주택 임대차

세입자에게서 보증금 받을 권리만 넘겨받으면 우선변제로 배당요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 세입자에게서 임차권과 떼어 보증금반환채권만 넘겨받은 사람은 주택임대차보호법상 우선변제권자의 지위로 배당요구를 할 수 없고 일반 채권자로서만 배당요구를 할 수 있습니다. 대법원은 담보 목적으로 양수한 경우도 마찬가지라고 보았습니다. 지금은 집행력 있는 정본을 갖췄는지 확인해 두십시오.

세입자에게서 채권만 넘겨받았다고 해서 그 집에 전입신고를 해야 하는 것은 아닙니다. 전입해도 우선변제권이 생기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 10월 지인에게 5천만원을 빌려주면서 지인이 살던 전셋집의 보증금 1억8천만원 반환채권 중 5천만원을 담보로 넘겨받았습니다. 지인은 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자였고, 두 사람은 양도계약서만 쓰고 집주인에게는 따로 알리지 않았습니다. 2026년 그 집이 경매되자 O씨는 지인의 순위로 먼저 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자에게서 보증금 받을 권리만 넘겨받으면 우선변제로 배당요구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 우선변제권을 가진 세입자에게서 임차권과 떼어 보증금반환채권만 넘겨받은 사람은 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이 아닙니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결은 이런 채권양수인이 경매에서 우선변제권자의 지위로 배당요구를 할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 주는 권리입니다. 판례는 이 제도가 주거가 필요한 세입자를 보호하려는 것이어서, 돈을 받을 권리만 산 사람에게까지 넓힐 수 없다고 보았습니다.

그러면 채권양수인은 어떻게 배당을 받나요?

일반 금전채권자로서 배당받습니다. 집행력 있는 정본을 갖추었거나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 한 채권자라면 배당요구를 할 수 있고, 이때는 우선순위 없이 다른 일반 채권자와 금액 비율로 나눕니다.

세입자를 대위해 우선변제권을 행사하려 해도, 세입자가 이미 채권을 넘겨 더 이상 보증금반환채권을 갖고 있지 않으므로 받아들여지지 않았습니다. 그래서 보증금반환채권을 담보로 잡을 때는 방식부터 따져야 합니다.

담보로 보증금반환채권을 받아 둔 경우도 같나요?

같습니다. 다른 대출의 담보 목적으로 보증금반환채권을 양수한 경우에도 우선변제권자의 지위로는 배당요구를 할 수 없습니다. 금융기관이 전세자금을 빌려주면서 채권양도를 받은 경우도 이 법리가 적용됩니다.

현행법은 이 문제를 보완하려고 일정한 금융기관이 우선변제권을 승계한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 그 우선변제권을 승계하도록 정하고 있습니다. 개인 채권자는 이 규정의 대상이 아닙니다.

보증금반환채권 양도는 어떻게 해야 효력이 있나요?

양도인인 세입자가 집주인에게 통지하거나 집주인이 승낙해야 집주인에게 주장할 수 있고, 다른 채권자에게 주장하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 되어야 합니다. 내용증명 우편이 흔히 쓰입니다.

보증금반환채권 양수 대응 순서

• 양도계약서 작성 - 양도 금액과 날짜를 적은 계약서를 씁니다. 담보 목적이면 그 취지도 적습니다.
• 확정일자 통지 - 세입자 명의로 집주인에게 내용증명 통지를 보냅니다. 다른 채권자에 대한 대항요건입니다.
• 집행권원 확보 - 경매가 예상되면 지급명령이나 판결로 집행력 있는 정본을 받습니다. 배당요구의 요건입니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 일반 채권자로서 배당요구를 합니다. 우선변제 순위는 주장하지 않습니다.
• 금융기관 여부 확인 - 양수인이 법에 정한 금융기관이면 우선변제권 승계 규정을 검토합니다. 요건이 따로 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양수인이 은행이나 보증기관이고 세입자가 임차권등기까지 마친 경우라면 승계 요건을 계약서와 등기부로 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권양수인이 전입하면 우선변제권이 생기나요?
  생기지 않습니다. 우선변제권은 임대차계약의 당사자인 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖출 때 인정됩니다. 보증금반환채권만 넘겨받은 사람은 임차인이 아니므로 그 집에 전입해도 달라지지 않습니다.
• 세입자를 대위해 배당요구할 수는 없나요?
  세입자가 이미 채권을 넘겨 보증금반환채권을 갖고 있지 않으므로 대위할 권리가 없다는 것이 판례입니다. 채권양수인은 일반 금전채권자로서 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다.
• 양도 통지는 누가 보내야 하나요?
  양도인인 세입자가 집주인에게 통지해야 합니다. 양수인이 보낸 통지는 원칙적으로 효력이 없으므로 세입자 명의로 보내거나 집주인의 승낙을 받아야 합니다. 다른 채권자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서가 필요합니다.
• 어떤 금융기관은 우선변제권을 승계하나요?
  현행법은 은행 등 법에 정한 금융기관이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 그 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 개인이나 일반 법인 채권자에게는 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 일반 채권자로 배당요구하려면 무엇이 필요한가요?
  집행력 있는 정본을 가진 채권자이거나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 한 채권자여야 배당요구를 할 수 있습니다. 양도받은 채권으로 지급명령이나 판결을 받아 두거나 가압류를 해 두어야 합니다.
• 세입자의 다른 채권자가 압류하면요?
  확정일자 있는 증서로 한 양도 통지가 압류명령 송달보다 먼저 집주인에게 도달했다면 양수인이 우선합니다. 늦으면 압류채권자가 앞섭니다. 내용증명 발송과 도달 기록을 함께 보관해 두어야 순서를 증명할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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