건축·용도변경

주차장을 방으로 바꾼 건물을 사서 그대로 쓰면 처벌받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 전 주인이 부설주차장을 방으로 바꾼 건물을 사서 그대로 방으로 쓰면 직접 바꾸지 않았어도 주차장법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 주차장법은 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용한 자를 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하고, 대법원은 무단 용도변경 사용을 공소시효가 진행하지 않는 계속범으로 봅니다. 지금은 구청 사전 통지의 의견제출 기한과 매매 당시 확인·설명서를 확인하십시오.

전 주인이 바꾼 시설을 내가 철거할 책임은 없다고 버티는 것은 도움이 되지 않습니다. 원상회복명령은 현재 소유자에게 내려지고, 비용 문제는 매도인과 따로 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 도시지역의 다가구주택을 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 지하층은 건축허가 때 부설주차장으로 지정된 곳이었지만, 이전 주인이 방 두 칸을 만들어 세를 주고 있었고 A씨도 그대로 월세 50만 원을 받으며 임대했습니다. 2025년 구청에서 원상회복을 명령하겠다는 사전 통지가 오자, A씨는 자기가 바꾼 것도 아닌데 처벌받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 주인이 주차장을 방으로 바꾼 건물을 사서 계속 쓰면 위법인가요?

네, 부설주차장을 방으로 계속 쓰면 직접 바꾸지 않았더라도 주차장법 위반이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주차장법」은 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용할 수 없다고 정하고, 이를 어기고 주차장 외의 용도로 사용한 자를 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다.

처벌 대상은 변경한 사람이 아니라 주차장 외의 용도로 사용한 사람입니다. 매수 후 방으로 세를 주고 있다면 그 사용이 계속되는 동안 위반 상태도 계속됩니다.

건축법 위반도 함께 문제 되나요?

문제 될 수 있습니다. 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸려면 시설군에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 하고, 도시지역에서 이를 어기고 용도변경을 한 건축주는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다.

대법원은 용도변경이 반드시 공사를 수반할 필요는 없고, 이미 용도변경된 건물의 승계인이 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당한다고 보았습니다. 다만 이는 구 건축법 사안이어서, 현행 처벌 조문이 정한 건축주에 매수인이 해당하는지는 사안별로 따져야 합니다.

오래전에 바뀐 것이면 공소시효가 지나지 않았나요?

지나지 않았을 가능성이 큽니다. 대법원은 허가나 신고 없이 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위를 계속범으로 보고, 다른 용도로 계속 사용하는 한 위법상태가 계속되므로 공소시효가 진행하지 않는다고 판단했습니다. 전 주인 때 바뀌었다는 사정만으로는 처벌을 피하기 어렵습니다.

원상회복을 안 하면 어떤 불이익이 있나요?

구청은 부설주차장을 다른 용도로 쓰는 시설물의 소유자에게 지체 없이 원상회복을 명해야 하고, 따르지 않으면 대집행할 수 있습니다. 명령을 이행하지 않으면 위반 주차구획 설치비용의 20퍼센트 한도에서 이행강제금이 부과되고, 1년에 2회 이내로 반복될 수 있습니다.

매도인에게 비용을 물을 수 있나요?

매수할 때 불법 용도변경 사실을 몰랐고 모른 데 과실이 없다면 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 이 권리는 그 사실을 안 날부터 6월 안에 행사해야 하므로, 구청 통지를 받은 날부터 기간을 계산해 두어야 합니다.

불법 용도변경 건물 대응 순서

• 허가 용도 확인 - 건축물대장과 주차장 설치 도면으로 지하층의 허가 용도를 확인합니다. 부설주차장이면 주차장법이 적용됩니다.
• 의견 제출 - 사전 통지의 기한 안에 매수 경위와 원상회복 계획을 적어 냅니다. 이행 의사를 보이면 이행강제금 부과 전에 시간을 얻을 수 있습니다.
• 임차인 정리 - 지하 방 임차인과 계약 종료 시기와 보증금 반환을 협의합니다. 원상회복을 하려면 먼저 비워야 합니다.
• 원상회복 공사 - 방을 철거하고 주차구획을 복구한 뒤 구청에 확인을 받습니다. 이행하면 새 이행강제금은 부과되지 않습니다.
• 매도인 청구 - 안 날부터 6월 안에 매도인에게 내용증명으로 손해배상을 청구합니다. 매매계약서의 특약도 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 현 상태 인수 특약이 있거나 중개사가 위반 사실을 고지했다면 계약서와 확인·설명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 위반건축물 시정명령·이행강제금 다툼과 매도인 상대 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제가 바꾸지 않았는데도 처벌 대상인가요?
  대상이 될 수 있습니다. 주차장법 제29조 제1항 제2호는 제19조의4 제1항을 위반해 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용한 자를 처벌합니다. 처벌 기준이 변경 행위가 아니라 사용이므로, 매수 후 방으로 세를 주거나 직접 쓰고 있다면 위반에 해당할 수 있습니다.
• 원상회복명령은 누구에게 내려지나요?
  시설물의 소유자나 부설주차장의 관리책임이 있는 자에게 내려집니다. 주차장법 제19조의4 제3항은 시장·군수·구청장이 지체 없이 원상회복을 명하고, 따르지 않으면 행정대집행법에 따라 대집행할 수 있다고 정합니다. 전 주인에게 책임을 돌려도 현재 소유자에 대한 명령은 그대로입니다.
• 이행강제금은 얼마나 나오나요?
  주차장법 제32조 제1항 제1호는 부설주차장을 주차장 외의 용도로 쓰는 경우 위반 주차구획 설치비용의 20퍼센트 한도에서 이행강제금을 부과할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제4항에 따라 1년에 2회 이내로 반복 부과될 수 있고, 총 부과 횟수는 소유자가 바뀌어도 5회를 넘지 못합니다.
• 오래전 변경이라 공소시효가 지나지 않았나요?
  지나지 않았을 가능성이 큽니다. 대법원 2001도3990 판결은 허가나 신고 없이 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위가 계속범이어서 다른 용도로 계속 사용하는 한 공소시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 사용을 멈추고 원상회복해야 위법상태가 끝납니다.
• 매도인에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  요건을 갖추면 청구할 여지가 있습니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 매도인의 담보책임을 인정하되, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 제외합니다. 제582조에 따라 그 사실을 안 날부터 6월 안에 행사해야 하므로 통지받은 날을 기록해 두어야 합니다.
• 용도변경 허가를 받으면 방으로 쓸 수 있나요?
  부설주차장은 주차장법상 원칙적으로 주차장 외 용도로 쓸 수 없어 건축법상 용도변경 절차만으로 해결되지 않습니다. 주차장법 제19조의4 제1항은 법이 정한 예외 사유가 있는 경우만 다른 용도 사용을 허용합니다. 예외 해당 여부와 대체 주차장 설치 가능성을 구청과 먼저 확인해야 합니다.

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