분양·청약

집주인의 분양계약이 해제돼 등기가 말소되면 세입자도 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

해제 전에 입주와 전입신고를 마쳤다면 나가지 않아도 됩니다. 이런 임차인은 계약 해제로 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당해 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있고, 새 소유자가 보증금 반환의무도 승계합니다. 지금은 전입일과 분양계약 해제일의 선후부터 확인하십시오.

집주인의 분양계약이 해제됐다는 소식을 듣고 서둘러 이사할 곳을 알아볼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 4월 분양받은 사람 명의로 등기된 아파트를 전세보증금 2억8천만원에 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 2월 집주인이 분양대금을 끝까지 치르지 못해 분양회사가 분양계약을 해제했고, 집주인 명의의 소유권이전등기는 말소된 뒤 아파트가 다른 사람에게 다시 분양되었습니다. 새 소유자는 2025년 8월 Q씨에게 집을 비우라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인의 분양계약이 해제되면 세입자도 나가야 하나요?

해제 전에 대항요건을 갖췄다면 나가지 않아도 됩니다. 계약이 해제되면 당사자는 원상회복 의무를 지지만 제3자의 권리를 해치지 못하는데, 대법원은 해제 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인을 등기된 임차권자처럼 이 제3자에 해당한다고 보았습니다. 그래서 임대인의 소유권이 해제로 사라져도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 계약 해제의 원상회복은 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정하고, 현행 「주택임대차보호법」은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 인정합니다. 판례의 결론은 지금도 같습니다.

그러면 보증금은 누가 돌려주나요?

소유권을 회복하거나 새로 취득한 사람이 돌려줍니다. 대법원은 해제로 소유권을 회복한 사람이 임대인의 지위를 승계해 보증금 반환채무를 부담한다고 판단했습니다. 분양자에게서 다시 집을 산 사람도 같은 지위에 있으므로, 계약이 끝나면 그 사람에게 보증금을 청구합니다.

해제된 뒤에 입주했다면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 판례가 보호하는 것은 계약이 해제되기 전에 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 해제된 뒤에 임차하거나 전입했다면 이미 권리를 잃은 사람에게서 빌린 것이 되어 새 소유자에게 대항하기 어렵고, 이때는 종전 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하게 됩니다.

확정일자도 그대로 효력이 있나요?

있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 새 소유자 아래에서도 우선변제권을 유지하므로, 나중에 그 집이 경매되면 확정일자 순위로 배당을 받습니다. 새 소유자가 대출을 받으며 근저당을 설정해도 그 근저당보다 앞선 순위가 유지됩니다.

분양계약 해제 후 명도 요구 대응 순서

• 날짜 대조 - 전입일·입주일과 분양계약 해제일, 소유권 말소일을 나란히 적습니다. 전입이 앞서야 보호됩니다.
• 새 소유자에게 회신 - 해제 전 대항요건을 갖춘 임차인이라는 점을 내용증명으로 알립니다. 판례 번호를 함께 적습니다.
• 계약 조건 확인 - 남은 계약기간과 보증금, 차임을 새 소유자에게 통지합니다. 차임은 이제 새 소유자에게 냅니다.
• 확정일자 점검 - 계약서의 확정일자와 등기부의 새 근저당 설정일을 비교합니다. 경매 대비 순위를 확인합니다.
• 종료 시 보증금 청구 - 계약이 끝나면 새 소유자에게 보증금을 청구하고, 거절하면 임차권등기명령과 반환 소송을 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 해제일이 가깝거나 해제 원인이 사기·통정허위표시처럼 계약 무효라면 적용 법리가 달라지므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인 등기가 말소됐는데 계약이 유효한가요?
  해제 전에 대항요건을 갖췄다면 새 소유자에게도 유효하게 주장할 수 있습니다. 대법원 96다17653 판결은 이런 임차인을 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로 보아 계약 해제에도 불구하고 새 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다고 판단했습니다.
• 새 소유자가 보증금을 돌려줘야 하나요?
  그렇습니다. 대법원 2003다12717 판결은 계약 해제로 소유권을 회복한 사람이 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계해 보증금 반환채무를 부담한다고 보았습니다. 계약이 끝나면 새 소유자에게 보증금 반환을 청구합니다.
• 대항요건은 언제까지 갖춰야 하나요?
  분양계약이 해제되기 전까지 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 해제일과 같은 날 전입했다면 보호받지 못할 수 있습니다.
• 차임은 누구에게 내야 하나요?
  새 소유자가 임대인 지위를 승계했으므로 그 뒤의 차임은 새 소유자에게 냅니다. 종전 집주인에게 계속 보내면 새 소유자에게 차임을 연체한 것으로 다툼이 생길 수 있습니다. 새 소유자에게 계좌를 받아 문자로 확인해 두십시오.
• 종전 집주인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  새 소유자에게 대항할 수 없는 경우, 예컨대 해제 뒤에 입주한 경우에는 종전 집주인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 해제 전에 대항요건을 갖췄다면 새 소유자가 반환의무를 지므로 종전 집주인에 대한 청구는 보충적으로 검토합니다.
• 계약이 무효라면 결론이 같나요?
  다를 수 있습니다. 판례가 적용한 것은 해제의 효과를 정한 민법 제548조 제1항 단서입니다. 집주인의 분양계약 자체가 처음부터 무효이거나 취소된 경우에는 제3자 보호 규정과 요건이 달라 따로 판단해야 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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