주택 임대차

보증금 일부만 내고 전입·확정일자를 받았으면 전액 우선변제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 보증금 일부만 낸 상태에서 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖췄다면 나머지를 나중에 냈어도 그 시점을 기준으로 보증금 전액에 우선변제권이 있습니다. 대법원은 우선변제권 요건으로 보증금 전액 지급을 요구하지 않는다고 봅니다. 지금은 비밀번호를 받은 날과 짐을 옮긴 날의 증빙을 확보하십시오.

잔금을 치른 날까지 기다렸다가 전입신고를 해야 보증금 전액이 보호되는 것은 아닙니다. 계약금만 낸 상태에서도 요건을 갖추면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 7월 15일 비어 있던 다가구주택 101호를 보증금 1억 8,000만원에 빌리며 계약금 1,800만원만 먼저 냈고, 그날 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 집주인에게 현관 비밀번호를 받아 다음 날 짐 일부를 옮겼고, 한 달 뒤 잔금 1억 6,200만원을 치르고 나머지 이사를 마쳤습니다. 그 한 달 사이 다른 임차인이 같은 건물 303호에 전세권설정등기를 마쳤고, 2026년 건물이 경매되자 K씨는 보증금을 늦게 냈으니 전세권자보다 뒤에 배당받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 일부만 내고 전입·확정일자를 받아도 전액 우선변제되나요?

됩니다. 주택임대차보호법은 우선변제권의 요건으로 대항요건과 확정일자만 요구하고, 계약 당시 보증금이 모두 지급되었을 것을 요구하지 않습니다. 보증금 일부만 낸 뒤 대항요건과 확정일자를 갖추고 나머지를 나중에 냈다면, 특별한 사정이 없는 한 요건을 갖춘 때를 기준으로 보증금 전액에 대해 우선변제권이 있습니다.

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결은 이 원칙을 밝히며, 계약 당일 일부 보증금을 내고 전입신고와 확정일자를 마친 임차인이 그 사이 전세권을 설정한 사람보다 먼저 배당받는다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항도 같은 구조입니다.

짐 일부만 옮겨도 주택을 인도받은 것인가요?

인도받은 것으로 볼 수 있습니다. 주택의 인도는 점유의 이전을 말하고, 반드시 물리적으로 모두 이사해야 하는 것은 아닙니다. 빈집의 현관 비밀번호를 받고 짐을 옮겨 놓았다면 그때 인도가 있었다고 봅니다.

위 판결은 현관 키를 넘겨받았는지, 자동문 비밀번호를 알게 되었는지, 이사를 할 수 있는 상태였는지를 함께 고려해야 한다고 했습니다. K씨는 7월 16일 짐을 옮겼으므로 늦어도 그날 인도받았고, 대항력은 그 다음 날인 7월 17일 생깁니다.

그 사이 전세권을 설정한 사람과는 누가 먼저인가요?

우선변제 기준일이 전세권설정등기보다 앞서면 임차인이 먼저입니다. K씨는 7월 17일 우선변제권을 갖추었고, 303호 전세권은 그 뒤 등기되었으므로 K씨가 보증금 1억 8,000만원 전액에 대해 먼저 배당받습니다.

다만 대항요건을 갖춘 뒤 보증금을 올린 증액분은 다릅니다. 증액분은 증액 계약을 한 뒤 새로 확정일자를 받아야 하고, 그 사이 생긴 권리보다는 뒤에 배당받습니다.

보증금 분할 지급 우선변제 대응 순서

• 인도일 증빙 확보 - 비밀번호를 받은 문자, 짐을 옮긴 날의 사진이나 이삿짐 영수증을 모읍니다. 인도 시점을 증명하는 자료입니다.
• 전입·확정일자 확인 - 주민등록초본과 확정일자가 찍힌 계약서를 떼어 둡니다. 기준일 계산의 출발점입니다.
• 보증금 지급 내역 정리 - 계약금과 잔금의 계좌 이체 내역을 정리합니다. 보증금 전액이 실제로 지급되었음을 보여 줍니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 점검·이의 - 기준일이 잔금일로 잡혔거나 순위가 틀렸다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 냅니다. 기한을 놓치면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금이 계약에서 정한 날보다 크게 늦어졌거나 보증금을 나중에 올린 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 안 냈으면 어떻게 되나요?
  보증금 일부만 내고 나머지를 끝내 내지 않았다면 실제로 지급한 금액만 우선변제를 받습니다. 판례가 전액 우선변제를 인정한 것은 나머지 보증금을 약정대로 나중에 지급한 경우입니다. 이체 내역으로 지급 사실을 증명해야 합니다.
• 전입신고를 이사보다 먼저 해도 되나요?
  대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날 생깁니다. 전입신고를 먼저 해도 인도가 늦으면 인도한 다음 날이 기준입니다. 빈집의 비밀번호를 받고 짐을 옮기는 것으로도 인도가 인정될 수 있습니다.
• 확정일자를 전입보다 먼저 받으면요?
  확정일자를 먼저 받았더라도 우선변제권은 대항요건을 갖춘 때부터 생깁니다. 대항력이 생기는 날은 인도와 전입신고를 마친 다음 날이므로, 그날이 확정일자보다 늦으면 그날이 기준입니다.
• 보증금을 나중에 올렸으면 증액분도 같은 순위인가요?
  아닙니다. 대항요건을 갖춘 뒤 증액한 보증금은 증액 계약서에 새로 확정일자를 받은 때부터 우선변제를 받습니다. 그 사이 설정된 근저당보다는 뒤에 배당되므로 증액 전에 등기부를 확인해야 합니다.
• 배당요구는 꼭 해야 하나요?
  확정일자를 갖춘 임차인이 매각대금에서 배당받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 대항력이 선순위라면 배당요구 없이 매수인에게 대항하는 길도 있지만, 어느 쪽이 유리한지는 배당 예상액을 보고 정합니다.
• 배당표 순위가 틀렸으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 다른 채권자의 순위에 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 뒤 그 증명을 집행법원에 내야 합니다. 기한을 넘기면 이의는 취하된 것으로 봅니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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