건축·용도변경

5층 건물 중 4층까지만 다 지었는데 먼저 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 공사가 끝난 부분이 기준에 맞으면 임시사용승인을 받아 사용승인 전에도 4층까지 먼저 쓸 수 있습니다. 건축법 제22조 제3항 제2호가 공사 완료 부분에 대한 임시사용승인을 허용하고, 기간은 2년 이내가 원칙입니다. 지금은 입주를 먼저 시키지 말고 임시사용승인신청서부터 내십시오.

건물 전체가 다 지어질 때까지 완성된 층을 놀려 둘 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 지상 5층 근린생활시설 신축허가를 받아 공사를 시작했고, 2026년 8월 4층까지 내부 마감을 끝냈습니다. 5층 공사는 자재 수급 문제로 석 달 넘게 늦어질 상황이었습니다. 이미 1층과 2층에 들어올 임차인이 정해져 있어, 사용승인 전에 4층까지만 먼저 쓸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용승인 전에 다 지은 층만 먼저 쓸 수 있나요?

네, 공사가 완료된 부분이 기준에 맞으면 임시사용승인을 받아 먼저 쓸 수 있습니다. 건축주는 원칙적으로 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다. 다만 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율·용적률·설비·피난·방화 등 국토교통부령으로 정한 기준에 맞고, 허가권자가 기간을 정해 임시사용을 승인하면 쓸 수 있습니다.

임시사용승인을 받으려면 임시사용승인신청서를 허가권자에게 내야 합니다. 허가권자는 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 임시사용승인서를 내주어야 합니다. 식수 등 조경 공사를 하기에 맞지 않는 계절에 공사가 끝났다면 허가권자가 정한 시기까지 조경을 하는 조건으로 승인을 받을 수 있습니다.

임시사용승인이 거부되는 경우는?

건축물이나 대지의 일부가 건축법의 주요 기준을 위반해 지어졌다면 임시사용승인을 받을 수 없습니다. 시행규칙은 건축선, 건폐율·용적률, 대지와 도로의 관계, 높이 제한, 일조 등 기준(건축법 제40조부터 제62조까지의 주요 조항 등)을 위반한 경우 허가권자가 임시사용을 승인해서는 안 된다고 정합니다. 4층까지 공사 중 설계와 다르게 지은 부분이 있다면 먼저 바로잡아야 합니다.

승인이 거부되면 거부처분에 대해 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 거부 사유가 5층 미완공 자체라면, 법은 완료된 부분이 기준에 맞는지를 보도록 하고 있으므로 다툴 여지가 있습니다.

임시사용은 얼마 동안 할 수 있나요?

임시사용승인 기간은 2년 이내입니다. 대형 건축물이나 암반공사 등으로 공사기간이 긴 건축물은 허가권자가 기간을 연장할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행령」 기준이며, 기간 안에 나머지 공사를 마치고 전체 사용승인을 받아야 합니다.

공사가 다 끝난 뒤에는 사용승인을 신청합니다. 허가권자는 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 현장검사를 하고 합격하면 사용승인서를 내줍니다. 이 기간 안에 사용승인서를 내주지 않으면 건축주는 건축물을 사용할 수 있습니다.

임시사용승인 대응 순서

• 완료 부분 점검 - 4층까지 설계도서대로 시공되었는지, 피난·방화 설비가 갖춰졌는지 감리자와 확인합니다. 위반 부분이 있으면 승인이 나오지 않습니다.
• 신청서 제출 - 임시사용승인신청서를 허가권자에게 냅니다. 받은 날부터 7일 이내에 승인서가 나와야 합니다.
• 조건 확인 - 조경 등 조건이 붙었는지 승인서에서 확인합니다. 조건을 지키지 않으면 승인 취소 사유가 됩니다.
• 임차인 입주 조율 - 승인서를 받은 뒤에 임차인 입주와 영업 신고를 진행합니다. 승인 전 입주는 처벌 대상입니다.
• 잔여 공사와 사용승인 - 승인 기간 2년 안에 5층 공사를 마치고 전체 사용승인을 신청합니다. 공사가 길어지면 기간 연장 사유를 미리 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 중 설계를 바꾸었거나 조례가 임시사용승인 조건을 따로 정한 경우에는 허가 도서와 변경 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사용승인·임시사용승인 거부처분에 대한 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용승인 전에 임차인을 들이면 처벌받나요?
  받을 수 있습니다. 건축법 제22조 제3항은 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 정하고, 같은 법 제110조 제2호는 이를 위반한 건축주와 공사시공자를 처벌합니다. 임시사용승인을 받은 범위에서는 사용할 수 있으므로 입주 전에 승인부터 받아야 합니다.
• 임시사용승인은 신청 후 언제 나오나요?
  건축법 시행규칙 제17조 제4항에 따라 허가권자는 임시사용승인신청서를 받은 날부터 7일 이내에 임시사용승인서를 신청인에게 교부해야 합니다. 서류가 부족하면 보완 요구가 올 수 있으므로 감리 확인서와 완료 부분 도서를 처음부터 함께 내는 것이 좋습니다.
• 어떤 위반이 있으면 임시사용이 안 되나요?
  건축법 시행규칙 제17조 제3항은 건축물 및 대지의 일부가 건축법 제40조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제58조까지, 제60조부터 제62조까지, 제64조, 제67조, 제68조, 제77조를 위반해 건축된 경우 임시사용을 승인하지 못하도록 정합니다. 건폐율·용적률·높이 등 주요 기준 위반이 여기에 들어갑니다.
• 임시사용 기간이 지나면 어떻게 되나요?
  건축법 시행령 제17조 제4항에 따라 임시사용승인 기간은 2년 이내이고, 대형 건축물이나 암반공사 등으로 공사기간이 긴 건축물은 허가권자가 연장할 수 있습니다. 기간이 끝나기 전에 나머지 공사를 마치고 사용승인을 받지 못하면 그 뒤의 사용은 사용승인 없는 사용이 됩니다.
• 겨울에 공사가 끝나 조경을 못 했으면요?
  조건부로 승인받을 수 있습니다. 건축법 시행령 제17조 제3항은 식수 등 조경에 필요한 조치를 하기에 부적합한 시기에 공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시기까지 조경 조치를 할 것을 조건으로 임시사용을 승인할 수 있도록 정합니다. 지정 시기를 넘기면 조건 위반이 됩니다.
• 임시사용승인이 거부되면 다툴 수 있나요?
  있습니다. 임시사용승인 거부는 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 제기할 수 있습니다. 완료 부분이 법이 정한 기준에 맞는데도 미완공 층을 이유로 거부했다면 그 사유가 법령상 근거를 갖췄는지 다툴 수 있습니다.

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