분양·청약

임대사업자가 부도났는데 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 민간 임대사업자가 지은 공공건설임대아파트라면 임대사업자에게 부도 등이 생긴 뒤 임차인이 직접 분양전환 승인을 신청할 수 있습니다. 대법원은 공공주택 특별법 개정 뒤에도 옛 임대주택법의 부도 등 분양전환 승인 규정이 적용된다고 판단했습니다. 지금은 임대사업자의 기금 융자금 이자 연체가 언제부터였는지 확인해 두십시오.

임차인 전원의 동의를 받아야 하는 것은 아닙니다. 임차인 총수의 3분의 2 이상 동의가 있으면 임차인대표회의가 직접 분양전환 승인을 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2016년부터 민간 건설사가 주택도시기금을 지원받아 지은 공공임대아파트에 살고 있습니다. 2025년 임대의무기간이 끝나 한 차례 분양전환 승인이 났지만 분양 계약은 진행되지 않았고, 그 사이 임대사업자가 기금 융자금 이자를 1년 6개월 넘게 내지 않았습니다. 임대사업자가 6개월이 넘도록 아무 신청도 하지 않자 임차인대표회의는 임차인 3분의 2 이상의 동의를 받아 시청에 부도 등을 이유로 한 분양전환 승인을 신청했고, 시청이 승인하자 임대사업자는 이미 승인이 있었다며 취소소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 임대아파트가 부도 등에 따른 분양전환 대상인가요?

민간임대주택에 관한 특별법이 시행된 2015. 12. 29. 당시 민간 임대사업자가 주택도시기금을 지원받아 공공건설임대주택으로 지은 아파트가 대상입니다. 이런 주택에는 지금도 옛 임대주택법의 분양전환 규정이 적용됩니다.

옛 임대주택법은 임대사업자의 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 임대의무기간이 지나지 않았더라도 분양전환 당시 그 주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다고 정했습니다. 부도 등에는 어음 부도로 거래정지 처분을 받은 경우와, 정해진 기간을 넘겨 주택도시기금 융자금 이자를 내지 않은 경우가 들어갑니다. 이자 미납은 대통령령으로 정한 기간에 1년을 더한 기간을 넘겨야 부도 등으로 봅니다. 이 판결 사안에서는 임대사업자가 1년 6개월을 넘겨 융자금 이자를 내지 않아 부도 등이 인정됐습니다.

임대사업자가 부도 등이 생긴 뒤 6개월 이상 분양전환 승인을 신청하지 않으면, 임차인대표회의가 임차인 총수의 3분의 2 이상 동의를 받아 시장·군수·구청장에게 직접 승인을 신청할 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 신청을 받은 날부터 30일 안에 승인해야 합니다.

공공주택 특별법이 바뀌었는데 옛 임대주택법 규정이 아직 적용되나요?

적용됩니다. 대법원은 2020년 개정 공공주택 특별법이 부도 등에 따른 우선 분양전환을 따로 정하지 않았더라도, 민간 임대사업자가 지은 공공건설임대주택에는 옛 임대주택법의 부도 등 분양전환 승인 규정이 여전히 적용된다고 판단했습니다.

2015년 임대주택법이 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되면서 분양전환 규정은 빠졌지만, 부칙 경과규정으로 민간 임대사업자가 기금을 받아 지은 공공건설임대주택에는 종전 규정이 계속 적용됐습니다. 2020. 12. 22. 개정 공공주택 특별법 부칙은 우선 분양전환 자격과 통보 절차에 관한 제50조의3을 이런 주택에도 적용하도록 했는데, 대법원은 이 부칙이 부도 등 분양전환 제도를 없애려는 취지가 아니라고 보았습니다. 새 조문과 겹치지 않는 옛 규정은 그대로 살아 있다는 해석입니다.

그래서 2026. 10. 4. 기준 현행 「공공주택 특별법」의 우선 분양전환 통보 절차도 함께 적용됩니다. 승인을 받은 뒤 임대사업자는 임차인에게 우선 분양전환 자격과 가격을 통보해야 하고, 자격이 있다고 통보받은 임차인은 통보를 받은 뒤 6개월(임대의무기간 10년 주택은 12개월) 안에 계약해야 합니다.

이미 분양전환 승인이 났어도 부도를 이유로 다시 승인받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대법원은 임대의무기간이 지나 이미 분양전환 승인이 있었더라도, 그 뒤 임대사업자에게 부도 등이 생기면 부도 등을 요건으로 한 분양전환 승인을 다시 할 수 있다고 판단했습니다.

임대의무기간 경과에 따른 승인과 부도 등에 따른 승인은 근거 조항, 요건, 우선 분양전환을 받을 임차인의 범위가 서로 다릅니다. 부도 등이 생기면 임차인의 주거 불안과 보증금 회수 위험이 새로 생기므로 다시 승인할 필요가 있다는 것이 법원의 설명입니다.

