번지 하나만 틀려도 대항력이 없나요?

제3자가 그 주민등록으로 해당 건물을 알 수 없다면 없다고 봅니다. 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결은 분할 전 지번으로 한 주민등록의 공시 효력을 부정하는 취지로 원심을 파기했습니다. 다른 필지를 가리키는 번지라면 인정되기 어렵습니다.

정정 전입하면 언제부터 대항력이 생기나요?

정정 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 처음 전입일로 소급하지 않습니다.

정정 뒤 집이 팔리면 새 주인에게 대항할 수 있나요?

정정 전입으로 대항력을 갖춘 뒤 소유권이 넘어갔다면 대항할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 보증금도 새 주인에게 청구합니다.

대항할 수 없으면 보증금은 누구에게 받나요?

원래 계약한 임대인에게 청구합니다. 임대인이 집을 판 대금을 이미 써 버릴 우려가 있으면 민사집행법 제276조 제1항에 따라 임대인 재산에 가압류를 신청해 판결 전에 재산을 묶어 둘 수 있습니다.

확정일자를 받았으면 우선변제는 되나요?

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 때 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 두 요건을 요구하므로, 지번이 틀려 대항요건이 인정되지 않으면 확정일자만으로는 우선변제를 받기 어렵습니다.

호수가 틀린 경우도 같은 기준인가요?

같은 기준입니다. 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결은 현관문 표시대로 「1층 201호」로 전입했는데 공부상 「1층 101호」인 경우 대항력이 없다고 보았습니다. 지번이든 호수든 공부 표시와 맞아야 합니다.

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주택 임대차

분할 전 옛 지번으로 전입신고했는데 새 집주인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

토지가 분할돼 건물이 새 지번에 있는데 분할 전 옛 지번으로 전입신고를 했다면 새 집주인에게 대항력을 주장하기 어렵습니다. 대법원 89다카3370 판결은 인근 주민이 옛 지번으로 부른다는 사정만으로는 공시 효력을 인정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 등기부와 건축물대장의 지번으로 주민등록을 바로 정정하십시오.

그 자리에서

등기부와 건축물대장의 지번을 확인하고 주민등록 주소와 한 글자라도 다르면 바로 정정 전입신고를 하십시오. 정정한 다음 날부터라도 대항력이 생깁니다.

동네에서 부르는 주소가 맞다고 안심할 필요는 없습니다. 제3자가 서류로 보는 주소가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 10월 보증금 9천만 원에 단독주택 2층을 임차해 계약서에 적힌 지번으로 전입신고를 했습니다. 1년 뒤 집이 팔리자 새 집주인은 P씨의 주민등록 지번이 이 건물 지번이 아니라며 집을 비우라고 했습니다. 확인해 보니 이 땅은 몇 해 전 여러 필지로 나뉘었고, P씨가 신고한 지번은 분할 전 옛 지번이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분할 전 옛 지번으로 전입신고를 하면 대항력이 있나요?

토지가 분할돼 건물이 새 지번 위에 서 있는데 분할 전 옛 지번으로 전입했다면 대항력을 인정받기 어렵습니다. 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결은 건물 실제 지번이 「166의16」인데 분할 전 지번인 「166의1」로 주민등록을 한 임차인에 대해, 그 주민등록으로 제3자가 그 건물에 임차인이 산다고 명백히 인식할 수 있다고 단정할 수 없다며 대항력을 인정한 원심을 파기했습니다.

주민등록이 임대차를 공시하는지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지로 판단합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 인도와 주민등록을 대항력 요건으로 둡니다.

주변 사람들이 옛 지번으로 부르면 인정되지 않나요?

그것만으로는 부족합니다. 89다카3370 판결 사안에서도 원심은 인근 주민들이 건물 지번을 옛 지번으로 알고 부른다는 이유로 대항력을 인정했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 옛 지번에서 여러 필지가 차례로 분할돼 있었고 그중 한 필지에만 건물이 있다는 등의 특별한 사정이 없었기 때문입니다. 등기부를 보고 거래하는 제3자는 동네에서 부르는 주소를 알 수 없습니다.

반대로 옛 지번에서 분할된 토지 중 그 필지에만 건물이 있어 누구나 그 건물을 떠올릴 수 있었다는 등의 사정이 있으면 달리 판단될 여지가 있습니다. 결론은 분할 경위와 주변 건물 현황에 따라 달라집니다.

지번이 틀린 걸 알았다면 무엇을 해야 하나요?

지금 주소를 정정하고, 정정 전에 이미 소유자가 바뀌었거나 근저당권이 설정됐는지 확인합니다. 정정한 다음 날부터 대항력이 생기므로 그 뒤에 소유권을 얻은 사람에게는 대항할 수 있습니다. 양수인은 임대인 지위를 승계하는 것으로 보기 때문입니다.

정정 전에 이미 집을 산 사람에게는 대항하기 어렵고, 보증금은 원래 임대인에게 청구합니다. 이때 원래 임대인은 집을 판 대금을 받은 상태이므로, 그 돈이 다른 곳으로 흘러가기 전에 예금이나 다른 부동산에 가압류를 해 두면 판결 뒤 회수 가능성이 높아집니다. 새 집주인과 이사 날짜를 협의하면서 원래 임대인에게는 내용증명으로 보증금 반환을 요구해 두는 것이 순서입니다.

지번 착오 전입 대응 순서

지번 확인 - 등기부·토지대장·건축물대장에서 건물이 서 있는 지번을 확인합니다. 분할 이력도 함께 봅니다.
주민등록 대조 - 초본 주소와 공부 지번을 비교합니다. 번지 하나만 달라도 공시 효력이 문제됩니다.
정정 전입 - 정확한 지번으로 전입신고를 다시 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
권리 변동 확인 - 정정 전후 소유권 이전과 근저당권 설정을 확인합니다. 누구에게 대항할 수 있는지 정해집니다.
보증금 청구 상대 정리 - 대항할 수 없는 경우 원래 임대인에게 청구합니다. 필요하면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할된 필지 중 그 필지에만 건물이 있었다는 등 특별한 사정이 있다면 토지대장·지적도·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

세입자들은 동네에서 다들 그 주소로 부르니 전입신고도 문제없다고 생각합니다. 대항력은 등기부를 보고 거래하는 사람이 알 수 있어야 인정되므로, 공부상 지번과 다르면 보호를 받기 어렵습니다.

그래서 전입 당시 공부상 지번, 분할 이력, 정정 전입일, 소유권 이전일을 기록으로 정리해야 합니다. 토지대장과 지적도는 분할 경위를 보여 주고, 초본은 정정일을 증명합니다.

명도 소송이나 보증금 반환 소송에서 새 집주인은 이 지번 차이를 들어 대항력을 부정합니다. 옛 지번으로도 그 건물을 특정할 수 있었다는 사정이 있으면 지적도와 현장 사진으로 다툴 수 있으므로 자료를 미리 모아 둡니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록초본·등기사항전부증명서·토지대장과 지적도를 준비해 주시면, 전입 지번의 공시 효력·새 소유자에 대한 대항 가능 여부·보증금 청구 상대방을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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