재건축부담금 면제 기준은 얼마인가요?

조합원 1인당 평균이익 8천만원 이하입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조 제1호는 재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익이 8천만원 이하이면 부담금을 면제한다고 정합니다. 2023. 12. 26. 개정으로 면제 기준과 부과율 구간이 바뀌었으므로 예전 기준으로 계산한 금액은 현행과 다를 수 있습니다.

가장 높은 부과율은 얼마인가요?

초과분의 100분의 50입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조 제6호는 조합원 1인당 평균이익이 2억8천만원을 넘으면 5천만원에 2억8천만원을 넘는 금액의 100분의 50을 더한 금액에 조합원 수를 곱하도록 정합니다. 구간별로 100분의 10, 20, 30, 40, 50으로 단계적으로 올라가는 누진 구조입니다.

조합설립부터 준공까지 오래 걸리면 어떻게 되나요?

최대 10년만 계산합니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제2항은 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 넘으면 부과종료시점부터 거꾸로 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 본다고 정합니다. 개시시점이 뒤로 당겨지면 그만큼 개시시점 주택가액이 높아져 초과이익이 줄어듭니다.

개발비용에는 무엇이 들어가나요?

공사비, 설계감리비, 부대비용, 세금·공과금, 기부채납 가액 등입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제11조 제1항은 재건축사업 시행과 관련해 지출된 이 금액들을 합해 개발비용으로 산출합니다. 다만 기부채납의 대가로 용적률 등이 완화된 경우 그 가액은 빠집니다. 개발비용이 누락되면 초과이익이 커지므로 조합 지출 내역과 대조해야 합니다.

1주택자 감경은 얼마나 되나요?

보유기간에 따라 100분의 10부터 100분의 70까지입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2 제1항은 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 6년 이상 보유한 조합원에게 6년 이상 7년 미만 100분의 10, 10년 이상 15년 미만 100분의 50, 20년 이상 100분의 70 등 보유기간별 비율로 감경합니다. 보유기간은 1세대 1주택자로서의 기간만 셉니다.

정상주택가격상승분은 어떻게 정하나요?

개시시점 주택가액에 정기예금이자율과 지역 평균주택가격상승률 가운데 높은 비율을 곱합니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제10조 제1항은 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 해당 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용하도록 정합니다. 주변 집값이 함께 오른 부분은 초과이익에서 빠지는 구조입니다.

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재건축으로 집값이 많이 올랐는데 재건축부담금은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재건축부담금은 준공 때 집값에서 조합설립 때 집값, 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 초과이익을 조합원 수로 나누고, 1인당 평균이익 구간별 부과율을 곱해 계산합니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조가 초과이익 산정 방식을, 제12조가 1인당 평균이익 8천만원 이하 면제부터 가장 높은 구간 100분의 50까지의 부과율을 정합니다. 지금은 조합설립인가일과 준공인가일, 조합원 수부터 확인하십시오.

그 자리에서

부담금 예정액을 들었다면 그 금액이 조합 전체 금액인지 1인당 금액인지부터 확인하십시오. 부과율은 조합원 1인당 평균이익을 기준으로 정해집니다.

집값이 올랐다고 오른 금액 전부에 부담금이 붙는 것은 아닙니다. 정상적인 집값 상승분과 공사비 같은 개발비용은 먼저 빼고 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년에 산 수도권 아파트가 2018년 조합설립인가를 거쳐 2026년 준공을 앞두고 있습니다. 조합원 100명인 소규모 단지인데 주변 시세가 크게 올라 부담금 폭탄이 온다는 말을 들었고, 조합은 초과이익을 150억원 정도로 추산하고 있습니다. A씨는 재건축부담금이 어떻게 계산되는지, 자신처럼 한 채만 오래 가진 사람도 모두 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축초과이익은 어떻게 계산하나요?

종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용을 뺀 금액입니다. 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양가격 총액과 종료시점까지 미분양된 분양분의 가액을 합해 계산합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」의 산식입니다.

개시시점은 최초로 조합설립인가를 받은 날이고 종료시점은 준공인가일입니다. 다만 두 시점 사이가 10년을 넘으면 준공인가일부터 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 봅니다. 사업이 오래 걸린 단지는 이 조정으로 초과이익이 줄어들 수 있습니다.

정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 정기예금이자율과 해당 시·군·구 평균주택가격상승률 가운데 높은 비율을 곱해 산정합니다. 개발비용에는 공사비, 설계감리비, 부대비용, 각종 세금과 공과금, 기부채납한 토지 가액 등이 들어갑니다.

부과율은 얼마인가요?

초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익이 8천만원 이하면 면제됩니다. 8천만원 초과 1억3천만원 이하는 8천만원 초과분의 100분의 10, 1억3천만원 초과 1억8천만원 이하는 500만원에 1억3천만원 초과분의 100분의 20을 더합니다. 이후 5천만원 구간마다 100분의 30, 100분의 40으로 오르고, 2억8천만원을 넘으면 5천만원에 초과분의 100분의 50을 더한 금액입니다.

재건축부담금 부과율(2026. 9. 28. 기준)

1인당 평균이익	부담금(1인당)
8천만원 이하	면제
8천만원 초과~1억3천만원	8천만원 초과분의 10%
1억3천만원 초과~1억8천만원	500만원 + 초과분의 20%
1억8천만원 초과~2억3천만원	1천500만원 + 초과분의 30%
2억3천만원 초과~2억8천만원	3천만원 + 초과분의 40%
2억8천만원 초과	5천만원 + 초과분의 50%

8천만원 이하: 부담금(1인당): 면제
8천만원 초과~1억3천만원: 부담금(1인당): 8천만원 초과분의 10%
1억3천만원 초과~1억8천만원: 부담금(1인당): 500만원 + 초과분의 20%
1억8천만원 초과~2억3천만원: 부담금(1인당): 1천500만원 + 초과분의 30%
2억3천만원 초과~2억8천만원: 부담금(1인당): 3천만원 + 초과분의 40%
2억8천만원 초과: 부담금(1인당): 5천만원 + 초과분의 50%

출처 - 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조

계산 예시로 보면 얼마인가요?

