건축·용도변경

공동건축주 중 한 명이 반대해도 사용승인을 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 공동건축주 사용승인 신청은 건축주 지분의 과반수가 동의하면 나머지 건축주가 반대해도 할 수 있습니다. 완공된 건물은 공동건축주의 공유물이고 사용승인 신청은 관리행위여서 민법상 지분 과반수로 결정합니다. 지금은 건축허가서에 적힌 공동건축주별 지분 비율부터 확인하십시오.

공동건축주 전원의 도장을 받아야만 사용승인을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 친척 셋과 함께 공동건축주로 건축허가를 받아 4층 다가구주택을 지었습니다. 지분은 A씨 40%, 나머지 세 사람이 각 20%였습니다. 2026년 7월 공사가 끝났는데, 공사비 정산에 불만이 있는 한 사람이 사용승인 신청서에 서명하지 않겠다고 버텼습니다. A씨는 나머지 한 사람의 동의를 얻어 지분 60%로 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동건축주 일부만 사용승인을 신청할 수 있나요?

네, 공동건축주 지분의 과반수가 동의하면 나머지 건축주가 반대해도 사용승인을 신청할 수 있습니다. 건축법은 공동건축주의 신청 방법을 따로 정하지 않기 때문에, 완공된 건축물을 공유물로 보고 민법의 공유 규정을 적용합니다. 허가를 받아 완공된 건물은 등기 전이라도 공동건축주들이 함께 원시취득한 공유물입니다. 사용승인 신청은 건물을 용도에 맞게 쓸 수 있게 하는 행위로서 처분이나 변경에 이르지 않는 관리행위에 해당합니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다.

건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 공사를 완료한 뒤 사용하려면 감리완료보고서와 공사완료도서 등을 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청해야 합니다. 지분 과반수의 동의를 받았다면, 신청서에는 동의한 건축주들의 동의서와 지분을 확인할 수 있는 건축허가 서류를 함께 내는 것이 실무상 안전합니다.

지분이 정확히 절반이면 신청할 수 있나요?

아니요, 정확히 50%는 과반수가 아니므로 관리행위를 결정할 수 없습니다. 과반수는 절반을 넘는 지분을 말합니다. 공동건축주가 두 명이고 지분이 각 50%라면 한 사람이 반대하는 한 관리행위로 사용승인을 신청할 수 없습니다. 이때는 반대하는 건축주를 상대로 협의를 계속하거나, 공유관계를 정리하는 공유물분할을 검토하게 됩니다.

반면 공유물의 멸실·훼손을 막는 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있습니다. 다만 사용승인 신청은 건물의 현상을 유지하는 행위를 넘어 이용 상태를 바꾸는 것이어서 보존행위로 보기 어렵습니다. 공유물을 팔거나 구조를 바꾸는 처분·변경은 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

사용승인을 받기 전에 건물을 먼저 쓸 수 있나요?

원칙적으로 쓸 수 없습니다. 건축주는 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다. 예외는 허가권자가 정해진 기간 안에 사용승인서를 내주지 않은 경우와, 공사가 완료된 부분에 대해 임시사용승인을 받은 경우입니다. 허가권자는 사용승인신청서를 받은 날부터 7일 이내에 현장검사를 하고, 합격하면 사용승인서를 발급해야 합니다.

공동건축주 사이의 다툼이 길어질 것 같으면 임시사용승인을 먼저 검토할 수 있습니다. 임시사용승인 기간은 2년 이내가 원칙입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」과 시행령 기준이며, 임시사용승인 신청도 관리행위이므로 지분 과반수 동의가 필요하다고 보는 것이 안전합니다.

공동건축주 사용승인 대응 순서

• 지분 확인 - 건축허가서와 공동건축 약정서에 적힌 건축주별 지분을 확인합니다. 동의한 사람의 지분 합계가 절반을 넘어야 신청할 수 있습니다.
• 동의서 확보 - 사용승인 신청에 찬성하는 건축주들의 서면 동의서를 받습니다. 나중에 반대 건축주가 다툴 때 결정 과정을 증명하는 자료가 됩니다.
• 반대 건축주 통지 - 신청 계획과 일정을 내용증명이나 문자로 알립니다. 관리 결정에서 소수 지분권자를 배제했다는 주장을 막는 데 쓰입니다.
• 서류 준비와 신청 - 감리완료보고서·공사완료도서 등 국토교통부령으로 정한 서류를 갖춰 허가권자에게 신청합니다. 신청 후 7일 이내에 현장검사가 진행됩니다.
• 분쟁 정리 - 과반수가 되지 않거나 다툼이 계속되면 공유물분할이나 지분 정리를 검토합니다. 건물 등기를 마친 뒤에도 같은 다툼이 이어지는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동건축 약정서에 의사결정 방법이나 대표 건축주를 따로 정해 두었다면 그 약정서와 건축허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 건물의 관리·분할 분쟁과 건축 관련 행정처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동건축주 지분은 어디서 확인하나요?
  건축허가서와 건축물대장 작성 전 단계의 허가 서류, 공동건축 약정서에서 확인합니다. 약정서에 지분을 정하지 않았다면 민법 제262조 제2항에 따라 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정됩니다. 이 경우 네 명이 공동건축주라면 각 25%로 보고, 세 명 이상이 동의해야 과반수가 됩니다.
• 사용승인 신청은 왜 관리행위인가요?
  사용승인 신청은 완공된 건물을 용도에 맞게 쓸 수 있도록 하는 행위로서, 건물을 팔거나 구조를 바꾸는 처분·변경에는 이르지 않기 때문입니다. 공유물을 이용하거나 개량하는 행위는 관리행위로 분류되고, 민법 제265조 본문에 따라 공유자 지분의 과반수로 결정합니다.
• 보존행위라며 혼자 신청할 수는 없나요?
  어렵습니다. 보존행위는 공유물의 멸실이나 훼손을 막고 현상을 유지하는 행위로서 공유자 전원에게 이익이 되는 것을 말합니다. 사용승인 신청은 건물의 이용 상태를 정하는 관리행위로 보는 것이 일반적이어서, 지분 과반수에 못 미치는 건축주가 혼자 신청하면 반려되거나 다툼의 대상이 될 수 있습니다.
• 사용승인 신청 뒤 결과는 언제 나오나요?
  허가권자는 사용승인신청서를 받은 날부터 7일 이내에 사용승인을 위한 현장검사를 해야 하고, 검사에 합격한 건축물에는 사용승인서를 발급해야 합니다. 정해진 기간 안에 사용승인서를 내주지 않으면 건축법 제22조 제3항 제1호에 따라 건축주는 건축물을 사용할 수 있습니다.
• 반대 건축주가 손해를 물어달라고 하면요?
  지분 과반수로 적법하게 관리 결정을 했다면 그 결정만으로 손해배상책임이 생기지는 않습니다. 다만 과반수 지분권자라도 관리 결정 과정에서 소수 지분권자의 사용을 일방적으로 막거나 수익을 독차지하면 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다. 임대수익 배분 기준은 미리 서면으로 정해 두는 것이 좋습니다.
• 임시사용승인도 과반수 동의가 필요한가요?
  임시사용승인도 건물을 사용할 수 있게 하는 행위여서 지분 과반수 동의를 갖추는 것이 안전합니다. 임시사용승인은 공사가 완료된 부분이 국토교통부령으로 정한 기준에 맞을 때 받을 수 있고, 기간은 2년 이내가 원칙이며 대형 건축물 등은 연장할 수 있습니다.

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