분양·청약

분양계약을 해제했는데 분양받으려고 산 채권의 손실도 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양받기 위해 통상 지출해야 했던 채권 매입 손실은 신뢰이익 가운데 통상의 손해로 보아 분양자에게 배상을 청구할 수 있습니다. 계약 해제는 손해배상 청구에 영향을 주지 않고, 신뢰이익은 이행이익의 범위를 넘지 않는 한도에서 인정됩니다. 지금은 채권 매입과 매각 내역, 해제 통지 도달일을 증빙으로 정리해 두십시오.

계약이 해제되면 분양대금만 돌려받고 끝나는 것은 아닙니다. 계약을 믿고 쓴 비용도 요건을 갖추면 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 4월 아파트 분양계약을 맺으면서 분양 조건에 따라 채권 3,000만원어치를 액면가로 매입했고, 곧바로 액면의 3분의 1인 1,000만원에 팔아 2,000만원의 손실을 떠안았습니다. 2025년 입주를 앞두고 분양자의 채무불이행이 확인되어 Q씨는 분양계약을 해제했습니다. Q씨는 분양대금 반환과 별도로 채권 매각으로 잃은 2,000만원도 배상받을 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 해제되면 계약을 믿고 쓴 비용도 배상받을 수 있나요?

요건을 갖추면 배상받을 수 있습니다. 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면서 손해배상을 청구할 때는 계약이 이행됐으면 얻었을 이익, 즉 이행이익의 배상이 원칙이지만, 그 대신 계약이 이행될 것으로 믿고 지출한 비용, 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있습니다. 계약을 해제해도 손해배상 청구에는 영향이 없습니다.

대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결은 신뢰이익 가운데 계약의 체결과 이행을 위해 통상 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았는지와 관계없이 배상을 구할 수 있고, 이를 넘는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었던 경우에만 배상을 구할 수 있다고 보았습니다. 다만 신뢰이익은 과잉배상 금지 원칙에 따라 이행이익의 범위를 넘을 수 없습니다.

어떤 비용이 통상의 손해로 인정되나요?

분양 조건처럼 그 계약을 맺고 이행하려면 누구나 지출해야 하는 비용이 통상의 손해입니다. 사례처럼 분양받기 위해 반드시 매입해야 했던 채권을 곧바로 팔아 생긴 차액은 계약 체결을 위해 통상 지출되는 비용으로 볼 여지가 커서, 분양자가 그 사정을 알았는지와 관계없이 청구할 수 있습니다. 반면 개인 사정으로 쓴 인테리어 선공사비, 이사 준비 비용은 특별손해로 분양자가 알았거나 알 수 있었어야 합니다.

• 통상손해 쪽 - 분양 조건으로 매입한 채권의 매각 손실, 계약서 작성 비용
• 특별손해 쪽 - 입주 전 개인 인테리어 공사비, 가구 선구매 비용
• 공통 한도 - 계약이 이행됐다면 얻었을 이익(이행이익)을 넘지 못함

분양대금 반환과 손해배상은 어떻게 다른가요?

분양대금 반환은 해제에 따른 원상회복이고, 비용 배상은 손해배상이어서 근거와 요건이 다릅니다. 해제하면 각 당사자는 받은 것을 돌려줄 원상회복 의무가 있고, 돌려줄 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 손해배상은 이와 별도로 상대방의 채무불이행과 손해, 인과관계를 증명해야 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 유지합니다.

신뢰이익 손해배상 청구 순서

• 해제 사유 정리 - 분양자의 채무불이행 내용과 해제 통지 도달일을 정리합니다. 손해배상은 상대방의 채무불이행이 전제입니다.
• 지출 비용 목록화 - 계약 체결과 이행을 위해 쓴 비용을 영수증과 함께 날짜순으로 정리합니다. 채권 매입과 매각 내역은 증권사 거래 확인서로 남깁니다.
• 통상·특별 구분 - 각 비용이 누구나 지출해야 하는 것인지, 개인 사정인지 나눕니다. 특별손해는 분양자가 알았다는 자료가 필요합니다.
• 이행이익과 비교 - 계약이 이행됐다면 얻었을 이익과 비교해 청구액이 이를 넘지 않게 조정합니다. 넘는 부분은 인정되지 않습니다.
• 원상회복과 함께 청구 - 분양대금 반환과 이자, 신뢰이익 배상을 한 소송에서 함께 청구합니다. 분양자의 재산 상황에 따라 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 해제 시 위약금이나 손해배상 예정 조항이 있으면 그 조항이 우선 적용될 수 있어 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 손해배상을 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신뢰이익과 이행이익은 무엇이 다른가요?
  이행이익은 계약이 이행됐으면 얻었을 이익이고, 신뢰이익은 계약이 이행될 것으로 믿고 지출한 비용입니다. 대법원 2002다2539 판결은 해제와 함께 손해배상을 청구할 때 이행이익 배상이 원칙이지만 그 대신 신뢰이익 배상을 구할 수도 있다고 했습니다. 다만 신뢰이익은 이행이익의 범위를 넘을 수 없습니다.
• 분양자가 제 지출을 몰랐어도 청구할 수 있나요?
  통상의 손해라면 청구할 수 있습니다. 민법 제393조 제1항은 채무불이행으로 인한 손해배상이 통상의 손해를 한도로 한다고 정하고, 계약의 체결과 이행을 위해 통상 지출되는 비용은 상대방이 알았는지와 관계없이 통상손해로 봅니다. 분양 조건으로 누구나 치러야 했던 비용이라면 여기에 해당할 여지가 큽니다.
• 인테리어 선공사 비용도 받을 수 있나요?
  특별한 사정으로 인한 손해여서 분양자가 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 민법 제393조 제2항에 따라 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상 책임이 생깁니다. 입주 전 공사를 분양자가 허락했거나 공사 계획을 미리 알렸다는 자료가 있으면 청구할 여지가 생깁니다.
• 분양대금을 돌려받을 때 이자도 붙나요?
  붙습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 이 이자는 원상회복의 일부여서 분양자의 채무불이행 여부와 관계없이 붙고, 손해배상과는 별도로 청구합니다. 분양대금을 여러 차례 나눠 냈다면 각 지급일부터 따로 계산합니다.
• 계약서에 위약금이 정해져 있으면요?
  위약금 조항이 우선 적용될 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 계약서에 분양자 귀책으로 해제될 때의 위약금이 정해져 있으면 원칙적으로 그 금액을 청구하고 실제 손해가 더 커도 초과분은 청구하기 어렵습니다. 다만 조항이 원상회복 범위만 정한 것이라면 실제 손해를 따로 청구할 수 있습니다.
• 해제하면 손해배상 청구를 포기한 것이 되나요?
  포기한 것이 되지 않습니다. 민법 제551조는 계약의 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 따라서 해제 통지와 함께 또는 그 뒤에 손해배상을 청구할 수 있고, 원상회복 청구와 손해배상 청구를 한 소송에서 함께 할 수도 있습니다.

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