건축·용도변경

산 집이 위반건축물로 표시됐는데 말소 거부를 헌법소원할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 건축물대장의 위반건축물 표시 말소신청을 거부한 행위는 소유자의 법적 지위에 영향이 없어 헌법소원을 내도 각하된다는 것이 헌법재판소 판단입니다. 표시는 위반사항이 시정되어야 지워지고, 표시만 지운다고 시정명령이나 이행강제금을 피할 수 없기 때문입니다. 지금은 위반 내용을 시정할 수 있는지와 매도인에게 책임을 물을 기간이 남았는지부터 확인하십시오.

위반건축물 표시를 지우려고 구청과 오래 다툴 필요는 없습니다. 위반 부분을 원상복구하거나 추인 가능한 범위로 고치면 표시는 정리됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 사용승인을 받은 빌라 한 세대를 3억 2,000만원에 샀습니다. 2025년 구청 점검에서 건축주가 베란다를 무단 확장한 사실이 드러나 건축물대장에 위반건축물로 표시됐고, 구청은 A씨에게 시정하지 않으면 이행강제금을 부과하겠다고 알렸습니다. A씨가 선의의 매수인이라며 표시 말소를 신청하자 구청은 위반사항이 시정돼야 말소할 수 있다고 회신했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위반건축물 표시 말소 거부를 헌법소원할 수 있나요?

할 수 없습니다. 헌법소원은 공권력 행사로 자기의 기본권을 현재, 직접 침해받은 사람만 청구할 수 있는데, 위반건축물 표시 말소신청을 반려한 행위는 소유자의 권리나 법적 지위에 영향을 주지 않아 기본권 침해 가능성이 없습니다.

헌법재판소 2000. 8. 31. 99헌마602 결정은 사용검사까지 받은 연립주택을 산 뒤 상설점검으로 위법건축물 표시가 된 매수인이 말소신청 반려처분의 취소를 구한 사건에서 청구를 각하했습니다. 표시를 하거나 하지 않는 것이 위법 여부를 좌우하지 않고, 시정되지 않은 상태에서 표시만 지우면 잘못된 정보가 될 뿐이라는 이유입니다.

건축물대장에 위반건축물 표시는 왜 남나요?

허가권자가 위반 건축물에 시정명령을 하면 국토교통부령에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 하기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 이 기재를 허가권자의 의무로 정하고 있습니다.

시정명령은 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자에게도 할 수 있습니다. 그래서 위반 사실을 모르고 산 매수인도 소유자로서 해체·개축·사용금지 같은 시정명령의 상대방이 됩니다.

몰랐다는 이유로 이행강제금을 피할 수 있나요?

원칙적으로 피할 수 없습니다. 이행강제금은 시정명령을 받은 건축주등이 시정기간 안에 이행하지 않을 때 부과되므로, 소유자가 선의였다는 사정만으로 부과 대상에서 빠지지 않습니다. 원안처럼 구청이 사정을 고려해 부과하지 않는 경우가 있더라도, 다음 소유자에게는 다시 부과될 수 있습니다.

시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 바로 멈춥니다. 다만 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다. 그래서 위반 부분을 빨리 시정하는 것이 표시 말소와 부담 감소를 함께 해결하는 길입니다.

위반건축물을 판 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?

위반 사실이 매매 목적물의 하자에 해당하고 매수인이 이를 몰랐으며 모른 데 과실이 없다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 계약 목적을 달성할 수 없을 정도면 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 권리는 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 건축물대장 열람 기록이나 구청의 시정명령서를 받은 날이 기산점 다툼의 자료가 됩니다. 매도인이 위반 사실을 알고 숨겼다면 기망을 이유로 한 계약 취소나 불법행위 손해배상도 검토할 수 있습니다.

위반건축물 표시 대응 순서

• 위반 내용 확인 - 건축물대장과 시정명령서에서 위반 부위와 내용을 확인합니다. 시정 방법이 여기서 정해집니다.
• 시정 가능성 검토 - 원상복구, 용도변경 신청처럼 적법하게 만들 수 있는 방법을 건축사와 상의합니다. 시정되면 표시가 정리됩니다.
• 이행강제금 대비 - 계고서와 부과처분서를 받으면 부과 사유와 이의제기 방법을 확인합니다. 시정하면 새 부과는 멈춥니다.
• 매도인 책임 추궁 - 위반 사실을 안 날부터 6개월 안에 내용증명으로 하자담보책임을 묻습니다. 기간이 지나면 청구할 수 없습니다.
• 행정소송 검토 - 시정명령이나 이행강제금 부과처분 자체가 위법하다면 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 검토합니다. 헌법소원보다 먼저 거쳐야 할 길입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용승인 뒤 다른 사람이 증축했거나 공동주택 전체에 걸친 위반이라면 건축물대장과 시정명령서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 시정명령·이행강제금 같은 행정처분 취소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위반건축물 표시는 언제 지워지나요?
  위반사항이 시정된 뒤에 정리됩니다. 건축법 제79조 제4항은 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적도록 하는데, 헌법재판소 99헌마602 결정은 시정되지 않은 상태에서 표시만 지우면 잘못된 정보가 될 뿐이라고 보았습니다. 원상복구 등 시정 후 구청에 확인을 요청하십시오.
• 모르고 샀는데도 시정명령을 받나요?
  받을 수 있습니다. 건축법 제79조 제1항은 시정명령의 상대방을 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자·점유자로 정합니다. 매수인은 소유자이므로 위반 사실을 몰랐더라도 해체·개축·사용금지 같은 명령의 상대방이 됩니다.
• 이행강제금은 시정하면 안 내도 되나요?
  새로 부과되는 것만 멈춥니다. 건축법 제80조 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하도록 정합니다. 시정을 미룰수록 반복 부과가 쌓이므로 빨리 시정하는 편이 부담을 줄입니다.
• 매도인에게 언제까지 책임을 물어야 하나요?
  위반 사실을 안 날부터 6개월 안입니다. 민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6월 내에 행사하도록 정합니다. 내용증명으로 하자 사실과 청구 내용을 적어 보내 두면 기간 준수를 증명하기 쉽습니다.
• 매수인이 위반 사실을 알았다면 어떻게 되나요?
  하자담보책임을 물을 수 없습니다. 민법 제580조 제1항 단서는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 책임이 없다고 정합니다. 계약 전 건축물대장을 열람했는데 이미 표시가 있었다면 이 단서에 걸릴 수 있습니다.
• 시정명령이 부당하면 어떻게 다투나요?
  행정심판이나 취소소송으로 다툽니다. 시정명령과 이행강제금 부과처분은 행정처분이므로 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 낼 수 있습니다. 헌법재판소법 제68조 제1항 단서에 따라 이런 구제절차를 거치지 않고 바로 헌법소원을 내면 각하됩니다.

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