분양·청약

분양회사가 상가 층별 업종과 매장 위치를 바꾸면 경업금지 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

내 영업상 이익이 침해받을 처지가 아니라면 위반이 아닙니다. 분양회사도 지정업종 경업금지의무를 지지만, 상가 활성화를 위한 층별 업종 변경과 매장 위치 조정은 기존 영업에 영향이 없는 수분양자에게는 의무 위반이 아니라는 대법원 판례가 있습니다. 지금은 새로 바뀐 업종이 내 업종과 겹치는지와 변경 전후 매출을 확인해 두십시오.

분양회사가 층별 업종을 조금이라도 바꾸면 곧바로 계약을 해제할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 반대로 분양회사가 상가 활성화를 내세운다고 해서 무엇이든 바꿀 수 있는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023년 9월 대형 복합상가 3층 점포를 「아동복」 지정업종으로 분양받아 아동복 매장을 운영하고 있습니다. 2025년 11월 분양회사는 3층 일부 업종이 장사가 안 된다며 3층 한쪽 구역을 카페·키즈카페로 바꾸고, 4층에 있던 다른 아동복 매장을 3층 반대편 끝으로 옮겼습니다. M씨는 분양회사가 스스로 정한 층별 업종을 바꾼 것이 경업금지의무 위반이 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양회사도 지정업종 경업금지의무를 지나요?

집니다. 대법원은 대규모 상가 분양자가 수분양자에게 특정 업종을 정해 분양하는 것은 해당 업종의 독점적 운영을 보장해 분양을 활성화하려는 것이고, 수분양자도 그 영업이 보장된다는 전제로 계약했으므로 지정업종에 관한 경업금지의무는 분양자에게도 적용된다고 봅니다.

대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결은 분양회사가 상가 활성화를 저해하지 않는 범위에서만 다른 수분양자의 업종 변경을 승인할 수 있고, 이 경업금지의무는 분양계약의 주된 채무라고 보았습니다. 그래서 분양회사가 이 의무를 어기면 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있습니다.

층별 업종 변경이나 매장 이동도 의무 위반인가요?

내 영업상 이익을 침해받을 처지가 아니라면 위반이 아닙니다. 분양자가 상가 활성화를 위해 업종 일부를 바꾸고 매장 위치를 조정해 상가 구성을 변경하더라도, 그로 인해 기존 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 않은 수분양자에 대해서는 의무 위반이 아닙니다.

각색 사례에서 3층 일부를 카페로 바꾼 것은 M씨의 아동복 업종과 겹치지 않아 M씨에 대한 위반으로 보기 어렵습니다. 다른 층 아동복 매장이 같은 층으로 옮겨 온 부분은 새 점포 개설이 아닌 기존 매장 이동이라는 점, 층 안의 거리, 이동 전후 매출 변화를 보고 판단합니다. 2005다25151 사건에서도 기존 점포를 다른 층에서 옮겨 온 것에 불과하다는 사정이 위반 부정 이유 중 하나였습니다.

분양회사가 같은 업종을 새로 들이면 무엇을 청구할 수 있나요?

같은 업종 점포를 새로 개설하도록 승인해 내 영업이익이 침해받을 처지가 되었다면 분양회사의 의무 위반이 됩니다. 이때는 손해배상을 청구할 수 있고, 주된 채무 위반이므로 상당한 기간을 정해 시정을 요구한 뒤 분양계약을 해제할 수도 있습니다.

영업을 계속하면서 경쟁 점포의 개점이나 영업을 막으려면 영업금지 가처분을 신청할 수 있습니다. 가처분은 계속하는 권리관계에 현저한 손해를 피하기 위해 임시의 지위를 정하는 절차입니다.

상가 업종 변경 대응 순서

• 분양계약서 업종 조항 확인 - 지정업종·취급품목과 업종 변경 승인 조항을 봅니다. 분양회사 의무의 범위가 여기서 정해집니다.
• 변경 내용 특정 - 새로 들어오는 업종이 내 업종·품목과 겹치는지, 신규 개설인지 이동인지 확인합니다. 겹치지 않으면 위반이 아닙니다.
• 영업 영향 자료 수집 - 변경 전후 월별 매출, 동선, 매장 간 거리를 기록합니다. 침해받을 처지인지 판단하는 자료입니다.
• 시정 요구 - 내용증명으로 업종 중복 점포의 승인 철회를 요구합니다. 해제를 하려면 이 요구가 먼저입니다.
• 가처분·손해배상 검토 - 개점이 임박했다면 영업금지 가처분을, 매출 감소가 확인되면 손해배상이나 해제를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단이 구성돼 관리 주체가 바뀌었거나 분양계약서에 업종 변경 동의 절차가 따로 있는 경우라면 계약서와 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양·임대차 분쟁의 가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양회사도 경업금지의무를 지나요?
  집니다. 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결은 지정업종에 관한 경업금지의무가 수분양자뿐 아니라 분양자에게도 적용된다고 보았습니다. 수분양자는 해당 업종의 영업이 보장된다는 전제로 분양계약을 맺었기 때문입니다.
• 업종 변경만으로 계약을 해제할 수 있나요?
  변경으로 내 영업이익이 침해받을 처지가 되어야 합니다. 업종이 겹치지 않거나 기존 점포를 옮긴 것에 불과하면 위반으로 보기 어렵습니다. 위반이 인정되면 경업금지의무는 주된 채무여서 해제 사유가 될 수 있습니다.
• 해제하려면 어떤 절차가 필요한가요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 위반 상태를 고치라고 요구하고, 그 기간 안에 고치지 않으면 해제합니다. 민법 제544조가 정한 절차입니다. 분양회사가 미리 시정하지 않겠다고 밝힌 경우에는 바로 해제할 수 있습니다.
• 해제하지 않고 손해배상만 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 변경 전후 매출 감소와 업종 중복의 인과관계를 자료로 보여 주어야 합니다.
• 경쟁 점포 개점을 미리 막을 수 있나요?
  영업금지 가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하기 위해 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용합니다. 업종 중복과 급박한 손해를 소명해야 합니다.
• 관리단이 생긴 뒤에도 분양회사 책임이 남나요?
  대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결은 분양회사의 경업금지의무가 수분양자들이 관리단을 구성해 스스로 관리하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기만으로 소멸하지 않는다고 본 원심을 수긍했습니다. 관리단 구성 시점을 확인해야 합니다.

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