건축·용도변경

부설주차장 부지를 팔았더니 건물 철거명령이 왔는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

부설주차장 부지 매각은 주차장법 위반이지만, 그것만으로 건축법 제79조에 따른 철거명령을 할 근거는 되지 않는다는 것이 원안의 결론입니다. 건축법 제79조 제1항의 「이 법」 위반에는 주차장법 위반이 포함되지 않기 때문입니다. 지금은 처분서에 적힌 근거 조항과 처분서를 받은 날짜부터 확인하십시오.

주차장 부지를 팔았다는 이유만으로 건축법에 따른 건물 철거명령까지 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 병원 건물을 지으면서 길 건너 땅에 부설주차장을 만들고 건축허가와 사용승인을 받았습니다. 2025년 자금 사정으로 그 주차장 부지를 6억원에 다른 사람에게 팔았고, 건물과 주차장 부지의 소유자가 달라졌습니다. 2026년 8월 구청은 주차장법 위반이면서 건축법 위반이라며 건축법 제79조에 따른 철거 등 시정명령을 통지했습니다. C씨는 처음에 적법하게 만든 주차장인데 건물 철거까지 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부설주차장 부지를 팔면 주차장법 위반인가요?

네, 시설물 부지 밖에 설치한 부설주차장의 부지를 팔면 주차장법 위반이 됩니다. 시설물의 소유자는 시설물 부지가 아닌 곳에 둔 부설주차장의 부지 소유권을 취득해 주차장 전용으로 제공해야 합니다. 건물과 주차장 부지의 소유자가 달라지면 이 의무를 지키지 못한 상태가 됩니다.

부설주차장은 시설물 내부나 그 부지에 두는 것이 원칙이고, 대통령령으로 정한 규모 이하일 때만 부지 인근에 설치할 수 있습니다. 인근 설치는 예외적으로 허용된 방식이어서 부지 소유 요건이 따로 붙어 있습니다.

주차장법 위반이면 건축법 철거명령도 할 수 있나요?

아니요, 주차장법 위반만으로는 건축법 제79조 제1항에 따른 철거 등 시정명령을 할 근거가 되지 않는다고 보는 것이 원안의 결론입니다. 건축법 제79조 제1항은 「이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분」에 위반되는 대지나 건축물을 대상으로 합니다. 법률에서 「이 법」은 그 법률 자체를 가리키므로 건축법을 위반한 경우를 말합니다.

건축법은 다른 법률을 가리킬 때 그 법률 이름을 직접 쓰거나 「관계 법령」이라고 표현합니다. 허가 단계에서 관계 법령 적합 여부를 확인하는 규정이 있다고 해서, 허가 후 생긴 주차장법 위반까지 건축법 위반으로 바뀌지는 않습니다. 그래서 처분서의 근거 조항이 건축법 제79조 제1항뿐이라면 처분 근거가 잘못됐다는 점을 다툴 수 있습니다.

그러면 주차장법으로는 어떤 조치를 받을 수 있나요?

주차장법 자체의 조치는 받을 수 있습니다. 부설주차장을 주차장 외의 용도로 쓰거나 본래 기능을 유지하지 않으면 시장·군수·구청장은 원상회복을 명해야 하고, 따르지 않으면 대집행할 수 있습니다. 주차장 부지 매수인이 그 땅을 다른 용도로 바꾸면 이 조치가 문제됩니다.

또 주차장법은 제19조의4 제1항·제2항 위반이 있으면 해당 시설물을 건축법상 위반 건축물로 보아 영업 허가 등을 하지 않도록 요청하는 건축법 제79조 제2항 본문을 적용하도록 정합니다. 병원 영업과 관련된 허가가 막힐 수 있다는 뜻입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주차장법」은 부설주차장을 주차장 외 용도로 사용하면 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금, 정당한 사유 없이 본래 기능을 유지하지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.

