주택 임대차

보존등기 안 된 신축 주택에 세 들어도 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 사용승인만 받고 보존등기가 안 된 신축 주택도 주거용이면 주택임대차보호법이 적용되어 전입신고와 확정일자로 보호받습니다. 대법원 전원합의체는 미등기 주택의 임차인도 대지 매각대금에서 우선변제를 받는다고 보았습니다. 지금은 건축물대장과 대지 등기부의 근저당권을 확인해 두십시오.

등기가 안 된 집이라고 해서 전입신고·확정일자가 소용없는 것은 아닙니다. 등기된 집과 똑같이 챙기면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2025년 10월 경기도의 신축 빌라를 보증금 1억5천만원에 임차하기로 했습니다. 건물은 사용승인만 받았고 보존등기는 아직 나지 않아 건물 등기부를 뗄 수 없었습니다. 대지 등기부에는 건축 자금 대출을 위한 은행 근저당권이 설정되어 있었고, H씨는 등기가 없는 집에도 전입신고와 확정일자가 효력이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보존등기 전 신축 주택도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용되고, 허가를 받았는지·등기를 마쳤는지를 구별하지 않습니다. 사용승인을 받고 보존등기만 아직 안 된 신축 주택은 물론, 무허가 건물이라도 주거용으로 쓰이면 적용대상입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 미등기 주택도 입주하고 전입신고를 하면 같은 날부터 대항력이 계산됩니다.

미등기 주택은 대지만 경매되면 어떻게 되나요?

대지의 매각대금에서도 우선변제를 받습니다. 대법원 전원합의체는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인이 임차주택이 미등기인 경우에도 대지 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 주택과 대지가 함께 경매되든, 대지만 따로 경매되든 같습니다.

소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하는데, 미등기 주택에는 경매신청 등기를 할 수 없습니다. 이때는 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 된다고 봅니다. 대지 근저당권이 전입보다 먼저 설정되어 있다면 확정일자 임차인은 그 근저당권보다 뒤에서 배당받습니다.

미등기 주택을 임차할 때 무엇을 확인해야 하나요?

소유자와 대지 권리관계를 확인해야 합니다. 건물 등기부가 없으면 누가 소유자인지 공부로 확인하기 어려우므로 건축물대장의 건축주, 사용승인일, 대지 등기부상 소유자를 서로 맞춰 봅니다.

무허가 건물은 행정처분으로 철거될 수 있고, 계약이 끝났을 때 새 임차인이 쉽게 들어오지 않아 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다. 신축 주택이라면 보존등기 예정일을 계약서에 적고, 보존등기 직후 근저당권이 설정되지 않도록 특약을 두는 방법도 씁니다.

임대인이 건축주가 아니라 건축주에게서 건물을 산 사람이라면, 보존등기와 이전등기가 모두 끝나기 전까지 임대할 권한이 있는지도 확인해야 합니다. 권한 없는 사람과 맺은 계약은 진짜 소유자에게 주장하기 어렵습니다.

미등기 신축주택 임차 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 사용승인일과 건축주를 확인합니다. 임대인이 실제 소유자인지 가늠합니다.
• 대지 등기부 확인 - 대지 소유자와 근저당권 설정일을 확인합니다. 보증금 회수 순위가 여기서 정해집니다.
• 전입신고·확정일자 - 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다. 미등기 주택도 똑같이 효력이 있습니다.
• 특약 작성 - 보존등기 예정일과 담보 설정 제한을 계약서에 적습니다. 위반 시 해지할 수 있게 합니다.
• 경매 시 배당요구 - 주택이나 대지가 경매되면 배당요구의 종기 전에 배당요구를 합니다. 대지만 경매돼도 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물과 대지의 소유자가 다르거나 임대인이 건축주와 다른 사람이면 대장·등기부와 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 주택도 전입신고하면 대항력이 생기나요?
  생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 건물 등기 여부는 요건이 아니므로 미등기 주택도 입주와 전입신고로 대항력을 취득합니다.
• 대지만 경매되어도 배당받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인이 임차주택이 미등기인 경우에도 대지만 경매될 때 그 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다.
• 소액임차인 요건은 언제까지 갖춰야 하나요?
  원칙은 주택에 대한 경매신청 등기 전입니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 정한 요건이고, 미등기 주택처럼 주택에 경매신청 등기를 할 수 없는 경우에는 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 된다고 봅니다.
• 공장이나 창고로 등재된 건물도 보호받나요?
  내부를 주거용으로 사실상 바꾼 상태에서 계약했다면 보호받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물을 기준으로 하고, 판례는 공부상 표시가 아닌 실제 용도로 판단합니다. 다만 계약 뒤 임차인이 임의로 고친 경우는 제외됩니다.
• 확정일자 우선변제 순위는 어떻게 정하나요?
  대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 대지·건물의 다른 담보권 설정일과 비교합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 환가대금에 대지를 포함한다고 정하므로, 대지 근저당권이 먼저라면 그 뒤에서 배당받습니다.
• 미등기 주택 계약 때 넣으면 좋은 특약이 있나요?
  보존등기 예정일, 보존등기 전후 담보 설정 금지, 위반 시 해지와 보증금 즉시 반환 조항을 넣는 방법이 있습니다. 특약은 민법 제105조에 따라 강행규정에 반하지 않는 한 효력이 있고, 위반하면 해지나 손해배상의 근거가 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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