교회가 관리비만 낸다면 무상인가요?

관리비가 실제 공용 관리 비용 수준이면 무상 사용으로 볼 여지가 있습니다. 반대로 관리비 명목으로 월세에 가까운 금액을 받는다면 건물주가 이익을 얻는 것이어서 영리목적 사용으로 다툴 수 있습니다. 금액과 산정 방식을 확인해야 합니다.

가족이 무상으로 들어와 장사를 하면요?

건물이 영리목적으로 쓰이는 것이므로 예외에 해당하지 않습니다. 이 조항은 건물이 영리목적으로 쓰이지 않는 경우를 말하므로, 무상이라도 가족이 가게를 열면 건물주가 다른 이유로 거절한 것과 같게 평가될 수 있습니다.

1년 6개월은 언제부터 계산하나요?

임대차 종료 후부터 계산합니다. 대법원은 이 조항을 임대인이 임대차 종료 후 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우로 해석했습니다. 기존 임차인이 영업하던 기간은 들어가지 않습니다.

건물주가 1년 뒤 교회를 내보내고 세를 놓으면요?

정당한 사유가 인정되지 않아 배상책임을 집니다. 대법원은 비영리 사용을 이유로 거절했더라도 1년 6개월 안에 영리목적으로 사용하면 손해배상책임을 부담한다고 보았습니다. 재임대 사실을 사진과 광고로 남겨 두십시오.

배상액은 어떻게 정하나요?

새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 종료 당시 권리금은 감정평가로 정하는 경우가 많고, 그 상한 범위 안에서 임차인이 실제로 입은 손해를 따집니다.

손해배상 청구 기한이 있나요?

있습니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구하지 않으면 시효로 소멸합니다. 1년 6개월을 지켜본 뒤에 청구하더라도 기간은 남아 있지만, 종료일을 기준으로 계산해 늦지 않게 준비해야 합니다.

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권리금

건물주가 교회에 상가를 무상으로 빌려주겠다며 새 임차인을 거절하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

건물주가 아닌 사람이 쓰더라도 상가건물이 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰이지 않는다면 새 임차인 거절의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 법은 사용 주체를 건물주로 한정하지 않고 건물이 영리목적으로 쓰이지 않는지를 보며, 대법원도 건물주가 다른 사람에게 제공하는 경우를 포함한다고 봅니다. 지금은 그 사람이 정말 대가 없이 쓰는지, 건물주가 거절할 때 그 사유를 댔는지 확인하십시오.

그 자리에서

건물주가 거절 이유를 말로만 밝혔다면 그 내용을 문자로 다시 확인받아 두십시오. 정당한 사유는 거절 당시 댄 이유를 기준으로 판단합니다.

건물주가 비영리 사용을 이유로 댔다고 해서 권리금을 바로 포기할 필요는 없습니다. 종료 후 1년 6개월 동안 실제 사용 모습을 지켜본 뒤 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021년부터 보증금 3천만원, 월세 180만원에 상가 2층을 빌려 학원을 운영했습니다. 2026년 4월 계약 만료를 앞두고 권리금 3천만원에 새 임차인을 구했지만, 건물주는 가까운 교회에 공간을 무상으로 빌려주기로 했다며 거절했습니다. D씨는 건물주가 아닌 교회가 쓰는 경우에도 거절이 정당한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 아닌 사람이 쓰는 경우도 해당하나요?

해당할 수 있습니다. 조문은 「상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」라고만 정하고 누가 사용하는지 한정하지 않습니다. 대법원은 이 조항이 국회 심사 과정에서 건물주가 건물을 다른 사람에게 제공하는 경우와 스스로 쓰는 경우를 모두 담도록 고쳐졌다고 설명했습니다. 따라서 교회, 복지시설, 가족 등 다른 사람이 쓰더라도 건물이 영리목적으로 쓰이지 않는다면 이 예외에 해당할 수 있습니다.

무상인지 유상인지가 왜 중요한가요?

건물주가 대가를 받으면 영리목적 사용이 되기 때문입니다. 교회가 월세나 사용료를 낸다면 건물주는 건물로 이익을 얻는 것이어서 이 예외가 적용되지 않습니다. 가족에게 무상으로 빌려주었더라도 그 가족이 가게를 열어 장사하면 건물이 영리목적으로 쓰이는 것입니다. 이름만 무상이고 관리비 명목으로 사실상 월세를 받는지도 확인해야 합니다.

거절이 정당하려면 무엇을 더 갖춰야 하나요?

건물주가 임대차 종료 시 이 사유를 들어 새 임차인을 거절하고, 실제로 1년 6개월 동안 영리목적 사용이 없어야 합니다. 다른 이유로 거절한 뒤 나중에 교회에 빌려주었다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 1년 6개월이 되기 전에 다시 세를 놓거나 유상으로 바꾸면 건물주는 배상책임을 집니다. 거절 당시 이유와 그 뒤의 실제 사용이 서로 맞아야 한다는 뜻입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 판단입니다.

비영리 사용을 이유로 한 거절의 판단 시점

만료 6개월 전
새 임차인 주선 가능
임대차 종료
비영리 사용 사유로 거절해야 함
종료 후 1년 6개월
영리 사용 없어야 정당한 사유 유지
종료 후 3년
손해배상청구권 시효 완성

정당한 사유가 인정되지 않으면 무엇을 청구하나요?

권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구합니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다.

비영리 사용 거절 대응 순서

거절 이유 확인 - 건물주가 어떤 사유로 거절했는지 문자로 받아 둡니다. 거절 당시의 이유가 판단 기준이 됩니다.
사용자와 조건 확인 - 누가 어떤 조건으로 쓰는지 알아봅니다. 사용료나 관리비 명목의 대가가 있으면 영리목적입니다.
권리금 계약서 보관 - 새 임차인과 맺은 계약서를 그대로 둡니다. 배상액 상한 기준이 됩니다.
종료 후 사용 기록 - 1년 6개월 동안 현장 사진, 간판, 사업자등록 여부를 주기적으로 남깁니다. 영리 사용이 있으면 정당한 사유가 무너집니다.
손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 소송을 냅니다. 사용 기록과 감정평가를 함께 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주와 사용자 사이에 기부나 후원 같은 다른 대가 관계가 있으면 그 약정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

건물주가 직접 쓰지 않으면 비영리 사용 예외가 적용되지 않는다고 생각하는 임차인이 있습니다. 법원은 누가 쓰는지보다 건물이 돈을 버는 데 쓰이는지를 봅니다. 교회에 무상으로 빌려주는 것도 예외에 해당할 수 있습니다.

그래서 무상인지를 보여 주는 기록과 날짜가 결정적입니다. 건물주가 거절하며 보낸 문자, 교회가 입주한 날, 사용료나 관리비를 내는지에 관한 자료, 종료 후 1년 6개월 동안의 현장 사진을 날짜별로 모아 둡니다.

이 기록은 손해배상 소송에서 정당한 사유가 무너지는 시점을 보여 주는 증거가 됩니다. 1년 6개월 안에 유상 전환이나 재임대가 확인되면 그 날짜부터 권리금 배상을 다툴 근거가 섭니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서, 새 임차인과의 권리금 계약서, 건물주의 거절 문자, 종료 후 건물 사용 사진을 준비해 주시면, 제3자의 사용이 영리목적인지, 거절에 정당한 사유가 유지되는지, 배상을 청구할 시점이 언제인지를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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