건축·용도변경

건축허가대로 다 지었는데 대지 사용권이 없다며 사용승인을 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

허가 자체에 대지 사용권 미확보라는 하자가 있으면 사용승인을 거부할 수는 있지만, 건축허가를 취소할 때와 같은 이익형량의 제약을 받아 함부로 거부할 수는 없습니다. 대법원은 건축주의 불이익과 공익·제3자 이익을 비교해 허가를 취소할 수 없는 사정이면 사용승인도 거부할 수 없다고 보았습니다. 지금은 사용권을 확보하지 못한 대지 면적과 허가 당시 경위부터 정리하십시오.

허가대로 지은 건물이라면 사용승인 거부가 원칙이 아니라 예외입니다. 반려 통지를 받았다고 곧바로 건물 일부를 철거하거나 대지 소유자에게 무리한 대가를 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023년 구청에서 건축허가를 받아 허가 내용대로 4층 근린생활시설을 지었고, 2025년 10월 공사를 마쳐 사용승인을 신청했습니다. 그런데 구청은 대지 중 일부 15제곱미터에 대해 S씨가 소유권이나 사용권을 확보하지 못했다며 사용승인 신청서를 반려했습니다. 허가 당시 구청이 그 부분을 문제 삼지 않았던 터라, S씨는 허가대로 지었는데 이제 와서 사용승인을 거부하는 것이 적법한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허가대로 지었는데도 사용승인이 거부될 수 있나요?

원칙적으로는 거부할 수 없지만, 허가 자체에 법령 위반 하자가 있으면 거부할 수 있습니다. 사용승인은 허가받은 대로 시공됐는지 확인해 건물을 쓸 수 있게 하는 처분이어서, 허가권자는 특별한 사정이 없는 한 허가 내용대로 완공된 건축물의 사용승인을 거부할 수 없습니다. 다만 허가가 건축 관계 법령에 어긋난 하자가 있었다면 그대로 지은 건물도 위법 건축물이 됩니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건축허가를 받으려는 자가 대지의 소유권을 확보하도록 하고, 소유권 대신 사용 권원을 확보한 경우 등을 예외로 둡니다. 대지 일부의 소유권도 사용 권원도 없는 상태에서 받은 허가는 하자가 있는 허가가 됩니다.

거부하려면 어떤 제약이 있나요?

건축허가를 취소할 때와 같은 이익형량의 제약이 있습니다. 대법원은 허가 자체의 하자를 이유로 준공을 거부하려면 수허가자가 입을 불이익과 건축행정상의 공익, 제3자의 이익, 위반 정도를 비교해 건축주의 이익을 희생시켜도 부득이한 경우여야 하고, 허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있으면 준공도 거부할 수 없다고 했습니다.

그 사건에서는 대지 353제곱미터 중 약 5제곱미터만 소유권을 확보하지 못했고, 허가관청이 사용 승낙을 받으면 준공검사를 해 주겠다고 약속한 사정 등이 고려돼 반려처분이 위법하다고 판단됐습니다. 다른 사건에서도 경계선 이격거리를 조금 어겼지만 이웃 건물과 충분히 떨어져 있고 보수에 큰 비용이 드는 사정 등이 고려돼 사용검사 거부가 위법하다고 판단됐습니다.

어떤 사정이 건축주에게 유리하게 작용하나요?

위반 면적이 작을수록, 허가관청이 허가 당시 문제를 알고도 허가했을수록, 건물을 쓰지 못해 생기는 손해가 클수록 건축주에게 유리합니다. 반대로 대지 소유자의 권리 침해가 크거나 공공 안전에 영향이 있으면 거부가 정당화될 수 있습니다. 결국 개별 사정의 비교로 결론이 나뉩니다.

사용승인을 받기 전에는 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다. 그래서 반려 상태가 길어지면 임대 수익 손실이 바로 생기고, 이 손해 자료는 이익형량에서 건축주에게 유리한 사정이 됩니다.

사용승인 반려 대응 순서

• 반려 사유 특정 - 반려 통지서의 사유가 어느 대지, 몇 제곱미터에 관한 것인지 확인합니다. 위반 정도를 정하는 출발점입니다.
• 허가 당시 경위 정리 - 허가 신청 서류와 구청의 보완 요구·협의 기록을 모읍니다. 구청이 알고도 허가했는지 보여 줍니다.
• 사용 권원 확보 시도 - 대지 소유자와 사용 승낙이나 매수 협의를 진행합니다. 확보되면 재신청으로 끝낼 수 있습니다.
• 손해 자료 준비 - 임대 계약, 대출 이자, 공실 기간을 정리합니다. 이익형량과 집행정지에서 쓰입니다.
• 불복 기간 내 청구 - 반려 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 협의와 불복을 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가 이후 대지 소유자가 바뀌었거나 공동주택처럼 분양이 걸린 건축물이라면 등기부와 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가·사용승인 관련 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가를 받으려면 대지를 꼭 소유해야 하나요?
  원칙은 소유권 확보이지만 예외가 있습니다. 건축법 제11조 제11항은 건축허가를 받으려는 자가 대지의 소유권을 확보하도록 하면서, 소유권을 확보하지 못했으나 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등을 예외로 정합니다. 다만 분양 목적 공동주택은 사용 권원만으로는 안 됩니다.
• 사용승인 전에 건물을 쓰면 어떻게 되나요?
  원칙적으로 쓸 수 없습니다. 건축법 제22조 제3항은 건축주가 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 정하고, 임시사용승인 등 예외만 둡니다. 반려 상태에서 임차인을 들이면 별도 제재를 받을 수 있으므로 임시사용 가능성부터 확인하십시오.
• 구청은 사용승인 신청을 받으면 무엇을 검사하나요?
  허가·신고한 설계도서대로 시공됐는지와 감리완료보고서·공사완료도서가 적합한지 검사합니다. 건축법 제22조 제2항이 이렇게 정하고, 검사에 합격한 건축물에는 사용승인서를 내주어야 합니다. 허가 자체의 하자는 이 검사 항목이 아니어서 거부하려면 판례상 이익형량이 필요합니다.
• 위반 면적이 아주 작으면 거부가 위법한가요?
  그럴 가능성이 높아집니다. 대법원 1992. 4. 10. 선고 91누5358 판결은 대지 353제곱미터 중 약 5제곱미터만 소유권을 확보하지 못한 사정, 허가관청의 약속, 오랜 거주 사실 등을 종합해 준공신고서 반려처분을 위법하다고 보았습니다. 면적만이 아니라 경위도 함께 봅니다.
• 반려처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  반려 통지를 받은 날부터 90일 안입니다. 행정심판법 제27조 제1항은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하도록 정하고, 취소소송도 행정소송법 제20조 제1항에 따라 처분을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다.
• 소송 중에 건물을 쓸 방법은 없나요?
  사용승인 거부는 거부처분이어서 집행정지로 사용 가능 상태가 되지는 않습니다. 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지는 처분의 효력을 멈추는 제도인데, 거부처분의 효력을 멈춰도 사용승인을 받은 상태가 되지는 않기 때문입니다. 구청과 임시사용 협의나 대지 사용 승낙 확보를 함께 추진하는 편이 현실적입니다.

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