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빌린 땅 위 건물에 전세권을 받았는데 토지 임대차가 끝나면 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물 전세권의 효력은 그 건물을 위한 토지 임차권에도 미치고, 건물 소유자는 전세권자 동의 없이 토지 임대차를 없앨 수 없습니다. 민법 제304조가 이렇게 정하지만, 건물 소유자가 땅값을 내지 않아 끝나는 경우까지 막아 주지는 않습니다. 지금은 토지 임대차계약서와 건물 소유자의 토지 차임 납부 상황부터 확인하십시오.

건물 전세권자가 토지 소유자와 따로 계약을 맺어야 전세권의 효력이 땅에까지 미치는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2022년 토지 소유자 Q씨에게서 땅을 빌려 그 위에 2층 근린생활시설을 짓고 보존등기를 마쳤습니다. 2024년 11월 P씨는 이 건물 전체를 R씨에게 전세금 2억 2천만원으로 전세권을 설정해 주었습니다. 2026년 5월 R씨는 P씨가 토지 임대차를 정리하고 땅에서 손을 떼려 한다는 소문을 들었고, 그렇게 되면 건물을 쓰지 못하게 되는 것은 아닌지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 전세권의 효력이 토지 임차권에도 미치나요?

미칩니다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면, 그 전세권의 효력은 건물 소유를 목적으로 한 지상권이나 임차권에도 미칩니다. 건물만 있고 땅을 쓸 권리가 없으면 전세권이 의미가 없기 때문입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 이 규정으로 건물 전세권자가 토지 소유자에 대해 건물 소유자의 토지 임차권을 원용할 수 있게 합니다. 토지 임차권이 대항력을 갖추었다면 토지가 팔려도 전세권자는 건물을 계속 쓸 수 있는 기반을 유지합니다.

건물 소유자가 토지 임대차를 마음대로 끝낼 수 있나요?

끝낼 수 없습니다. 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 토지 임차권이나 지상권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 토지 임대차를 합의로 해지하거나 기간을 줄이는 약정이 여기에 해당합니다.

동의 없이 이런 합의를 했다면 전세권자에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. R씨라면 P씨와 토지 소유자에게 동의하지 않는다는 뜻을 서면으로 알려 두는 편이 안전합니다.

건물 소유자가 땅값을 안 내서 토지 임대차가 끝나면요?

이 경우는 전세권자가 막기 어렵습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 민법 제304조 제2항이 제한하는 것은 포기나 기간 단축 같은 전세권설정자의 임의적 행위이고, 지료를 내지 않아 토지 소유자가 소멸청구를 하는 것은 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다.

같은 판결은 건물 소유자가 토지사용권을 잃으면 토지 소유자가 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있고, 전세권자나 대항력 있는 건물 임차인도 이를 막을 수 없다고 보았습니다. 그래서 건물 소유자의 토지 차임 납부 상황을 확인하는 것이 전세권자의 실질적인 보호 수단이 됩니다.

토지 임차권은 어떻게 대항력을 갖추나요?

건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 임대차 자체를 등기하지 않아도, 임차인이 그 땅 위 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다. P씨가 건물 보존등기를 마쳤다면 토지가 팔려도 새 소유자에게 토지 임차권을 주장할 수 있습니다.

건물 전세권자 대응 순서

• 토지 임대차 확인 - 토지 임대차계약서의 기간, 차임, 해지 조항을 확인합니다. 건물 소유자에게 사본을 요구합니다.
• 건물 등기 확인 - 건물 보존등기가 되어 있는지 봅니다. 토지 임차권의 대항력이 여기서 나옵니다.
• 동의 거부 통지 - 건물 소유자와 토지 소유자에게 전세권자 동의 없는 임대차 해지·기간 단축에 동의하지 않는다고 알립니다. 해지 소문이 있을 때 보냅니다.
• 차임 납부 점검 - 건물 소유자가 토지 차임을 연체하는지 확인합니다. 연체로 인한 해지는 전세권자가 막기 어렵습니다.
• 전세금 회수 대비 - 토지 사용권이 흔들리면 전세권 소멸과 전세금 반환 청구, 경매청구를 준비합니다. 퇴거 청구를 받았을 때 서두릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 임대차에 기간 만료가 가까워 있거나 토지 소유자가 이미 건물 철거 소송을 냈다면 계약서와 소송 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 사용권과 건물 명도를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 전세권자가 토지 소유자와도 계약해야 하나요?
  따로 계약하지 않아도 됩니다. 민법 제304조 제1항은 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면 전세권의 효력이 건물 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다고 정합니다. 전세권자는 건물 소유자의 토지 임차권을 원용해 토지 소유자에게 건물 사용을 주장할 수 있습니다.
• 건물 소유자가 토지 임대차를 합의 해지하면 어떻게 되나요?
  전세권자에게는 효력이 없습니다. 민법 제304조 제2항은 전세권설정자가 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다고 정합니다. 합의 해지나 기간 단축 약정이 여기에 해당하므로 전세권자는 그 해지를 무시하고 건물을 계속 쓸 수 있다고 주장할 수 있습니다.
• 건물 소유자가 땅 지료를 안 내면 저도 나가야 하나요?
  나가야 할 수 있습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 지료 미지급을 이유로 한 토지 소유자의 지상권 소멸청구는 민법 제304조 제2항이 막는 행위가 아니고, 토지사용권을 잃은 건물의 점유자는 토지 소유자의 퇴거 청구를 막을 수 없다고 보았습니다. 전세권자는 건물 소유자에게 전세금 반환을 청구해야 합니다.
• 토지가 팔리면 토지 임차권도 사라지나요?
  건물이 등기되어 있으면 사라지지 않습니다. 민법 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 건물 보존등기가 있다면 새 토지 소유자에게도 토지 임차권을 주장할 수 있고, 전세권자도 이를 원용할 수 있습니다.
• 동의하지 않는다는 뜻은 어떻게 알리나요?
  건물 소유자와 토지 소유자 모두에게 내용증명으로 알리는 방법이 확실합니다. 민법 제304조 제2항은 동의 없는 소멸 행위를 제한하므로 전세권자가 동의한 적이 없다는 사실을 증명할 수 있어야 합니다. 서면에 건물 전세권 등기 내용과 토지 임대차 해지·기간 단축에 동의하지 않는다는 뜻을 적습니다.
• 토지 임대차 기간이 끝나면 건물은 어떻게 되나요?
  건물 소유자가 갱신을 청구하고, 거절되면 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 민법 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간이 끝났을 때 건물이 현존하면 지상권자의 갱신청구권과 매수청구권 규정을 준용한다고 정합니다. 매수청구가 받아들여지면 전세권은 새 건물 소유자에 대한 관계로 정리해야 합니다.

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