주택 임대차

계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살면 월세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약기간이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에 계속 산다면 월세(차임)는 계속 내야 합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문이고, 내지 않은 월세는 나중에 보증금에서 빠집니다. 지금은 계약 만료일과 집주인에게 보증금 반환을 요구한 날짜를 기록해 두십시오.

보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행하는 관계입니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 4월 보증금 5천만원, 월세 60만원에 2년 계약으로 원룸을 빌렸습니다. 2026년 4월 계약이 끝났지만 집주인은 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다며 기다리라고 했습니다. O씨는 보증금을 못 받아 계속 사는 동안에도 월세를 내야 하는지, 밀린 월세를 보증금에서 빼 달라고 할 수 있는지 물었습니다. 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 이어지므로 사는 동안 월세는 발생합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝났는데 왜 월세를 내야 하나요?

임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」이 이렇게 정하므로, 임대인과 임차인은 계약상 권리와 의무를 그대로 가집니다. 임차인은 집을 계속 쓰는 대신 차임을 내야 합니다.

이 규정은 임차인을 보호하려는 것입니다. 임대차가 계속되는 덕분에 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하고, 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

보증금을 받기 전에 집을 비워줘야 하나요?

비워주지 않아도 됩니다. 임대차가 끝나면 임차인의 집 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 집주인이 보증금을 줄 준비를 하지 않는 한 임차인은 인도를 거절할 수 있습니다.

경매로 집이 넘어가 보증금을 배당받는 경우에도, 임차인은 집을 매수인에게 인도해야 배당금을 받을 수 있습니다. 인도와 보증금 수령이 맞물려 있다는 점은 같습니다.

밀린 월세는 보증금에서 빼도 되나요?

계약 종료 뒤에 생긴 월세도 결국 보증금에서 정산됩니다. 보증금은 임대차관계에서 생긴 임차인의 채무를 담보하므로, 집주인이 보증금을 돌려줄 때 밀린 차임을 빼고 돌려주게 됩니다. 임차인이 월세를 내지 않고 「보증금에서 빼라」고 통보하는 것도 흔한데, 정산 금액이 다투어질 수 있으니 통보 내용을 문자로 남겨 두는 편이 좋습니다.

먼저 이사 가야 하면 어떻게 하나요?

임차권등기명령을 신청하십시오. 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 집 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 가서 주민등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 이사 후에는 집을 쓰지 않으므로, 출입 카드와 현관 비밀번호를 넘겨 인도한 날 이후의 차임 부담을 두고 집주인과 정산하면 됩니다.

보증금 못 받은 임차인 대응 순서

• 반환 요구 기록 - 계약 만료 전후로 보증금 반환을 요구한 문자나 내용증명을 남깁니다. 이후 정산과 소송의 출발점입니다.
• 월세 납부 유지 - 사는 동안 월세를 계속 내거나, 보증금 공제를 원하면 그 뜻을 서면으로 알립니다.
• 이사 일정 결정 - 먼저 이사해야 하면 임차권등기명령부터 신청하고 등기 완료를 확인합니다.
• 정산표 작성 - 보증금에서 밀린 월세·관리비를 뺀 금액을 계산해 집주인에게 제시합니다.
• 반환 소송·지급명령 - 집주인이 계속 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송이나 지급명령을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 묵시적 갱신이 됐는지 다툼이 있거나 집주인이 바뀌었다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 끝나고 사는 동안 월세를 안 내면 어떻게 되나요?
  밀린 월세가 보증금에서 빠집니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하므로 차임 지급 의무도 계속됩니다. 집주인은 보증금을 돌려줄 때 밀린 월세를 공제할 수 있으므로 결국 받는 보증금이 줄어듭니다.
• 보증금 받을 때까지 이사 안 가도 되나요?
  됩니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임대차 종료 뒤 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로 보증금 반환 준비 없이 집을 비워 달라는 요구는 거절할 수 있습니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝난 뒤입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청할 수 있다고 정합니다. 계약 만료 전이나 합의 해지 전에는 신청할 수 없습니다.
• 임차권등기 후 이사 가면 대항력이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 등기 완료를 확인한 뒤 이사하십시오.
• 임차권등기 비용은 제가 부담하나요?
  임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 소송을 할 때 이 비용도 함께 청구하면 됩니다.
• 경매로 넘어가면 배당금은 바로 받나요?
  집을 인도해야 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 법원에 내야 배당금을 찾을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?
• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?

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