주택 임대차

법무법인에서 인증받은 전세 계약서도 확정일자로 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공증인가 법무법인에서 사서증서 인증을 받은 임대차계약서는 그 인증일자가 확정일자가 되어 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건을 채웁니다. 대법원 98다28879 판결이 이렇게 판단했고, 현행 주택임대차보호법 제3조의6 제1항도 공증인을 확정일자부여기관으로 정합니다. 지금은 계약서 원본의 인증 문구와 인증일자를 확인하십시오.

인증을 받은 계약서라면 주민센터에서 확정일자 도장을 다시 받을 필요는 없습니다. 인증일자만으로 확정일자 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 3월 아파트를 보증금 2억 원에 임차하면서 임대인과 함께 공증인가 법무법인을 찾아가 임대차계약서에 사서증서 인증을 받았고, 입주와 전입신고도 마쳤습니다. 등기부에는 N씨 입주 전 설정된 1순위 근저당권이 있었고, 입주 몇 달 뒤 2순위 근저당권이 설정됐습니다. 2026년 경매가 시작되자 2순위 근저당권자는 주민센터 확정일자가 없으니 N씨가 자기보다 뒤라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법무법인 인증을 받은 계약서도 확정일자가 있는 것으로 보나요?

봅니다. 법무법인이 공증인법에 따라 임대차계약서에 사서증서 인증을 마쳤다면 그 인증일자가 곧 확정일자입니다. 인증받은 계약서는 공증인의 확정일자인이 있는 사문서에 해당하므로, 대항요건과 함께 갖추면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 공증인을 확정일자부여기관으로 정하고 있습니다.

대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결은 확정일자를 「당사자가 나중에 변경할 수 없는 확정된 일자」로 정의하고, 법무법인의 사서증서 인증일자가 여기에 해당한다고 판단했습니다. 사례에서 N씨는 2순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다.

확정일자는 어디서 받을 수 있나요?

주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 확정일자부여기관은 주택 소재지, 부여일, 차임과 보증금을 적은 확정일자부를 작성하므로 부여 사실이 기관에 남습니다.

주민센터 확정일자는 비용이 적고 온라인 신청도 가능해 가장 많이 씁니다. 공증인 인증은 계약 내용 자체에 대한 증명력까지 필요할 때 선택합니다. 어느 기관에서 받든 우선변제권에서는 효력이 같으므로, 이미 인증을 받았다면 같은 계약서로 주민센터 확정일자를 또 받지 않아도 순위가 달라지지 않습니다.

1순위 근저당권보다도 앞서나요?

앞서지 않습니다. 확정일자 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 그보다 늦은 권리자에게만 앞섭니다. 사례처럼 입주 전에 설정된 1순위 근저당권은 N씨보다 먼저 배당받고, N씨는 그 다음 순위에서 2순위 근저당권자보다 먼저 받습니다.

보증금 2억 원은 서울 소액임차인 기준 1억 6,500만 원을 넘으므로 1순위 근저당권보다 앞서는 최우선변제는 받을 수 없습니다. 선순위 근저당권 금액과 매각대금을 비교해 회수 가능성을 따져야 합니다.

공증 계약서 확정일자 대응 순서

• 인증 문구 확인 - 계약서에 인증 번호와 인증일자가 찍혀 있는지 봅니다. 날짜만 적힌 사본은 효력을 증명하기 어렵습니다.
• 인증 기관 등록부 발급 - 필요하면 인증한 법무법인에 인증 사실 증명을 요청합니다. 원본 분실에 대비합니다.
• 순위 비교표 작성 - 전입 다음 날, 인증일자, 근저당권 설정일을 한 줄로 적습니다. 늦은 날이 순위 기준입니다.
• 배당요구 - 종기까지 인증 계약서를 붙여 배당요구를 합니다. 배당표에 순위가 반영됩니다.
• 배당기일 이의 - 순위가 뒤로 밀렸다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 냅니다. 판례를 근거로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인증이 계약서 사본에만 되어 있거나 인증 뒤 계약 내용이 바뀐 경우에는 원본과 인증 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공증 인증일자가 왜 확정일자가 되나요?
  나중에 바꿀 수 없는 날짜이기 때문입니다. 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결은 확정일자를 증서 작성일에 관한 완전한 증거가 되는, 당사자가 나중에 변경할 수 없는 확정된 일자라고 보고, 법무법인의 사서증서 인증일자가 공증인의 확정일자에 해당한다고 판단했습니다.
• 확정일자는 어떤 기관에서 받을 수 있나요?
  여러 곳에서 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인법에 따른 공증인을 확정일자부여기관으로 정합니다. 어느 기관에서 받든 효력은 같습니다.
• 인증받으면 1순위 근저당권보다 앞서나요?
  앞서지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선할 뿐입니다. 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날보다 먼저 설정된 근저당권은 임차인보다 먼저 배당받습니다. 선순위 근저당권보다 앞서는 것은 소액임차인의 최우선변제뿐입니다.
• 전입보다 인증을 먼저 받으면 순위는요?
  늦은 날이 기준입니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 생기므로, 인증을 먼저 받았다면 전입 다음 날이 순위 기준일이 됩니다. 반대로 전입을 먼저 했다면 인증일자가 기준입니다. 이 날짜와 근저당권 설정일을 비교해 배당 순위를 정합니다.
• 보증금 2억 원이면 최우선변제도 되나요?
  서울 기준으로는 되지 않습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호는 서울특별시 소액임차인을 보증금 1억 6,500만 원 이하로 정하므로, 2억 원은 최우선변제 대상이 아닙니다. 이 경우 확정일자에 따른 순위배당으로만 보증금을 회수하므로 선순위 근저당권 금액이 중요합니다.
• 배당표에서 순위가 밀리면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의를 하고 1주 안에 소를 냅니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 배당이의 소 제기 사실을 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 소송에서는 인증 계약서와 판례를 근거로 확정일자 효력을 주장합니다.

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