경매 낙찰

저당권과 채권을 넘겨받았는데 양도 통지 전에도 경매를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 저당권과 피담보채권을 함께 넘겨받아 저당권이전 부기등기를 마쳤다면 양도 통지 전이라도 경매를 신청할 수 있습니다. 대법원은 채무자가 이의나 즉시항고로 다투어 경매절차가 실효되지 않는 한 그 경매는 적법하고 배당도 받을 수 있다고 보았습니다. 지금은 양도인 명의의 확정일자 있는 양도 통지부터 보내 두십시오.

채권 양도 통지가 채무자에게 도달하기 전이라도 경매신청을 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 9월 자산관리회사 A사는 저축은행에서 상가 담보 대출채권 3억원을 근저당권과 함께 사들이고 근저당권이전 부기등기를 마쳤습니다. 저축은행 명의의 양도 통지를 보냈지만 채무자가 이사해 반송됐습니다. 채무자의 변제기는 이미 지난 상태였고, A사는 통지가 도달하기 전에 경매를 신청해도 되는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도 통지 전에도 저당권 양수인이 경매를 신청할 수 있나요?

네, 신청할 수 있습니다. 피담보채권을 저당권과 함께 양수한 사람은 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권 실행 요건을 갖추었다면 채권양도의 대항요건을 갖추지 않았더라도 경매를 신청할 수 있습니다. 경매법원은 담보권의 존재를 등기로 확인해 경매를 개시합니다.

채권양도의 대항요건은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하는 것입니다. 이 요건이 없으면 양수인은 채무자에게 채권 양수를 주장하지 못하는 것이 원칙이지만, 경매신청 단계에서는 부기등기로 저당권 실행 권한이 드러나므로 신청 자체가 막히지는 않습니다.

채무자는 대항요건이 없다는 이유로 경매를 막을 수 있나요?

막을 수 있는 기회가 있습니다. 채무자는 경매절차의 이해관계인으로서 대항요건이 갖추어지지 않았다는 사유를 들어 경매개시결정에 대한 이의나 즉시항고로 다툴 수 있습니다. 이때는 신청채권자가 대항요건을 갖추었다는 사실을 증명해야 합니다.

반대로 채무자가 이런 절차로 다투지 않아 경매절차가 실효되지 않았다면, 그 경매절차는 적법하고 경매신청인은 양수채권의 변제, 즉 배당을 받을 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 개시결정에 대한 이의는 매각대금이 모두 지급될 때까지만 할 수 있도록 정합니다.

후순위 근저당권자는 대항요건 흠결을 주장할 수 있나요?

아니요, 주장할 수 없습니다. 대항요건을 갖추지 않은 양도를 부인할 수 있는 제3자는 양도된 채권 자체에 관해 양수인과 양립할 수 없는 법률상 지위를 취득한 사람에 한정됩니다. 선순위 근저당권부 채권을 양수한 사람보다 뒤 순위인 근저당권자는 여기에 들지 않습니다.

그래서 배당기일에 후순위 근저당권자가 「양도 통지가 없었으니 선순위 양수인은 배당받을 수 없다」고 이의해도 받아들여지지 않습니다. 반면 같은 채권을 이중으로 양수한 사람이나 그 채권을 압류한 채권자는 확정일자 있는 통지·승낙의 선후로 다툽니다.

양수인은 언제 양도 통지를 해 두어야 하나요?

가능한 한 경매신청 전에 해 두는 편이 안전합니다. 통지는 양도인이 채무자에게 해야 효력이 있고, 양수인이 대신 보내려면 양도인에게서 통지 권한을 위임받아야 합니다. 확정일자 있는 증서로 해야 채무자 외의 제3자에게도 대항할 수 있으므로 내용증명우편으로 보냅니다.

저당권부 채권 양수 경매 대응 순서

• 부기등기 확인 - 등기사항증명서에 저당권이전 부기등기가 되어 있는지 확인합니다. 부기등기가 경매신청의 출발점입니다.
• 양도 통지 발송 - 양도인 명의로 채무자에게 확정일자 있는 내용증명을 보냅니다. 이의신청이 들어와도 증명할 자료가 됩니다.
• 실행 요건 점검 - 변제기 도래, 기한이익 상실 여부를 확인합니다. 요건이 없으면 개시결정이 취소될 수 있습니다.
• 이의 대비 - 채무자가 이의신청이나 즉시항고를 하면 통지 도달 증명을 제출합니다. 증명하지 못하면 경매가 실효될 수 있습니다.
• 배당이의 대응 - 후순위 채권자의 배당이의에는 제3자에 해당하지 않는다는 판례로 답합니다. 이의한 채권자는 1주 안에 소 제기 증명을 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 채권이 이중으로 양도되었거나 양도 전에 가압류가 들어와 있었다면 통지 도달일과 확정일자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행 경매와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부기등기만 있으면 경매 신청이 되나요?
  저당권 실행 요건까지 갖추었다면 됩니다. 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다29279 판결은 피담보채권을 저당권과 함께 양수한 사람이 저당권이전 부기등기를 마치고 실행 요건을 갖추었다면 채권양도의 대항요건이 없어도 경매를 신청할 수 있다고 했습니다. 변제기가 지났는지 먼저 확인합니다.
• 채권양도의 대항요건은 무엇인가요?
  양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하는 것입니다. 민법 제450조 제1항은 이 통지나 승낙이 없으면 채무자와 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 통지는 양도인이 해야 하고, 양수인이 보내려면 양도인에게서 통지 권한을 위임받아야 합니다.
• 채무자는 언제까지 경매를 다툴 수 있나요?
  매각대금이 모두 지급될 때까지입니다. 민사집행법 제86조 제1항은 이해관계인이 이때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다고 정하고, 제86조 제3항에 따라 그 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 담보권 실행 경매에서는 제265조에 따라 담보권이 없거나 소멸했다는 사유도 주장할 수 있습니다.
• 채무자가 이의하면 누가 무엇을 증명하나요?
  신청채권자, 즉 양수인이 대항요건을 갖추었다는 사실을 증명해야 합니다. 대법원 2004다29279 판결의 기준입니다. 양도 통지 내용증명과 도달 증명, 채무자의 승낙서가 그 자료입니다. 증명하지 못하면 경매개시결정이 취소될 수 있으므로 통지를 미리 마쳐 두는 편이 좋습니다.
• 후순위 근저당권자가 배당에 이의하면요?
  대항요건 흠결을 이유로 한 이의는 받아들여지지 않습니다. 대법원 2004다29279 판결은 대항요건 흠결을 주장할 수 있는 제3자를 양도된 채권 자체에 관해 양수인과 양립할 수 없는 지위를 취득한 사람으로 한정하고, 선순위 채권 양수인보다 후순위인 근저당권자는 여기에 들지 않는다고 했습니다.
• 확정일자 있는 통지는 왜 필요한가요?
  채무자 외의 제3자에게 대항하기 위해서입니다. 민법 제450조 제2항은 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 되지 않으면 채무자 외의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 같은 채권을 이중으로 양수한 사람이나 압류채권자와 다툴 때는 확정일자 있는 통지의 도달 선후로 우열을 가립니다.
• 배당이의를 당하면 얼마 안에 대응하나요?
  이의한 채권자가 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 이의를 당한 양수인은 그 소송에서 판례를 근거로 배당을 지킵니다.

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