주택 임대차

분양계약이 해제됐는데 수분양자에게 세 든 저는 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 수분양자가 잔금을 내고 집을 넘겨받은 뒤 세를 놓았고 해제 전에 전입신고와 입주를 마쳤다면 분양계약이 해제돼도 분양자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 대법원은 이런 임차인을 계약해제로 권리를 침해받지 않는 제3자로 봅니다. 지금은 입주일·전입신고일과 해제 통지일의 앞뒤를 확인해 두십시오.

분양자가 계약 해제를 이유로 나가라고 해도, 그 말만으로 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 11. 신축 아파트 수분양자와 보증금 3억원에 전세계약을 맺고 입주해 바로 전입신고를 했습니다. 수분양자는 입주 잔금을 낸 뒤 시행사에게서 현관 키를 받은 상태였습니다. 2026. 5. 시행사는 수분양자의 옵션 대금 미납을 이유로 분양계약을 해제했고, A씨에게 집을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약이 해제되면 수분양자와 맺은 전세도 무효가 되나요?

아니요. 수분양자가 잔금을 내고 분양자로부터 집을 넘겨받아 임대할 권한을 얻은 상태에서 임대했다면, 임차인이 분양계약 해제 전에 입주와 전입신고를 마친 이상 해제 후에도 분양자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결은 이런 임차인을 계약해제로 권리를 침해받지 않는 제3자로 보았습니다.

계약이 해제되면 당사자는 서로 원상회복할 의무를 지지만, 제3자의 권리를 해치지는 못합니다. 대항요건을 갖춘 임차인은 여기서 말하는 제3자에 해당합니다.

대항요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 두 요건을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 해제 통지가 전입신고 다음 날보다 늦게 도달했는지가 기준이 됩니다.

수분양자에게 임대할 권한이 있었는지는 어떻게 판단하나요?

잔금을 모두 내고 분양자로부터 집을 인도받았다면 임대 권한을 묵시적으로 받은 것으로 봅니다. 대법원은 수분양자가 입주 잔금을 낸 무렵 현관 키를 넘겨받은 사안에서 분양자가 임대 권한을 묵시적으로 부여했다고 판단했습니다.

주택임대차보호법은 소유자와 맺은 임대차에만 적용되지 않습니다. 소유자가 아니어도 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 계약했다면 이 법의 보호를 받습니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

반대로 잔금을 내지 않았고 분양자가 입주를 허락한 사정도 없는데 수분양자가 몰래 세를 놓았다면, 임대 권한이 없어 분양자에게 대항하기 어렵습니다. 그래서 잔금 납부 영수증과 입주 확인서가 증거로 쓰입니다.

분양자에게 대항할 수 있으면 보증금은 누구에게 받나요?

분양자에게 대항할 수 있다면, 분양자가 임대인의 지위를 넘겨받은 것으로 보고 분양자에게 보증금 반환을 요구합니다. 대항력 있는 임차권은 새 소유자에게 이어지고, 임차주택의 양수인이나 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

계약기간이 끝날 때까지 살 수 있고, 기간이 끝나면 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 수분양자에게도 계약 위반에 따른 손해배상을 함께 청구할 수 있는지 따져 봅니다.

분양계약 해제 임차인 대응 순서

• 대항요건 날짜 확인 - 입주일과 전입신고일을 주민등록초본으로 확인합니다. 분양계약 해제 통지 도달일보다 앞서야 합니다.
• 임대 권한 자료 확보 - 수분양자의 잔금 납부 내역과 현관 키 인수 기록을 받아 둡니다. 묵시적 임대 권한을 증명하는 자료가 됩니다.
• 해제 통지 확인 - 분양자가 수분양자에게 보낸 해제 통지의 날짜와 사유를 확인합니다. 해제 시점이 대항요건보다 늦은지 봅니다.
• 답변 내용증명 발송 - 분양자에게 임차권을 주장한다는 뜻을 서면으로 알립니다. 명도소송이 오면 이 서면이 초기 주장 기록이 됩니다.
• 명도소송 대응 - 소장을 받으면 기한 안에 답변서를 내고 대항력을 주장합니다. 보증금 반환과 동시이행도 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수분양자가 잔금을 일부만 냈거나 분양계약서에 전매·임대 금지 조항이 있으면 분양계약서와 입주 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서에 임대 금지 조항이 있으면 어떻게 되나요?
  임대 권한이 부정될 수 있습니다. 대법원은 수분양자가 분양자로부터 임대 권한을 명시적 또는 묵시적으로 받았는지를 봅니다. 분양계약서에 소유권이전등기 전 임대를 금지한 조항이 있고 분양자가 입주를 허락하지 않았다면 묵시적 권한을 인정받기 어렵습니다. 다만 분양자가 입주를 알고도 문제 삼지 않았다면 다툴 여지가 있습니다.
• 해제 뒤에 전입신고를 했다면 보호받을 수 있나요?
  어렵습니다. 계약해제로 보호받는 제3자는 해제 전에 권리를 취득한 사람입니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 해제 효과가 생긴 뒤에 전입신고를 했다면 분양자에게 임차권을 주장하기 어렵습니다. 해제 사실을 몰랐다는 사정만으로는 달라지지 않습니다.
• 분양자가 보증금을 돌려줘야 하나요?
  대항력이 인정되면 분양자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임대할 권리를 승계한 자도 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 분양자가 임대인 지위를 이어받으면 기간 만료 시 보증금 반환 의무도 함께 집니다. 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다.
• 수분양자에게도 책임을 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 수분양자는 임대인으로서 임차인이 집을 쓸 수 있게 할 의무를 집니다. 분양계약 해제로 임차인이 집을 비워야 하는 결과가 생겼다면 수분양자에게 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분양자에게 대항할 수 있는 경우에도 이사비 등 손해가 생겼다면 따로 따져 봅니다.
• 전입신고만 하고 실제로 살지 않았다면요?
  대항력이 생기지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 모두 요구합니다. 전입신고만 해 두고 실제 입주하지 않았다면 인도 요건을 갖추지 못한 것이어서, 분양계약이 해제되면 분양자에게 임차권을 주장하기 어렵습니다. 짐을 들이고 실제 거주한 날을 증명할 자료를 남겨 두십시오.
• 명도소송이 들어오면 무엇을 주장하나요?
  해제 전에 대항요건을 갖춘 제3자라는 점과 수분양자에게 임대 권한이 있었다는 점을 주장합니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결이 같은 사안에서 임차인의 대항을 인정했습니다. 잔금 납부 내역, 현관 키 인수 경위, 전입신고일을 증거로 내고, 보증금 반환과 동시이행도 함께 주장합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성