무허가 옥탑방도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 주택임대차보호법이 허가·등기 여부를 구별하지 않으므로 주거용으로 쓰이는 건물이면 등기를 마치지 않았거나 할 수 없는 사정이 있어도 적용대상이라고 보았습니다.

주거용 건물은 어떤 기준으로 판단하나요?

공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결은 계약 체결 당시 건물 구조상 주거용 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 임차인이 임의로 주거용으로 고쳤다면 임대인 승낙 같은 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않는다고 보았습니다.

옥탑방도 경매 배당을 받을 수 있나요?

대항요건과 확정일자를 갖췄다면 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정하고, 옥탑은 건물 일부나 종물로 함께 매각됩니다.

옥탑방 임차인도 최우선변제를 받나요?

보증금이 소액임차인 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 것이고, 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 우선 변제받습니다.

옥탑이 철거되면 보증금은 어떻게 되나요?

행정기관의 철거로 옥탑을 쓸 수 없게 되면 임대차는 더 유지되기 어렵고 임대인에게 보증금 반환을 청구하게 됩니다. 임대인은 임차인이 목적물을 쓸 수 있게 할 의무가 있으므로, 민법 제618조에 따른 의무를 이행하지 못한 데 대한 책임도 함께 따질 수 있습니다.

주택 일부를 가게로 써도 보호받나요?

받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제2조는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법을 적용한다고 정합니다. 다만 주된 용도가 주거인지 영업인지는 면적과 사용 실태를 보고 판단합니다.

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주택 임대차

불법 건축물인 옥탑방에 전세로 살아도 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 옥탑이 건축물대장·등기부에 없는 불법 건축물이라도 계약 당시 주거용 형태를 갖추고 주거용으로 썼다면 주택임대차보호법으로 보호받습니다. 대법원 전원합의체는 무허가·미등기 건물도 주거용이면 이 법이 적용된다고 보았습니다. 지금은 계약 당시 방 구조를 보여 줄 자료와 배당요구 종기를 확인해 두십시오.

그 자리에서

경매 통지를 받았다면 배당요구의 종기가 언제인지 확인하고, 그 전에 임대차계약서와 주민등록등본을 붙여 권리신고와 배당요구를 하십시오. 확정일자 임차인과 소액임차인은 배당요구를 해야 배당받습니다.

옥탑이 건축물대장에 없다는 이유만으로 보호를 포기할 필요는 없습니다. 실제로 사람이 사는 구조였는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 4월 서울의 한 다가구주택 옥탑방을 보증금 4천만원에 전세로 얻어 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이 옥탑은 원래 물탱크 자리에 지은 공간이라 건축물대장과 등기부 어디에도 나오지 않았습니다. 2026년 초 건물에 경매가 시작되자 주변에서 불법 건축물이라 보호받지 못한다는 말을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불법 건축물인 옥탑도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용되고, 그 건물이 허가를 받았는지나 등기가 되었는지를 구별하지 않습니다. 대법원 전원합의체는 무허가·미등기 건물도 주거용으로 쓰이는 주택이면 이 법의 적용대상이라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조도 주거용 건물이라는 실질만 요구합니다. 옥탑이 행정기관에 의해 철거될 수 있다는 문제는 별도이고, 임차인 보호 여부와는 따로 봅니다.

주거용 건물인지는 무엇으로 판단하나요?

건축물대장이나 등기부 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 임대차계약을 맺을 당시 건물 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 계약 당시에는 주거 형태가 없었는데 임차인이 임의로 고쳤다면 임대인이 승낙한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다.

옥탑방이라면 부엌·화장실·잠잘 공간이 계약 당시부터 있었는지를 봅니다. 계약 당시 사진이나 중개대상물 확인·설명서에 방 구조가 적혀 있으면 증거가 됩니다. 원래 물탱크 자리로 지은 공간이라도 계약 당시 방으로 꾸며져 있었다면 주거용으로 볼 수 있습니다.

주택의 일부를 가게나 작업실로 함께 쓰는 경우에도 이 법이 적용됩니다. 옥탑방 한쪽을 공방으로 쓰더라도 주된 용도가 주거라면 보호 대상입니다.

옥탑방이 경매되면 보증금은 어떻게 받나요?

대항요건과 확정일자를 갖췄다면 경매 매각대금에서 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 옥탑은 건물의 일부이거나 종물로서 건물과 함께 매각되므로, 옥탑방 임차인도 건물 경매 절차에서 우선변제권을 행사합니다.

전입신고는 건물의 지번이나 도로명주소로 합니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하이면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 선순위 담보권자보다 먼저 일정액을 받습니다. 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지입니다.

옥탑방 임차인 경매 대응 순서

계약 당시 구조 증거 - 계약 당시 사진, 중개대상물 확인·설명서, 임대인과의 문자를 모읍니다. 주거용 형태가 있었다는 증거입니다.
전입·확정일자 확인 - 주민등록등본과 확정일자 날짜를 확인합니다. 선순위 근저당권 설정일과 비교합니다.
배당요구 - 배당요구의 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 빠뜨리면 배당받지 못합니다.
매각물건명세서 확인 - 옥탑이 매각 대상에 포함됐는지 확인합니다. 종물로 함께 매각되는지가 드러납니다.
배당이의 - 불법 건축물이라는 이유로 배당에서 빠졌다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옥탑이 건물과 별개 구조물로 따로 매각되거나 철거 명령이 이미 나온 경우에는 매각물건명세서와 행정처분 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

옥탑방 임차인 경매 대응 흐름

1
구조 증거 확보
계약 당시 사진·설명서
2
전입·확정일자 확인
선순위 권리와 비교
3
배당요구
종기 전 권리신고
4
매각물건명세서 확인
옥탑 포함 여부
5
배당이의
제외 시 1주 안 소 제기

실무상 착안점

옥탑방 세입자들은 「불법 건축물이니 법의 보호를 못 받는다」는 말을 듣고 배당요구조차 하지 않는 경우가 있습니다. 실제로는 공부상 표시가 아니라 실제 용도가 기준이어서, 계약 당시 방으로 꾸며져 있었다면 일반 주택 세입자와 같은 보호를 받습니다.

다툼이 생기면 계약 당시 구조를 증명해야 합니다. 입주할 때 찍은 사진, 중개대상물 확인·설명서, 전입신고일, 확정일자를 한곳에 모아 두어야 하고, 입주 뒤에 임차인이 직접 고친 부분이 있다면 임대인의 승낙을 받은 문자도 필요합니다.

이 자료들은 배당요구서의 첨부서류이자 배당이의 소송에서 주거용 건물 해당성을 증명하는 증거가 됩니다. 매수인이 인도명령을 신청할 때도 같은 자료로 대항력을 다툽니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록등본·입주 당시 사진·매각물건명세서를 준비해 주시면, 주거용 건물 해당 여부·우선변제 순위·배당요구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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