임대사업자가 일부 세대의 임차인은 우선 분양전환 자격이 없다고 다투어도 승인 처분 자체가 위법해지지는 않습니다. 분양전환 승인은 분양전환 요건과 분양전환가격 산정이 적법한지를 심사하는 처분이고, 각 세대를 누구에게 우선 분양전환할지까지 승인하는 것이 아니기 때문입니다.

분양전환 승인 뒤 임대사업자가 계약에 응하지 않으면 어떻게 하나요?

임차인이 분양전환 승인을 받은 뒤에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 않으면, 임차인은 승인받은 분양전환가격으로 매도해 달라고 청구할 수 있습니다. 이 매도청구는 민사소송으로 진행합니다.

분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 골라 시행합니다. 감정가에 이의가 있으면 임차인 과반수 이상의 동의를 받아 한 차례 재평가를 요청할 수 있고, 감정 비용은 분양전환 승인 신청인이 부담하는 조건으로 진행됩니다.

부도 임대아파트 분양전환 대응 순서

• 부도 등 사유 확인 - 주택도시기금 융자금 이자 연체 기간이나 어음 부도 여부를 확인합니다. 부도 등이 확인돼야 임대의무기간과 관계없이 분양전환을 추진할 수 있습니다.
• 6개월 경과 확인 - 부도 등이 생긴 뒤 임대사업자가 6개월 이상 승인을 신청하지 않았는지 봅니다. 이 기간이 지나야 임차인이 직접 신청할 수 있습니다.
• 임차인 동의 확보 - 임차인 총수의 3분의 2 이상 동의서를 받습니다. 동의서에는 세대 호수와 서명 날짜를 함께 남깁니다.
• 분양전환 승인 신청 - 임차인대표회의 명의로 시장·군수·구청장에게 신청합니다. 신청을 받은 날부터 30일 안에 승인 여부가 정해집니다.
• 계약과 매도청구 - 승인 뒤 임대사업자가 4개월 이상 응하지 않으면 매도청구를 합니다. 승인 통지서가 소송의 출발 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대보증금 보증 가입 여부나 경매 진행 여부에 따라 분양전환과 보증금 회수 순서가 달라지므로 임대차계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 분양전환 승인 처분을 둘러싼 행정소송과 매도청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대의무기간이 안 지났는데도 분양전환이 되나요?
  부도 등이 생긴 경우라면 됩니다. 옛 임대주택법 제21조 제2항은 임대사업자의 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 분양전환 당시 그 주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다고 정했습니다. 임대의무기간 경과와는 별도의 분양전환 사유입니다.
• 이자를 얼마나 밀려야 부도 등이 되나요?
  주택도시기금 융자금 이자 미납은 대통령령으로 정한 기간에 1년을 더한 기간을 넘겨야 분양전환에서 부도 등으로 봅니다. 대법원 2025두31007 판결 사안에서는 임대사업자가 1년 6개월을 넘겨 융자금 이자를 내지 않아 부도 등이 인정됐습니다.
• 임차인이 직접 신청하려면 동의가 몇 명 필요한가요?
  임차인 총수의 3분의 2 이상 동의가 필요합니다. 임대사업자가 부도 등이 생긴 뒤 6개월 이상 분양전환 승인을 신청하지 않을 때, 임차인대표회의가 구성돼 있으면 임차인대표회의가 신청인이 됩니다. 동의서는 세대 호수와 서명 날짜를 함께 받아 두는 편이 좋습니다.
• 법이 바뀌어 옛 분양전환 규정은 없어진 것 아닌가요?
  민간 임대사업자가 지은 공공건설임대주택에는 아직 적용됩니다. 대법원은 2020년 개정 공공주택 특별법 부칙이 우선 분양전환 통보 절차를 새로 적용하도록 했을 뿐, 부도 등에 따른 분양전환 승인 제도를 폐지하려는 취지는 아니라고 판단했습니다.
• 일부 세대가 자격이 없으면 승인 전체가 위법한가요?
  아닙니다. 분양전환 승인은 분양전환 요건과 분양전환가격 산정이 적법한지를 심사하는 처분이고, 세대별로 누구에게 우선 분양전환할지까지 승인하는 것은 아닙니다. 그래서 일부 임차인이 우선 분양전환 자격이 없다는 사정만으로 승인 처분이 위법해지지 않습니다.
• 승인 후 언제까지 분양 계약을 해야 하나요?
  승인 뒤 임대사업자가 우선 분양전환 자격과 가격을 통보하면, 자격이 있다고 통보받은 임차인은 그 통보를 받은 뒤 6개월 안에 계약해야 합니다. 임대의무기간이 10년인 주택은 12개월입니다. 기간 안에 계약하지 않으면 제3자 매각이 가능해질 수 있습니다.
• 임대사업자가 계약을 미루면 어떻게 하나요?
  분양전환 승인 뒤 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 않으면, 임차인은 승인받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 승인 통지서와 계약을 요청한 내용증명이 이 소송의 기본 자료가 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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