매매 계약

산 건물에 불법 증축 부분이 있는데 알리지 않은 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 위법건축물이 있다는 사실을 알리지 않았다면 고지의무 위반에 따른 손해배상이나 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 매수인은 시정명령에 따라 철거하거나 이행강제금을 내야 하는 손해를 입게 되므로, 그 비용이 배상 대상이 됩니다. 지금은 매수 당시 건축물대장에 위반건축물 표시가 있었는지부터 확인하십시오.

시정명령을 받았다고 해서 매도인과 다투기 전에 먼저 철거부터 해야 하는 것은 아닙니다. 철거 전 상태를 사진과 도면으로 남겨 두면, 철거하든 이행강제금을 내든 그 비용을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2025년 3월 다가구주택을 8억 5,000만원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 몇 달 뒤 구청에서 옥상과 뒷마당에 허가 없이 지은 12㎡ 부분을 자진 철거하지 않으면 이행강제금을 부과하겠다는 시정명령 예고 통지가 왔습니다. 매도인은 계약 때 이 사실을 말하지 않았고, O씨는 철거비와 이행강제금을 매도인에게 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위법건축물을 알리지 않고 판 매도인은 어떤 책임을 지나요?

고지의무 위반에 따른 손해배상 책임을 집니다. 매도인이 건물에 위법건축물이 있다는 사정을 알면서 매수인에게 알리지 않았다면 계약 당사자로서 고지의무를 다하지 않은 것이고, 그 때문에 매수인이 입은 철거비나 이행강제금 상당의 손해를 배상해야 합니다.

위법건축물이 있다는 사정은 건물의 교환가치와 사용가치를 떨어뜨리므로 매매목적물의 하자로 볼 여지도 있습니다. 매수인이 몰랐고 모른 데 과실이 없다면 매도인은 과실이 없어도 하자담보책임을 집니다.

시정명령과 이행강제금은 새 소유자에게도 부과되나요?

부과됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 위반 건축물의 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자에게도 해체·개축 등 시정명령을 할 수 있다고 정합니다. 매수인은 위반 행위를 하지 않았더라도 현재 소유자로서 시정명령을 받습니다.

시정명령을 받고 정해진 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다. 매도인에게 청구할 손해에는 이미 낸 이행강제금과 철거·원상복구 비용이 포함되므로 고지서와 영수증을 모두 보관합니다.

건축물대장에 위반 사실이 적혀 있었다면 어떻게 되나요?

매수인의 과실이 문제되어 배상액이 줄거나 하자담보책임이 부정될 수 있습니다. 허가권자는 시정명령을 하면 건축물대장에 위반 내용을 적어야 하므로, 매수 전에 이미 대장에 위반건축물로 표시되어 있었다면 매수인이 알 수 있었다고 평가됩니다.

하자담보책임은 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐을 때에는 인정되지 않습니다. 불법행위 청구에서도 매수인이 대장을 확인하지 않은 부분은 과실상계 사유가 될 수 있습니다. 반대로 대장에 표시되지 않은 위반이었다면 매수인이 알기 어려웠다는 점이 유리하게 작용합니다.

위법건축물 매도인 책임 추궁 순서

• 건축물대장 확인 - 매수 전후 건축물대장의 위반건축물 표시 여부와 표시일을 확인합니다. 매수인 과실 판단의 기준입니다.
• 위반 부분 기록 - 위반 부분의 면적·위치를 사진과 도면으로 남깁니다. 철거 전에 해야 손해를 증명할 수 있습니다.
• 매도인 인식 정황 수집 - 위반 부분을 매도인이 지었거나 이전에 시정명령을 받은 기록을 찾습니다. 고지의무 위반을 뒷받침합니다.
• 비용 증빙 - 철거 견적서·이행강제금 고지서·납부 영수증을 모읍니다. 청구 금액의 근거가 됩니다.
• 청구와 소 제기 - 안 날부터 6개월 안에 내용증명으로 청구하고, 거부하면 손해배상 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 「현 상태 매매」나 위반건축물 인수 특약이 있으면 특약의 효력과 매도인의 인식 여부를 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 후 드러난 위법건축물 관련 손해배상 소송과 이행강제금 처분 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 위법건축물을 몰랐다면 책임이 없나요?
  불법행위 책임은 어렵지만 하자담보책임은 남을 수 있습니다. 민법 제580조 제1항의 하자담보책임은 매도인의 과실을 요건으로 하지 않습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 인정되지 않으므로, 매수 당시 건축물대장 표시 여부가 결론을 가릅니다.
• 이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요?
  시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다. 건축법 제80조 제1항은 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에게 이행강제금을 부과한다고 정하고, 같은 조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있게 합니다. 매도인과 다투는 동안에도 시정 계획을 세워 추가 부과를 막아야 합니다.
• 시정명령은 누구에게 나오나요?
  건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자에게도 나옵니다. 건축법 제79조 제1항은 허가권자가 위반 건축물의 건축주등에게 해체·개축·사용금지 등의 조치를 명할 수 있다고 정합니다. 매수인이 위반 행위를 하지 않았어도 현재 소유자라면 명령의 상대방이 됩니다.
• 불법행위 손해배상은 언제까지 청구하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조 제1항이 이렇게 정하며, 보통 시정명령 예고 통지를 받고 매도인이 알리지 않은 사실을 안 날이 기준이 됩니다. 하자담보책임으로 청구할 때의 6개월보다 길지만 늦출 이유는 없습니다.
• 위법 부분을 적법화하면 그 비용도 청구할 수 있나요?
  적법화 절차에 든 비용도 손해로 청구할 여지가 있습니다. 민법 제750조의 손해배상은 고지의무 위반과 인과관계가 있는 손해를 대상으로 하므로, 철거 대신 적법화에 든 설계·신고 비용도 필요하고 합리적인 범위라면 포함될 수 있습니다. 비용 내역을 따로 정리합니다.
• 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
  중개사가 건축물대장 확인을 소홀히 했다면 물을 수 있습니다. 중개사는 중개대상물의 상태와 법령상 이용제한 사항을 확인해 설명할 의무가 있어, 대장에 위반 표시가 있었는데 설명하지 않았다면 손해배상 책임이 문제됩니다. 매도인과 중개사를 함께 상대로 청구하기도 합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성