건축·용도변경

건물 부설주차장을 카페 좌석이나 창고로 바꿔 써도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 부설주차장은 원칙적으로 주차장 외의 용도로 쓸 수 없고 관청이 인정한 예외에만 용도변경이 됩니다. 주차장법 제19조의4 제1항이 용도변경을 금지하고 시행령 제12조 제1항이 초과 주차장·일시 이용 등 예외를 정합니다. 지금은 바꾸려는 주차 칸이 법정 설치기준 대수 안에 들어가는지부터 확인하십시오.

주차장 일부를 잠깐 쓰는 모든 경우에 형사처벌이 따르는 것은 아닙니다. 설치기준을 넘는 초과 주차장이나 지역 장터처럼 관청이 인정한 일시 사용은 적법하게 다른 용도로 쓸 수 있습니다.

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근린생활시설 건물을 가진 D씨는 2025년 5월 1층 부설주차장 세 칸을 막고 임차인 카페의 야외 좌석으로 쓰게 하면서 월 50만원을 더 받기로 했습니다. 몇 달 뒤 구청에서 원상회복명령과 함께 이행강제금 계고서가 왔습니다. 확인해 보니 그 세 칸은 건물 설치기준 대수 안에 들어가는 주차장이어서 예외에 해당하지 않았고, 원상회복을 하지 않으면 이행강제금과 형사처벌이 함께 문제 되는 상황이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부설주차장을 창고나 영업 공간으로 바꿔 써도 되나요?

원칙적으로 안 됩니다. 부설주차장은 주차장 외의 용도로 사용할 수 없고, 건물주나 관리책임자는 이용자가 주차장을 쓰는 데 지장이 없도록 본래 기능을 유지해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주차장법」의 원칙입니다.

주차 구획에 물건을 쌓아 두거나 차단기·화분으로 막아 두는 것도 본래 기능을 유지하지 않은 것에 해당할 수 있습니다. 정당한 사유 없이 본래 기능을 유지하지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

부설주차장 용도변경이 허용되는 경우는 언제인가요?

시장·군수·구청장이 인정하거나 확인한 몇 가지 경우에만 허용됩니다.

• 위치 변경 - 시설물 내부나 부지 안에서, 또는 새로 확보한 인근 부지로 주차장 위치를 옮기고 관청이 이용에 지장이 없다고 인정한 경우입니다.
• 이용 불가 - 차량통행 금지 등으로 주차장 이용이 사실상 불가능하다고 관청이 인정한 경우입니다. 사유가 없어지면 즉시 주차장으로 되돌려야 합니다.
• 일시 이용 - 직거래 장터 등 지역경제 활성화를 위해 관청이 고시한 바에 따라 일시적으로 쓰는 경우입니다.
• 초과 주차장 - 설치기준을 넘는 주차장으로서 초과 부분에 대해 관청의 확인을 받은 경우입니다.
• 도시계획시설사업 - 도시·군계획시설사업으로 주차장을 쓸 수 없게 되어 관청의 확인을 받은 경우입니다.
• 승용차공동이용 - 공동이용 전용구획 면적의 2배, 전체 주차구획 면적의 100분의 10 이내에서 관청의 확인을 받은 경우입니다.

위치를 옮기는 경우에는 새 주차장을 쓰기 시작한 뒤에 기존 주차장의 용도를 바꿔야 합니다.

무단으로 용도를 바꾸면 어떤 제재를 받나요?

관청은 지체 없이 원상회복을 명하고, 따르지 않으면 행정대집행으로 직접 원상회복할 수 있습니다. 해당 건물은 건축법상 위반 건축물로 취급되어 건축법에 따른 제재도 받습니다.

원상회복명령을 받고도 시정기간 안에 이행하지 않으면 위반 주차구획 설치비용의 20퍼센트 한도에서 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 최초 원상회복명령일을 기준으로 1년에 2회 이내로 반복 부과되며, 총 5회를 넘을 수 없습니다. 이와 별도로 부설주차장을 주차장 외의 용도로 쓴 사람은 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

부설주차장 용도변경 대응 순서

• 설치기준 대수 확인 - 건축물대장과 주차장 설치 도면으로 법정 대수를 확인합니다. 초과분이면 확인을 받아 쓸 여지가 있습니다.
• 예외 사유 검토 - 위치 변경·이용 불가·일시 이용 등 예외에 해당하는지 봅니다. 해당하면 관청에 인정이나 확인을 신청합니다.
• 명령서 기한 관리 - 원상회복명령의 시정기간과 계고서의 이행기간을 적어 둡니다. 기간 안에 이행하면 새 이행강제금이 멈춥니다.
• 원상회복 증빙 - 주차 구획을 되돌린 사진과 공사 영수증을 남깁니다. 이행 사실을 관청에 알리는 자료가 됩니다.
• 임대차 정리 - 임차인에게 주차장 공간을 빌려준 약정이 있으면 정리합니다. 원상회복 비용과 차임 감액 문제가 뒤따릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 이행강제금이 부과됐거나 형사 고발이 된 경우라면 건축물대장과 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이행강제금 등 행정처분 불복과 상가 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주차 칸이 남는데도 용도변경이 안 되나요?
  법정 설치기준을 넘는 초과 주차장이라면 그 초과 부분에 대해 시장·군수·구청장의 확인을 받아 다른 용도로 쓸 수 있습니다. 설치기준은 건물 용도와 시설면적에 따라 정해지고, 법령이나 조례가 바뀌어 기준이 달라졌다면 변경된 기준으로 초과 여부를 봅니다. 확인 없이 먼저 바꾸면 위반입니다.
• 주차장 공사 중에는 막아 둬도 되나요?
  기존 주차장을 보수하거나 증축하는 기간에는 본래 기능을 유지하지 않아도 됩니다. 다만 공사 기간에 한정되므로 공사가 끝나면 바로 주차장으로 되돌려야 합니다. 공사 계약서와 공사 기간을 기록해 두면 기능 유지 의무 위반 주장에 대응할 수 있습니다.
• 이행강제금은 몇 번까지 부과되나요?
  최초 원상회복명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있고, 총 부과 횟수는 소유자가 바뀌어도 5회를 넘을 수 없습니다. 명령을 이행하면 새 이행강제금은 멈추지만 이미 부과된 금액은 징수됩니다.
• 이행강제금은 얼마나 나오나요?
  부설주차장을 주차장 외의 용도로 쓴 경우 위반 주차구획 설치비용의 20퍼센트, 본래 기능을 유지하지 않은 경우 10퍼센트가 한도입니다. 설치비용은 주차장법 제19조 제9항에 따라 산정된 금액을 기준으로 하므로, 부과 전 계고서에 적힌 산정 근거를 확인해 두어야 합니다.
• 건물 앞 장터 행사로 주차장을 며칠 써도 되나요?
  직거래 장터 개설 등 지역경제 활성화를 위해 시장·군수·구청장이 고시한 바에 따라 일시적으로 쓰는 경우로서 관청이 주차장 이용에 지장이 없다고 인정하면 가능합니다. 건물주가 스스로 행사를 여는 것만으로는 이 예외에 해당하지 않으므로 먼저 관청에 확인해야 합니다.
• 임차인이 주차장을 막아 쓰면 건물주도 책임지나요?
  원상회복명령과 이행강제금은 시설물 소유자나 부설주차장 관리책임자에게 부과됩니다. 임차인이 무단으로 막았더라도 건물주가 처분 상대방이 될 수 있으므로, 임대차계약서에 주차장 사용 제한과 원상회복 비용 부담을 적어 두고 위반 시 시정을 요구해야 합니다.

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