주택 임대차

보증금 못 받고 전대해 이사했는데 제 대항력은 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임대인 승낙을 받았거나 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있으면, 전차인이 전입신고를 마친 것으로 임차인의 대항력은 유지됩니다. 대법원은 전차인의 직접 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지·존속한다고 보았습니다. 지금은 임대인에게 동의를 요청한 기록과 전입·전출 날짜를 확인해 두십시오.

보증금을 못 받아 집을 비워야 할 때 전대가 무조건 금지되는 것은 아닙니다. 사정에 따라 전차인의 주민등록으로 임차인의 대항력이 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 5월 민간임대사업자 법인에게서 아파트를 보증금 1억원에 임차해 살았습니다. 2025년 초 지방 발령이 났지만 임대사업자가 부도 상태여서 보증금 반환 요청에 아무 답이 없었습니다. C씨는 2025년 4월 지인에게 집을 전대하고 이사했고, 지인은 같은 날 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 경매가 시작되자 은행은 C씨가 전출했으니 대항력이 없다고 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 이사 가고 전차인이 전입하면 대항력이 유지되나요?

임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 집을 인도받아 전입신고를 마쳤다면 유지됩니다. 대항요건은 임차인이 직접 사는 경우뿐 아니라 전차인을 통해 간접점유하는 경우에도 인정되고, 전차인의 주민등록으로 그 집이 임대차 목적물이라는 사실이 충분히 공시되기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항력 요건으로 주택의 인도와 주민등록만 정하고 있습니다. 판례는 이 요건을 전차인의 직접 점유와 주민등록으로도 채울 수 있다고 봅니다.

임차인이 먼저 전출하고 전차인이 며칠 뒤 전입하면 그 사이에 공백이 생깁니다. 그 공백 동안 근저당권이 설정되면 순위가 밀릴 수 있으므로, 전차인의 전입신고와 임차인의 전출은 같은 날 처리하는 것이 안전합니다.

임대인 동의 없이 전대했으면 어떻게 되나요?

원칙적으로 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 해지권을 가집니다.

다만 무단 전대라도 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 동의가 없었다는 이유만으로 해지하지 못합니다. 이때는 전대차가 임대인에게도 주장할 수 있는 적법한 것이 되고, 전차인의 인도와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 그대로 유지됩니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 이 구조를 확인했습니다.

배신적 행위가 아닌 특별한 사정은 어떻게 판단하나요?

한 가지 사정만으로 정하지 않고 여러 사정을 함께 봅니다. 위 판결은 임대사업자가 부도나 연락이 끊기고, 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 수년간 살 수밖에 없었으며, 임대인이 전대를 문제 삼아 해지한 적도 없었던 사정을 모아 배신적 행위가 아니라고 보았습니다.

반대로 임대인이 연락 가능한 상태였는데 동의 요청 없이 전대했거나, 전차인이 집을 훼손하거나 다른 용도로 쓴다면 특별한 사정으로 보기 어렵습니다. 이 판단은 사건마다 달라서, 전대 경위를 기록으로 남겨 두는 것이 결론을 좌우합니다.

전대 후 임차인 대항력 대응 순서

• 동의 요청 기록 - 임대인에게 전대 동의를 요청한 문자·내용증명을 보냅니다. 답이 없어도 요청 사실이 남습니다.
• 보증금 반환 요구 기록 - 보증금 반환을 요구한 날짜와 방법을 정리합니다. 전대가 보증금 회수 목적이었다는 사정이 됩니다.
• 전입 공백 없애기 - 전차인 전입신고일과 임차인 전출일을 같은 날로 맞춥니다. 공백 동안 설정된 권리보다 밀리지 않기 위해서입니다.
• 전대차계약서 작성 - 전대 기간·차임·원상회복을 적은 계약서를 씁니다. 전차인과의 분쟁을 줄입니다.
• 임차권등기명령 검토 - 임대차가 끝났다면 전대 대신 임차권등기를 마치고 이사하는 방법도 있습니다. 동의 문제를 피할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 전대를 이유로 해지 통지를 보냈거나 경매 배당에서 전차인 주민등록이 다투어지면 전대 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인이 전입하면 제 대항력이 이어지나요?
  임대인 승낙을 받은 전대라면 이어집니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 적법한 전대에서 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 임차인의 대항요건이 유지·존속한다고 보았습니다. 무단 전대라도 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있으면 같습니다.
• 임대인 동의 없이 전대하면 계약이 해지되나요?
  원칙적으로 임대인은 해지할 수 있습니다. 민법 제629조 제2항은 임차인이 동의 없이 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의가 없었다는 이유만으로 해지할 수 없습니다.
• 임대인이 연락이 안 되면 동의는 어떻게 받나요?
  동의를 받지 못해도 요청한 기록은 남겨야 합니다. 문자·내용증명으로 전대 동의를 요청하고 발송일을 보관하면, 임대인의 소재가 불분명했다는 사정과 함께 배신적 행위가 아니라는 근거가 됩니다. 민법 제629조 제1항의 동의는 방식이 정해져 있지 않습니다.
• 전출과 전입 사이에 며칠 비면 문제가 되나요?
  문제가 될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 공백 동안 근저당권이 설정되면 그 근저당권보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 전차인 전입과 임차인 전출은 같은 날 처리하는 것이 안전합니다.
• 전대 대신 쓸 수 있는 방법이 있나요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 임대인 동의가 필요 없습니다.
• 소액임차인 최우선변제도 전차인 전입으로 유지되나요?
  유지될 수 있습니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 소액임차인이 부도난 임대사업자에게 보증금을 받지 못해 전대한 사안에서 배신적 행위가 아닌 특별한 사정을 인정하고 우선변제권 요건인 대항요건이 유지된다고 보아 원심을 파기했습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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