분양·청약

분양 아파트 옆에 쓰레기 매립장이 들어설 걸 안 알려줬다면 분양회사에 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양회사가 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실을 알리지 않았다면 수분양자는 분양계약을 취소하거나, 계약은 유지한 채 손해배상만 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 사실이 신의칙상 분양계약자에게 알려야 할 대상이라고 보았습니다. 지금은 분양 당시 받은 모집공고와 홍보물, 매립장 건설 계획이 공개된 시점을 보여 줄 자료부터 모아 두십시오.

집값이 분양가보다 올랐으니 손해가 없다고 생각하기 쉽지만, 법원은 시가 상승과 관계없이 가치하락액을 손해로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 4월 A씨는 신도시 아파트를 분양가 6억원에 분양받았습니다. 입주를 앞둔 2025년 봄, A씨는 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설 계획이 분양 전부터 정해져 있었는데도 분양회사가 모집공고와 상담에서 전혀 알리지 않았다는 사실을 알게 되었습니다. 그사이 아파트 시세는 분양가보다 올랐지만 매립장 때문에 주변 단지보다 가격이 낮게 형성되었습니다. A씨는 계약을 유지한 채 분양회사에 가치하락액의 배상을 청구할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양회사는 주변 혐오시설 계획을 알려야 하나요?

알려야 합니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 부동산 거래에서 상대방이 어떤 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우 신의성실의 원칙상 미리 알릴 의무가 있고, 이 고지의무는 법령의 직접 규정뿐 아니라 계약상·관습상 또는 조리상의 일반원칙에서도 생긴다고 보았습니다. 그러면서 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실은 분양자가 분양계약자에게 알려야 할 대상이라고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 신의성실 원칙이 이 의무의 근거입니다.

같은 판결은 입주자 모집공고에 알려야 할 사항으로 정해져 있지 않다는 이유만으로 고지의무가 없어지지 않는다고 보았습니다.

계약을 취소해야만 배상받을 수 있나요?

아닙니다. 고지의무 위반은 기망에 해당해 분양계약을 취소하고 분양대금 반환을 구할 수 있지만, 위 판결은 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 가능하다고 보았습니다. 이미 입주해 살고 있다면 계약은 유지하고 손해배상을 받는 쪽을 택하는 경우가 많습니다.

손해배상은 불법행위에 근거합니다. 고의 또는 과실로 위법하게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상해야 합니다.

손해액은 어떻게 계산하나요?

매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액이 손해액입니다. 위 판결은 감정으로 가치하락액을 산정한 원심을 수긍했고, 그 뒤 부동산 경기 상승으로 시가가 분양가보다 올랐더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 시세가 올랐어도 매립장이 없었을 때와 비교한 가치 차이를 감정으로 따져 청구합니다.

분양회사가 매립장 계획을 몰랐다고 주장할 수 있으므로, 계획이 결정·공고된 시점과 분양 공고 시점을 비교하는 행정자료가 필요합니다. 분양 뒤에 비로소 결정된 계획이라면 고지의무 위반을 묻기 어렵습니다.

분양 고지의무 위반 배상 대응 순서

• 분양 자료 확보 - 모집공고, 분양계약서, 홍보물, 상담 녹취를 모읍니다. 알리지 않은 사실을 보여 주는 자료입니다.
• 계획 공개 시점 확인 - 매립장 건설 계획이 언제 결정·공고되었는지 행정자료로 확인합니다. 분양회사가 알았는지 판단하는 기준입니다.
• 취소 또는 배상 선택 - 계약을 유지할지, 취소하고 대금 반환을 구할지 정합니다. 기한이 서로 다릅니다.
• 가치하락액 감정 - 감정평가로 매립장 영향에 따른 가치 차이를 산정합니다. 청구 금액의 근거입니다.
• 공동 소송 검토 - 같은 단지 수분양자와 함께 청구하면 감정 비용을 나눌 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 당시 매립장 계획이 이미 널리 알려졌거나 수분양자가 알 수 있었다면 결론이 달라질 수 있으므로 모집공고와 행정자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 분쟁과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양회사의 고지의무는 어디서 나오나요?
  민법 제2조 제1항의 신의성실 원칙에서 나옵니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 상대방이 알았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정은 미리 알릴 의무가 있고, 이 의무는 법령뿐 아니라 계약상·관습상·조리상 원칙에서도 생긴다고 보았습니다.
• 모집공고 필수 항목이 아니면 안 알려도 되나요?
  안 됩니다. 위 2004다48515 판결은 쓰레기 매립장 건설 예정 사실이 입주자 모집공고에 적어야 할 사항에 포함되지 않는다는 이유로 고지의무가 없다는 분양자의 주장을 받아들이지 않았습니다. 고지의무는 민법 제2조 제1항의 신의칙에서 따로 생깁니다.
• 계약을 취소하지 않고 배상만 받을 수 있나요?
  있습니다. 위 판결은 분양계약자가 고지의무 위반을 이유로 분양계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수 있다고 보았습니다. 손해배상은 민법 제750조의 불법행위에 근거하며, 취소하려면 민법 제110조 제1항의 사기에 의한 의사표시 취소를 주장합니다.
• 집값이 올랐어도 손해가 인정되나요?
  인정됩니다. 위 판결은 손해액을 매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액으로 보았고, 그 뒤 부동산 경기 상승으로 시가가 분양가를 넘었더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 판단했습니다. 손해 범위는 민법 제393조에 따라 정합니다.
• 분양계약 취소는 언제까지 할 수 있나요?
  민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 기망 사실을 안 때부터 추인할 수 있으므로, 매립장 계획을 처음 안 날짜가 기한 계산의 출발점이 됩니다.
• 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  불법행위 손해배상청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 분양계약일이 오래되었다면 10년 기간도 함께 확인해야 합니다.

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