보안장치를 설치해 주기로 한 특약이 있는데 지키지 않은 경우도 같습니다.

이때도 손해 전부를 받기는 어렵고, 임차인이 창문을 열어 둔 사정 같은 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다. 요청 날짜와 방치 기간을 증명할 문자가 가장 중요한 자료입니다.

반지하 도난 사고 대응 순서

• 경찰 신고 - 사건 접수 번호와 피해 목록을 받습니다. 절도범에게 손해배상을 청구할 때 쓰입니다.
• 현장 사진 - 침입 경로와 잠금장치 상태를 찍어 둡니다. 수선의무 대상 파손인지 판단 자료가 됩니다.
• 수리 요청 문자 - 집주인에게 고칠 부분을 적어 문자로 보냅니다. 방치 기간 계산의 시작일이 됩니다.
• 특약 확인 - 계약서에 보안장치 설치 약정이 있는지 봅니다. 있으면 채무불이행 책임을 따질 근거가 됩니다.
• 보험 확인 - 가재도구 도난을 보장하는 보험이 있는지 봅니다. 집주인 책임과 별개로 보상받을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수리 요청을 무시당한 기록이 있거나 보안장치 설치 특약이 있다면 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 손해배상과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 방범창이 없는 집이면 집주인 책임인가요?
  그것만으로는 책임이 생기지 않습니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결은 방범창 없는 반지하라는 사정을 알고 임차한 경우 집주인에게 안전배려의무가 없다고 보았습니다. 계약서에 방범창 설치 특약이 있거나 수리를 요청했는데 방치한 경우라면 따로 따져 볼 수 있습니다.
• 고장 난 창문 잠금장치는 누가 고치나요?
  집을 쓸 수 없을 정도의 고장이라면 집주인이 고칩니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 반대로 임차인이 적은 비용으로 쉽게 고칠 수 있는 소모품 교체 정도라면 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다.
• 수리 요청을 무시해 도둑이 들면요?
  집주인에게 책임을 물을 여지가 생깁니다. 수선의무를 이행하지 않은 것이 채무불이행이 되고, 그로 인해 도난이 생겼다는 관계가 인정되면 민법 제390조에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 요청 날짜와 방치 기간을 보여 주는 문자가 핵심 자료입니다.
• 도난 피해를 월세에서 빼도 되나요?
  임의로 빼면 차임 연체가 될 수 있습니다. 집주인의 배상 책임이 확정되지 않은 상태에서 월세를 줄여 내면 연체액이 쌓이고, 2기 차임액에 이르면 계약 해지 사유가 됩니다. 배상 문제는 따로 청구하고 월세는 그대로 내는 것이 안전합니다.
• 수선의무를 면제한 특약이 있으면요?
  작은 수리만 면제됩니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결은 수선의무 면제 특약이 있어도 범위를 명시하지 않았다면 통상 생기는 소규모 수선에 한하고, 대파손 수리나 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이라고 보았습니다.
• 도둑에게 직접 배상을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 절도는 불법행위이므로 민법 제750조에 따라 범인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 형사재판 중 배상명령을 신청하거나 따로 민사소송을 낼 수 있고, 범인이 잡히지 않았다면 경찰 접수 기록을 보관해 두었다가 나중에 씁니다.

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