부설주차장 철거명령 대응 순서

• 처분서 근거 확인 - 처분서에 적힌 근거 조항이 건축법 제79조 제1항인지, 주차장법 조항인지 확인합니다. 근거가 건축법뿐이면 처분 근거의 하자를 다툽니다.
• 불복 기간 계산 - 처분서를 받은 날부터 90일을 계산합니다. 행정심판이나 취소소송 중 하나를 고르고, 철거 집행이 임박하면 집행정지도 함께 신청합니다.
• 주차장 현황 기록 - 매도 후에도 주차장이 그대로 쓰이는지 사진과 이용 기록으로 남깁니다. 본래 기능 유지 여부가 주차장법상 조치의 쟁점이 됩니다.
• 대체 주차장 확보 검토 - 인근 범위 안에서 다른 부지를 확보하거나 매수인과 주차장 사용 약정을 맺는 방안을 봅니다. 위치 변경은 시장·군수·구청장의 인정이 필요합니다.
• 매수인과의 계약 검토 - 매매계약에 주차장 유지 의무나 환매 조건이 있는지 확인합니다. 매수인이 용도를 바꾸면 원상회복 명령의 상대방과 비용 부담이 문제됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처분서에 주차장법 조항이 함께 적혀 있거나 매수인이 이미 주차장을 다른 용도로 바꾼 경우에는 처분서와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 시정명령·원상회복명령 등 행정처분에 대한 행정심판과 취소소송, 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부설주차장 부지 소유 의무는 모든 주차장에 있나요?
  아닙니다. 주차장법 시행령 별표 1 비고 제3호는 해당 시설물의 부지에 설치하는 부설주차장은 제외하고, 부지 인근에 따로 설치한 부설주차장에 대해서만 시설물 소유자가 그 부지 소유권을 취득해 주차장 전용으로 제공하도록 정합니다. 주차전용건축물에 설치한 경우에는 그 건축물의 소유권을 취득해야 합니다.
• 부설주차장은 얼마나 떨어진 곳까지 둘 수 있나요?
  부지 인근의 범위는 주차장법 시행령 제7조 제2항이 정한 범위에서 시·군·구 조례로 정합니다. 시행령은 해당 부지 경계선에서 부설주차장 경계선까지 직선거리 300미터 이내 또는 도보거리 600미터 이내, 또는 시설물이 있는 동·리와 통행이 편리한 인접 동·리를 기준으로 제시합니다.
• 건축법 시정명령의 대상은 무엇인가요?
  건축법 제79조 제1항은 건축법이나 건축법에 따른 명령·처분에 위반되는 대지나 건축물을 대상으로 합니다. 허가권자는 이때 허가 취소, 공사 중지, 해체·개축·사용금지 같은 조치를 명할 수 있습니다. 주차장법 같은 다른 법률 위반은 그 법률에 별도 규정이 있을 때만 이 조항과 연결됩니다.
• 주차장 부지 매수인이 땅을 다른 데 쓰면요?
  부설주차장을 주차장 외의 용도로 쓰면 시장·군수·구청장은 시설물 소유자나 관리책임자에게 원상회복을 명해야 하고, 따르지 않으면 행정대집행을 할 수 있습니다. 주차장법 제29조 제1항 제2호는 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용한 자를 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다.
• 주차장법 위반이면 영업허가에도 영향이 있나요?
  있을 수 있습니다. 주차장법 제19조의4 제4항은 부설주차장 용도변경 금지나 본래 기능 유지 의무를 위반하면 그 시설물을 건축법상 위반 건축물로 보아 건축법 제79조 제2항 본문을 적용한다고 정합니다. 허가권자가 다른 법령에 따른 영업 허가 등을 하지 않도록 관계 기관에 요청할 수 있습니다.
• 철거 집행을 일단 멈출 방법이 있나요?
  있습니다. 취소소송을 제기하면서 처분의 집행으로 회복하기 어려운 손해가 생기는 것을 막기 위해 긴급한 필요가 있으면 법원에 집행정지를 신청할 수 있습니다. 소송 제기만으로 집행이 자동으로 멈추지는 않으므로, 철거 일정이 잡혔다면 소장과 함께 집행정지 신청서를 내는 것이 좋습니다.

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