조합원 100명인 단지의 재건축초과이익이 150억원이면 1인당 평균이익은 1억5천만원입니다. 이 구간은 500만원에 1억3천만원을 넘는 2천만원의 100분의 20인 400만원을 더해 1인당 900만원이 되고, 조합 전체로는 9억원입니다. 실제 조합원별 부담액은 조합 정관 등에서 정한 분담 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 같은 방식으로 1인당 평균이익이 1억8천만원이면 1천500만원, 2억3천만원이면 3천만원입니다.

1인당 평균이익별 1인당 부담금

1인당 평균이익별 1인당 부담금
8천만원	0만원
1억3천만원	500만원
1억5천만원	900만원
1억8천만원	1,500만원
2억3천만원	3,000만원

단순 예시 계산(감경 전)

오래 보유한 1주택자는 줄여 주나요?

줄여 줍니다. 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 재건축 대상 주택을 부과종료시점부터 거꾸로 6년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 100분의 10부터 최대 100분의 70까지 부담금이 감경됩니다. 20년 이상 보유하면 100분의 70이 감경됩니다.

재건축부담금 계산 확인 순서

기준시점 확인 - 조합설립인가일과 준공인가일을 확인합니다. 10년을 넘으면 개시시점이 조정됩니다.
주택가액 확인 - 개시시점 공시가격과 종료시점 조사·산정 가격을 봅니다. 초과이익의 출발점입니다.
공제 항목 점검 - 정상주택가격상승분과 개발비용이 빠짐없이 반영됐는지 봅니다. 누락은 부담금 증가로 이어집니다.
1인당 평균이익 계산 - 초과이익을 조합원 수로 나눠 부과율 구간을 찾습니다. 8천만원 이하면 면제입니다.
감경 여부 확인 - 1세대 1주택자 요건과 보유기간을 확인합니다. 6년 이상이면 감경 대상입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합원별 분담 기준이 정관에 따로 있거나 감경 요건 중 다른 주택 보유 예외에 해당하는지는 정관과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축부담금 등 부담금 부과처분에 대한 불복과 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

재건축부담금 상담에서 조합원들은 「집값이 오른 만큼 절반을 떼어 간다」고 생각하는 경우가 많습니다. 실제로는 조합설립 때부터 준공 때까지의 상승분에서 정상적인 집값 상승과 개발비용을 먼저 빼고, 1인당 평균이익이 8천만원 이하면 내지 않습니다. 오래 가진 1주택자는 최대 100분의 70까지 감경되므로 같은 단지 안에서도 부담액이 크게 다릅니다.

그래서 조합원 개인의 보유 기록과 조합의 비용 기록이 모두 필요합니다. 주택 취득일, 다른 주택을 처분한 날, 세대 구성원의 주택 보유 현황은 감경 비율을 정하는 자료이고, 조합이 지출한 공사비·설계감리비·기부채납 내역은 개발비용 공제의 근거입니다. 예정액 통지를 받을 때마다 금액과 산정 기준을 보관해 두면 변화 원인을 추적할 수 있습니다.

이 기록은 사전통지 후 고지 전 심사에서 개발비용 누락이나 감경 누락을 주장하는 근거가 되고, 부과처분 취소소송에서도 같은 자료가 쓰입니다. 조합과 조합원 사이 분담 기준 다툼이 생기면 총회 의결 자료가 결론을 가르므로, 부담금 관련 총회 안건은 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

조합원 1인당 평균이익 8천만원 이하입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조 제1호는 재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익이 8천만원 이하이면 부담금을 면제한다고 정합니다. 2023. 12. 26. 개정으로 면제 기준과 부과율 구간이 바뀌었으므로 예전 기준으로 계산한 금액은 현행과 다를 수 있습니다.
최대 10년만 계산합니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제2항은 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 넘으면 부과종료시점부터 거꾸로 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 본다고 정합니다. 개시시점이 뒤로 당겨지면 그만큼 개시시점 주택가액이 높아져 초과이익이 줄어듭니다.
공사비, 설계감리비, 부대비용, 세금·공과금, 기부채납 가액 등입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제11조 제1항은 재건축사업 시행과 관련해 지출된 이 금액들을 합해 개발비용으로 산출합니다. 다만 기부채납의 대가로 용적률 등이 완화된 경우 그 가액은 빠집니다. 개발비용이 누락되면 초과이익이 커지므로 조합 지출 내역과 대조해야 합니다.
보유기간에 따라 100분의 10부터 100분의 70까지입니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2 제1항은 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 6년 이상 보유한 조합원에게 6년 이상 7년 미만 100분의 10, 10년 이상 15년 미만 100분의 50, 20년 이상 100분의 70 등 보유기간별 비율로 감경합니다. 보유기간은 1세대 1주택자로서의 기간만 셉니다.
개시시점 주택가액에 정기예금이자율과 지역 평균주택가격상승률 가운데 높은 비율을 곱합니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제10조 제1항은 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 해당 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용하도록 정합니다. 주변 집값이 함께 오른 부분은 초과이익에서 빠지는 구조입니다.

재건축부담금 예정액 통지서·조합설립인가와 준공 관련 문서·주택 등기사항증명서와 세대 구성원의 주택 보유 자료·조합 총회의 사업비 자료를 준비해 주시면, 초과이익 산정의 적정성·부과율 구간·1세대 1주택자 감경 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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