건축·용도변경

착공신고 후 터파기하고 콘크리트까지 쳤는데 공사 미착수로 허가가 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

터파기를 거쳐 콘크리트를 타설했다면 공사에 착수한 것으로 볼 여지가 크고, 그렇다면 착수기간이 지났다는 이유만으로 건축허가를 취소하기는 어렵습니다. 대법원은 착공신고·측량·도급계약·철거 같은 준비행위만으로는 부족하고 부지 굴착이나 건물 축조를 시작해야 착수로 본다고 판단했습니다. 지금은 터파기와 타설 작업을 보여 주는 작업확인서, 레미콘 납품서, 현장 사진부터 모아 두십시오.

착공신고를 했다고 해서 공사에 착수한 것으로 인정되지는 않습니다. 반대로 공정이 멈춰 있어도 실제 굴착을 했다면 착수로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 3월 근린생활시설 신축 건축허가를 받고 도로굴착허가, 착공신고, 시공사와 도급계약, 지적측량을 마쳤습니다. 기존 건물을 철거하고 폐기물처리신고를 한 뒤 터파기와 평탄 작업을 거쳐 일부 콘크리트를 타설했고 철근도 들여놓았습니다. 그 뒤 자금 사정으로 공사가 멈췄고, 2026년 4월 구청은 현장을 확인한 뒤 공사에 착수하지 않았다며 건축허가를 취소했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어디까지 해야 공사에 착수한 것으로 보나요?

건물 부지를 굴착하거나 건물을 쌓아 올리는 공사를 시작해야 착수로 봅니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결은 기존 건물·시설 철거, 벌목, 부지 조성, 울타리 설치, 진입로 개설처럼 건물을 짓기 위한 준비행위만으로는 공사 착수가 아니라고 판단했습니다. 경계측량, 도급계약 체결, 착공신고서 제출도 준비행위에 해당합니다.

터파기는 건축물을 받칠 수 있을 정도로 부지를 파내는 작업이어서 굴착에 해당할 수 있습니다. 콘크리트 포장이 터파기를 거친 기초 작업인지, 단순히 바닥을 덮은 것인지가 쟁점입니다. 레미콘 납품 기록, 굴착 장비 투입 기록, 타설 작업확인서, 작업 전후 사진이 있으면 터파기를 거친 타설로 인정받을 가능성이 높아집니다.

착수기간이 지난 뒤 공사를 시작했다면 취소되나요?

허가가 취소되기 전에 공사에 착수했다면, 착수기간이 지났더라도 특별한 공익상 필요가 없는 한 허가를 취소할 수 없습니다. 법은 기간이 지난 뒤 착수하는 것 자체를 금지하지 않기 때문입니다. 허가권자의 위법한 공사중단명령 때문에 착수하지 못한 경우도 같습니다.

2026. 10. 1. 기준 현행 「건축법」은 착수기간을 허가를 받은 날부터 2년으로 정하고 있습니다. 원안 당시의 1년보다 늘어났고, 공장 승인을 받은 공장은 3년입니다. 착공신고 전에 경매·공매로 대지 소유권을 잃은 뒤 6개월이 지나 착수가 불가능한 경우도 취소 사유입니다.

건축허가가 취소되면 공사는 어떻게 되나요?

허가가 취소되면 그 상태로 공사를 계속할 수 없습니다. 건축물을 건축하려면 허가를 받아야 하므로, 취소 뒤 공사를 이어가면 무허가 건축이 됩니다. 취소처분을 다투면서 공사를 계속해야 한다면 취소소송과 함께 효력을 멈추는 집행정지를 신청해야 합니다. 도급계약 해제에 따른 손해도 커질 수 있으므로 시공사와 공정 중단 합의를 문서로 남겨 두십시오.

건축허가 취소 공사 착수 대응 순서

• 공정 기록 확보 - 터파기·평탄·타설 작업확인서, 레미콘 납품서, 장비 사용 내역, 현장 사진을 모읍니다. 굴착이 있었다는 직접 증거입니다.
• 준비행위와 구분 - 착공신고·측량·계약·철거 날짜와 굴착 날짜를 따로 적습니다. 착수일은 굴착 시작일로 주장해야 합니다.
• 취소 사유 확인 - 처분서가 착수기간 미준수인지, 공사 완료 불가능인지 확인합니다. 사유마다 다툴 쟁점이 다릅니다.
• 90일 안 소송 제기 - 취소처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송이나 행정심판을 냅니다. 공사를 이어가야 하면 집행정지를 함께 신청합니다.
• 공사 재개 계획 - 중단 이유와 재개 일정, 자금 조달 계획을 정리합니다. 공익상 필요가 크지 않다는 사정으로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가에 조건이 붙어 있거나 대지 소유권이 경매로 넘어간 경우에는 허가 조건과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 취소처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 착공신고서만 내도 착수로 인정되나요?
  인정되지 않습니다. 대법원은 착공신고서 제출이나 도급계약, 측량처럼 건물 신축을 위한 준비행위만으로는 공사 착수가 아니라고 보았습니다. 신축할 건물 부지를 굴착하거나 건물을 축조하는 공사를 시작해야 착수로 인정됩니다.
• 기존 건물을 철거한 것은 착수인가요?
  착수로 보지 않습니다. 기존 건물이나 시설을 철거하는 것은 신축을 위한 준비행위로 분류됩니다. 철거 뒤 신축 건물 부지를 파내는 굴착 작업을 시작했는지가 판단 기준이므로 철거 이후의 작업 기록을 따로 정리하십시오.
• 착수기간은 몇 년인가요?
  현행 건축법은 허가를 받은 날부터 2년입니다. 공장 신설 등의 승인을 받은 공장은 3년이고, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장할 수 있습니다. 원안 당시에는 1년이었으므로 예전 자료를 볼 때 주의하십시오.
• 기간이 지난 뒤에 굴착을 시작했어요.
  허가가 취소되기 전에 굴착을 시작했다면 다툴 수 있습니다. 법은 기간이 지난 뒤 착수하는 것 자체를 금지하지 않으므로, 허가권자는 특별한 공익상 필요가 없으면 이미 착수한 공사의 허가를 취소할 수 없다고 대법원은 보았습니다.
• 허가 취소 뒤에도 공사를 계속할 수 있나요?
  그대로 계속하면 무허가 건축이 됩니다. 취소처분의 효력은 소송을 내도 멈추지 않으므로, 공사를 이어가려면 취소소송과 함께 집행정지를 신청해 법원의 결정을 받아야 합니다. 회복하기 어려운 손해와 긴급한 필요를 소명해야 합니다.
• 공사가 오래 멈춰 있으면 불리한가요?
  불리하게 작용할 수 있습니다. 착수를 인정받더라도 착수 후 공사 완료가 불가능하다고 인정되면 다른 취소 사유가 됩니다. 중단 이유와 재개 일정, 자금 조달 계획을 문서로 정리해 두면 완료 불가능 판단을 다툴 때 씁니다.

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