주택 임대차

분양권을 산 사람과 전세계약해도 임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양권을 산 사람이 적법한 임대 권한을 가졌다면 등기상 소유자가 아니어도 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 대법원 1995다22283 판결은 소유자가 아닌 적법한 임대 권한자와 맺은 임대차도 이 법의 적용 대상이라고 보았습니다. 지금은 분양계약서와 권리의무승계 서류로 임대인에게 임대 권한이 있는지부터 확인하십시오.

등기부에 임대인 이름이 없다는 이유만으로 계약을 포기하거나 보호를 못 받는다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 2. 새로 준공된 오피스텔형 아파트를 보증금 2억5천만원에 전세로 얻었습니다. 임대인은 최초 수분양자에게서 분양권을 산 사람이었고, 소유권이전등기는 아직 시행사 명의로 남아 있었습니다. B씨는 입주와 전입신고, 확정일자를 모두 마쳤지만 「등기상 소유자가 아닌 사람과 계약한 것이 괜찮은지」 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 아닌 사람과 맺은 임대차도 보호받나요?

받습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 소유자와 맺은 계약에 한정되지 않고, 적법한 임대 권한을 가진 사람과 맺은 계약도 포함됩니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 명의신탁자처럼 소유 명의는 없지만 임대할 권한이 있는 사람과의 임대차에 대항력을 인정했습니다.

분양권을 산 사람도 시행사와의 분양계약상 지위를 넘겨받아 입주와 사용·수익을 허락받은 상태라면 적법한 임대 권한자로 볼 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따라 입주와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

나중에 분양권자 명의로 등기되면 어떻게 되나요?

대항력은 그대로 이어집니다. 임차주택의 양수인은 물론 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람도 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 분양권자가 소유권이전등기를 마친 뒤 제3자에게 집을 팔아도 새 소유자가 보증금 반환 의무를 이어받습니다.

확정일자까지 갖췄다면 경매가 진행될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리도 인정됩니다.

임대 권한이 없어지면 보호가 사라지나요?

사라질 수 있습니다. 분양계약이 잔금 미납으로 해제돼 임대인의 권한이 없어지면, 임차인은 권한 없는 사람과 계약한 것과 같아집니다. 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결은 이 경우 대항요건과 확정일자를 갖췄더라도 원래 소유자의 명도 청구에 대항할 수 없다고 보았습니다.

그래서 분양권자와 계약할 때는 잔금이 모두 납부됐는지, 시행사가 임대를 허락했는지를 서면으로 확인해 두는 것이 안전합니다.

권한이 없어져 집을 비워 줘야 하는 경우에도 보증금 반환 청구권은 남습니다. 계약 상대방인 분양권자에게 임대인으로서의 채무불이행 책임을 물어 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있고, 그 사람의 예금이나 다른 부동산을 먼저 찾아 가압류해 두면 판결 뒤 회수가 쉬워집니다. 해제 통보를 받은 날짜와 명도 요구를 받은 날짜를 따로 적어 두십시오.

분양권자 전세계약 대응 순서

• 분양계약서 확인 - 임대인 이름과 분양 대상 호수가 일치하는지 봅니다. 권리의무승계 서류가 붙어 있어야 합니다.
• 잔금 납부 확인 - 시행사에 분양대금 완납 여부를 확인합니다. 미납이면 해제 위험이 남습니다.
• 입주·전입신고 - 집을 넘겨받은 날 전입신고를 합니다. 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 때 배당 순위를 정하는 기준이 됩니다.
• 등기 이전 추적 - 분양권자 명의 등기가 났는지 몇 달마다 등기부를 봅니다. 등기 직후 근저당권 설정 여부도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약이 이미 해제 통보를 받았거나 시행사가 임대를 금지했다면 계약서와 분양 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 전매로 산 사람도 임대 권한이 있나요?
  있을 수 있습니다. 시행사와의 분양계약상 지위를 적법하게 넘겨받고 입주를 허락받았다면 적법한 임대 권한자로 볼 여지가 큽니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 소유자가 아니어도 적법한 임대 권한을 가진 사람과 맺은 임대차를 주택임대차보호법의 보호 대상으로 보았습니다.
• 등기 전에 전입신고해도 대항력이 생기나요?
  생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하고, 임대인 명의 등기를 요건으로 하지 않습니다. 다만 미등기 상태에서는 임대인의 권한이 뒤에 다툼이 될 수 있어 권한 서류를 함께 보관합니다.
• 분양계약이 해제되면 나가야 하나요?
  원래 소유자가 명도를 청구하면 대항하기 어렵습니다. 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결은 매수인의 임대 권한이 해제로 없어지면 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인도 매도인에게 대항할 수 없다고 했습니다. 이때는 계약한 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다.
• 분양권자가 집을 팔면 보증금은 누가 주나요?
  새 소유자가 줍니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 미등기 집에 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서에 부여받는 것이어서 등기와 관계없이 주민센터 등에서 받습니다. 확정일자와 대항요건을 갖추면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다.
• 명의신탁된 집의 실제 주인과 계약해도 되나요?
  보호받을 수 있습니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 등기 명의를 다른 사람에게 신탁해 둔 실제 소유자와 맺은 임대차도 적법한 임대 권한자와의 계약이라며 대항력을 인정했습니다. 다만 명의신탁 사실을 증명할 자료를 확보해 두어야 뒤탈이 없습니다.

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