건축·용도변경

안 쓰는 철골 주차시설을 창고로 바꿔 써도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 부설주차장은 이용이 적거나 낡았다는 이유만으로 다른 용도로 쓸 수 없고 위반하면 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 대상입니다. 다만 같은 부지 안 다른 곳으로 주차장 위치를 옮겨 시장·군수·구청장의 인정을 받으면 기존 시설을 바꿀 수 있습니다. 지금은 건축물대장에 적힌 부설주차장 대수와 위치부터 확인하십시오.

쓰지 않는 주차시설이라도 그대로 방치하며 처분만 기다릴 필요는 없습니다. 같은 부지 안 다른 곳으로 주차장 위치를 옮기는 인정 절차가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2021년 상가 건물을 지으면서 구청 요구에 따라 건물 옆에 철골 구조물로 된 2단 주차시설을 설치했습니다. 건물 뒤편 공터에 차 15대를 세울 수 있어 손님들은 주차시설을 거의 쓰지 않았고, 2026년에는 비바람에 구조물이 부식되어 사실상 쓸 수 없게 되었습니다. G씨는 이 주차시설을 철거하고 그 자리를 창고로 쓸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

쓰지 않는 부설주차장을 창고로 바꿀 수 있나요?

원칙적으로 바꿀 수 없습니다. 부설주차장은 주차장 외의 용도로 사용할 수 없고, 이용 빈도가 낮다거나 시설이 낡았다는 사정만으로는 예외가 되지 않습니다. 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용한 사람은 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

이를 어기면 시장·군수·구청장은 시설물 소유자에게 지체 없이 원상회복을 명해야 하고, 따르지 않으면 행정대집행으로 원상회복할 수 있습니다. 부식된 시설을 방치해 주차장 기능을 잃게 둔 것도 본래 기능 유지 의무 위반이 될 수 있습니다.

부설주차장 용도변경이 허용되는 경우는?

허용 사유는 법령에 정해져 있습니다. 시설물 내부나 그 부지 안에서 주차장 위치를 바꾸면서 시장·군수·구청장이 이용에 지장이 없다고 인정한 경우가 대표적입니다. 건물 뒤 공터가 같은 부지 안이라면, 그곳에 주차구획을 정식으로 만들고 위치 변경 인정을 받은 뒤 기존 주차시설을 다른 용도로 바꾸는 방법을 검토할 수 있습니다.

시행령이 정한 사유도 있습니다. 차량통행 금지나 주변 토지이용 상황으로 이용이 사실상 불가능하다고 인정된 경우, 설치기준을 초과하는 부분으로서 확인을 받은 경우, 도시·군계획시설사업으로 사용할 수 없게 된 경우 등입니다. 설치 후 조례 개정으로 설치기준이 완화되었다면 완화된 기준을 넘는 대수만큼 확인을 받아 용도를 바꿀 수 있습니다.

위치를 옮기는 경우 종전 부설주차장은 새 부설주차장의 사용이 시작된 뒤에 용도를 바꿔야 합니다. 순서를 거꾸로 하면 그 사이 기간이 용도변경 금지 위반이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주차장법」과 시행령 기준입니다.

낡은 주차시설을 고치는 동안은 어떻게 하나요?

기존 주차장을 보수하거나 증축하는 기간에는 본래 기능을 유지하지 않아도 됩니다. 부식된 구조물을 보수하는 동안 일시적으로 주차를 받지 못하는 것은 위반이 되지 않습니다. 다만 보수 기간에 한정되므로 공사 계획과 기간을 기록으로 남겨 두어야 합니다.

2008년 1월 1일 전에 설치한 2단 단순승강·2단 경사승강 기계식주차장치를 다른 형태의 주차장으로 바꾸는 경우에는 변경 전 주차대수의 2분의 1만 설치해도 변경 전 대수로 인정됩니다. 철골 구조물이 이 기계식주차장치에 해당하는지는 설치 당시 서류로 확인해야 합니다.

부설주차장 용도변경 대응 순서

• 설치 내역 확인 - 건축물대장과 사용승인 도서에서 부설주차장 대수·위치·형태를 확인합니다. 현재 의무 대수가 기준이 됩니다.
• 현행 설치기준 비교 - 지금 조례의 설치기준으로 다시 계산해 초과 대수가 있는지 봅니다. 초과분은 확인을 받아 다른 용도로 쓸 수 있습니다.
• 위치 변경 인정 신청 - 같은 부지 안 공터에 주차구획을 만들고 시장·군수·구청장의 인정을 받습니다. 인정 전에는 기존 시설을 바꾸지 않습니다.
• 새 주차장 사용 개시 - 새 주차구획의 사용을 먼저 시작합니다. 그 뒤에 기존 주차시설을 철거하거나 용도를 바꿉니다.
• 처분 대응 - 원상회복 명령이나 고발이 이미 있었다면 처분서 수령일부터 불복 기간을 계산합니다. 위치 변경 인정 신청 경과를 함께 소명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 뒤 공터가 다른 필지이거나 조례가 위치 변경 기준을 따로 정하고 있으면 지적도와 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원상회복 명령 등 주차장 관련 행정처분과 주차장법 위반 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부설주차장을 창고로 쓰면 어떤 처벌을 받나요?
  주차장법 제29조 제1항 제2호는 같은 법 제19조의4 제1항을 위반해 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용한 자를 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다. 이와 별도로 시장·군수·구청장은 원상회복을 명해야 하고, 따르지 않으면 행정대집행을 할 수 있습니다.
• 주차장을 그냥 방치만 해도 위반인가요?
  될 수 있습니다. 주차장법 제19조의4 제2항은 시설물 소유자나 관리책임자에게 이용자가 부설주차장을 이용하는 데 지장이 없도록 본래 기능을 유지할 의무를 지웁니다. 정당한 사유 없이 이를 지키지 않으면 같은 법 제29조 제2항 제2호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다.
• 같은 부지 안에서 위치만 옮겨도 되나요?
  시장·군수·구청장의 인정을 받으면 됩니다. 주차장법 제19조의4 제1항 제1호는 시설물 내부나 그 부지 안에서 주차장의 위치를 변경하는 경우로서 주차장 이용에 지장이 없다고 인정되는 경우를 용도변경 금지의 예외로 정합니다. 인정을 받기 전에 기존 주차장을 바꾸면 위반이 됩니다.
• 설치기준이 완화되면 남는 주차면을 쓸 수 있나요?
  확인을 받으면 쓸 수 있습니다. 주차장법 시행령 제12조 제1항 제3호는 설치 후 법령·조례 개정으로 설치기준이 바뀐 경우 변경된 기준을 초과하는 주차장 부분에 대해 시장·군수·구청장의 확인을 받으면 용도를 바꿀 수 있도록 정합니다. 초과 대수는 현행 기준으로 다시 계산합니다.
• 보수 공사 중에는 주차를 못 받아도 되나요?
  됩니다. 주차장법 시행령 제12조 제3항은 기존 주차장을 보수 또는 증축하는 경우 그 기간에 한정해 본래 기능을 유지하지 않아도 되도록 정합니다. 공사 기간이 끝나면 다시 기능을 유지해야 하므로 공사 계약서와 기간을 기록해 두는 것이 좋습니다.
• 원상회복 명령을 받으면 다툴 수 있나요?
  있습니다. 원상회복 명령은 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 제기할 수 있습니다. 용도변경 허용 사유에 해당한다거나 보수 기간이었다는 사정을 자료로 소명해야 하고, 대집행이 임박하면 집행정지를 함께 신청합니다.

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