건축·용도변경

고장 난 기계식주차장을 철거하고 평면 주차장으로 바꿀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 설치한 지 5년이 지나 고장으로 작동이 불가능하거나 구조·안전상 불가피하면 기계식주차장을 철거할 수 있습니다. 주차장법 제19조의13이 철거 요건과 부족 대수 확보 방법, 신고 절차를 정합니다. 지금은 설치일과 철거 후 부족해지는 법정 주차 대수부터 계산하십시오.

철거하면 부족해지는 주차 대수를 모두 새로 만들어야 한다고 겁먹을 필요는 없습니다. 조례가 있으면 설치기준을 2분의 1 범위에서 완화받을 수 있고, 인근 부지 설치나 설치비용 납부로 갈음할 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

상가건물 소유자 E씨의 건물에는 2017년에 설치한 20대 규모의 기계식주차장이 있었는데, 2025년 겨울 운반기 고장이 반복되면서 수리비 견적이 4천만원 넘게 나왔습니다. E씨는 차라리 기계식주차장치를 철거하고 그 자리를 평면 주차장으로 쓰려 했습니다. 설치한 지 5년이 지났고 작동이 불가능해 철거 요건은 갖췄지만, 철거로 법정 주차 대수에 못 미치게 되는 대수를 어떻게 채울지가 문제였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기계식주차장은 어떤 경우에 철거할 수 있나요?

부설주차장에 설치된 기계식주차장치는 두 가지 경우에 철거할 수 있습니다. 노후·고장 등으로 작동이 불가능하고 설치한 날부터 5년이 지난 경우, 또는 시설물의 구조상이나 안전상 철거가 불가피한 경우입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주차장법」과 시행령이 정한 요건입니다.

작동이 불가능하다는 요건은 단순히 쓰기 불편하다는 정도로는 부족하고, 고장으로 실제 운행이 되지 않는 상태여야 합니다. 설치 후 5년이 안 됐다면 구조상·안전상 불가피한 사정이 있을 때에만 철거할 수 있습니다.

철거하면 부족해지는 주차 대수는 어떻게 채우나요?

철거로 부설주차장 설치기준에 못 미치게 되면 건물 소유자는 건물 부지 인근에 부설주차장을 설치하거나 주차장 설치비용을 내야 합니다. 이때에도 기계식주차장치가 있던 바닥면적만큼의 주차장은 해당 건물이나 부지에 확보해야 합니다.

예를 들어 20대 규모 기계식주차장치가 바닥면적으로는 평면 4칸 자리를 차지했다면, 그 4칸은 평면 주차장으로 남기고 나머지 부족분을 인근 부지 설치나 비용 납부로 해결하는 구조입니다. 인근 부지로 인정되는 범위는 조례로 정합니다.

철거할 때 설치기준을 완화받을 수 있나요?

있습니다. 지방자치단체는 기계식주차장의 수급 실태와 이용 특성을 고려해 철거가 필요하다고 인정하면 조례로 부설주차장 설치기준을 철거되는 기계식주차장치의 종류별로 2분의 1 범위에서 완화할 수 있습니다.

다만 완화된 기준으로 주차장을 만든 뒤 건물을 증축하거나 설치기준이 강화되는 용도로 바꾸면, 그 증축·용도변경 부분에는 완화 전 원래 기준이 적용됩니다. 나중에 건물 활용 계획이 있다면 이 점을 함께 따져야 합니다.

기계식주차장 철거 대응 순서

• 철거 요건 확인 - 설치일과 고장 상태를 확인합니다. 5년이 지나고 작동이 불가능하거나 구조·안전상 불가피해야 합니다.
• 부족 대수 계산 - 철거 후 남는 주차 대수와 법정 설치기준을 비교합니다. 부족분이 대체 확보할 대상입니다.
• 조례 확인 - 해당 지자체에 철거 시 설치기준 완화 조례가 있는지 확인합니다. 있으면 부족분이 줄어듭니다.
• 대체 방안 선택 - 바닥면적만큼 평면 주차장을 확보하고, 나머지는 인근 부지 설치나 설치비용 납부로 정합니다.
• 철거 신고 - 시장·군수·구청장에게 철거 신고를 합니다. 7일 안에 통지가 없으면 수리된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집합건물처럼 주차장이 공용부분이어서 관리단 결의가 필요하거나 설치비용 납부액을 다투는 경우라면 건축물대장과 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축·주차 관련 행정처분 불복과 집합건물 관리 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 설치한 지 3년 된 기계식주차장도 철거할 수 있나요?
  노후·고장을 이유로 하는 철거는 설치한 날부터 5년이 지나야 합니다. 5년이 안 됐다면 시설물의 구조상 또는 안전상 철거가 불가피한 경우에만 철거할 수 있습니다. 구조 안전진단 결과처럼 불가피성을 보여 주는 자료가 있어야 관청이 신고를 받아 줍니다.
• 철거 신고 후 관청이 답이 없으면 공사해도 되나요?
  시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 통지해야 합니다. 그 기간 안에 수리 여부나 처리기간 연장을 통지하지 않으면 기간이 끝난 날의 다음 날 신고가 수리된 것으로 봅니다. 접수일을 기록해 두고 그 뒤에 공사를 시작하면 됩니다.
• 부족한 주차 대수를 돈으로 낼 수 있나요?
  철거로 설치기준에 못 미치면 인근 부지에 부설주차장을 설치하거나 주차장 설치비용을 시장·군수·구청장에게 내는 방법 중 하나를 택합니다. 다만 기계식주차장치가 있던 바닥면적만큼의 주차장은 건물이나 부지에 반드시 남겨야 합니다. 설치비용으로 갈음하려면 면제신청서를 냅니다.
• 조례로 설치기준을 얼마나 완화받을 수 있나요?
  지방자치단체는 기계식주차장치 철거가 필요하다고 인정하면 조례로 부설주차장 설치기준을 철거되는 장치의 종류별로 2분의 1 범위에서 완화할 수 있습니다. 조례가 없는 지역에서는 완화를 받을 수 없으므로, 철거 계획 전에 해당 지자체 조례를 먼저 확인해야 합니다.
• 완화 기준으로 철거한 뒤 증축하면 어떻게 되나요?
  완화된 설치기준으로 주차장을 설치한 건물을 증축하거나 설치기준이 강화되는 용도로 바꾸면, 그 증축·용도변경 부분에는 완화하지 않은 원래 설치기준이 적용됩니다. 이미 철거한 기계식 부분의 완화 효과가 사라지는 것은 아니지만, 새로 늘어나는 부분은 원래 기준대로 주차장을 확보해야 합니다.
• 고장 난 채로 철거하지 않고 두면 문제가 되나요?
  작동하지 않는 기계식주차장을 방치하면 부설주차장 본래의 기능을 유지하지 않은 것이 될 수 있습니다. 정당한 사유 없이 본래 기능을 유지하지 않으면 원상회복명령과 이행강제금, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 될 수 있으므로 수리하거나 철거 절차를 밟아야 합니다.

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