매매 계약

토지이용계획에 규제가 빠진 땅을 샀다면 지자체에 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

시장·군수·구청장이 통보받은 토지이용 규제를 국토이용정보체계에 올리지 않아 모르고 샀다면 지자체에 배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2017다202968 판결로 등재의무의 범위, 손해액 산정, 중개사 책임과 청구 기한을 정리했습니다.

네, 지자체가 통보받은 지역·지구 지정 내용을 국토이용정보체계에 올리지 않아 규제를 모르고 샀다면 배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 등재의무 위반으로 지자체의 배상책임을 인정한 원심을 유지했습니다. 배상심의회 신청을 먼저 거치지 않고 바로 소송을 낼 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025. 4. 태양광 발전소를 지으려고 임야 2필지를 3억 원에 샀습니다. 계약 전 토지이용계획확인서를 떼어 보았고, 중개사가 준 확인·설명서에도 별다른 이용제한이 없었습니다. 2026. 2. 개발행위허가를 신청하자, 시는 인근 지정문화유산의 보존영향 검토 대상 구역이라며 허가하지 않았습니다. 그 뒤에야 이 구역이 국토이용정보체계에 뒤늦게 올라간 사실을 알았습니다. C씨는 군청에 배상을 받을 수 있는지, 받는다면 얼마인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지자체는 토지 규제를 어디까지 올려야 하나요?

중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지역·지구를 지정하면 관계 시장·군수·구청장에게 미리 통보해야 합니다. 통보를 받은 시장·군수·구청장은 그 내용을 국토이용정보체계에 등재해, 지정 효력이 생긴 날부터 국민이 필지별로 볼 수 있게 해야 합니다.

다만 부령이나 조례 같은 자치법규에 근거한 지역·지구는 국토교통부장관이 관보에 고시해야 지역·지구로서 효력이 있습니다. 대법원은 이런 지역·지구는 그 명칭과 근거 법령이 장관 고시에 들어 있어 지정이 유효한 경우에만 등재의무가 있다고 보았습니다. 현행 토지이용규제 기본법도 같은 구조입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

광역시장은 2008. 12. 시지정문화재 보호구역을 조정하면서 군수에게 통보했습니다. 조례에 따라 보호구역 바깥 일정 범위는 따로 지정하지 않아도 건축 등에 허가가 필요한 문화재보존영향 검토대상구역이 됩니다. 군수는 보호구역만 올리고 이 구역은 2014. 9.에야 올렸습니다. 원고는 그 사이 2014. 3. 토지를 샀고, 태양광 개발행위허가를 받지 못했습니다.

대법원은 이 구역이 2006년 장관 고시에 이미 들어 있었으므로 군수에게 등재의무가 있었다고 보았습니다. 다만 고시 여부와 관계없이 통보만 받으면 등재해야 한다는 원심 이유는 잘못이라고 지적했습니다. 그러면서 “시장·군수·구청장은 ‘다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등’의 경우 그 명칭과 근거 법령이 국토교통부장관 고시에 포함되어 있어 해당 지역·지구 등의 지정행위가 유효한 경우에만 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장의 통보에 따라 이를 국토이용정보체계에 등재할 의무가 있다고 보아야 한다.”고 판시하고 군의 상고를 기각했습니다.

배상액은 어떻게 정하나요?

손해는 규제가 있다는 것을 모르고 지급한 매매대금과, 규제가 등재돼 있었다면 지급했을 매매대금의 차액입니다. 이 차액은 증명이 어려워, 원심은 민사소송법 제202조의2에 따라 매매대금의 5%인 1,125만 원으로 정했고 대법원도 이를 받아들였습니다. 감정으로 규제 반영 시세를 뒷받침하면 더 정확한 금액을 주장할 수 있습니다.

허가를 못 받아 생긴 사업 손실은 등재 누락과의 인과관계를 따로 증명해야 하므로 인정 범위가 좁을 수 있습니다. 개발 계획을 세우며 들인 설계비 등은 손해로 볼 수 있는지 사안별로 따져야 합니다.

중개사나 매도인에게도 책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 개업공인중개사는 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항을 확인해 매수인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다. 토지이용계획확인서만 보고 개별 법령의 제한을 놓쳤다면 과실이 문제 되고, 중개사는 고의·과실로 생긴 재산상 손해를 배상해야 합니다.

매도인에게는 하자담보책임을 검토합니다. 법령상 이용제한은 목적물의 하자로 다투어지는 경우가 많고, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 청구할 수 없습니다. 이 권리는 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로 지자체 청구보다 기한이 훨씬 짧습니다. 계약 전 확인 방법은 「사려는 땅의 용도지역과 건축 제한을 계약 전에 쉽게 확인하는 방법은?」에서 자세히 설명했습니다.

토지 규제 누락 손해배상 대응 순서

• 불허가 사유 확인 - 개발행위허가 불허 통지서에서 근거 규제와 구역 명칭을 확인합니다.
• 등재 시점 확인 - 국토이용정보체계 등재일과 지정·통보일을 정보공개청구로 받습니다.
• 고시 포함 여부 대조 - 부령·조례 근거 구역이면 매수 당시 장관 고시에 들어 있었는지 확인합니다.
• 손해 자료 준비 - 매매계약서, 확인·설명서, 규제 반영 시세 감정 자료를 모읍니다.
• 청구와 기한 관리 - 지자체·중개사 청구는 3년, 매도인 담보책임은 안 날부터 6개월 안에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규제 구역의 근거 법령과 장관 고시 포함 여부, 매수 시점과 등재 시점의 선후에 따라 배상 책임과 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 규제 누락에 따른 국가배상 청구와 중개사 손해배상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지이용계획확인서에 없던 규제도 지켜야 하나요?
  지켜야 합니다. 지역·지구의 효력은 지정과 고시로 생기고, 등재는 이를 알리는 절차입니다. 등재가 빠졌다고 규제가 사라지지는 않으며, 등재 누락으로 생긴 손해는 배상 문제로 다룹니다.
• 조례로 정한 규제 구역도 등재 누락 책임을 물을 수 있나요?
  그 구역의 명칭과 근거 법령이 국토교통부장관의 관보 고시에 들어 있어 지정이 유효해야 합니다. 고시 전이라면 지역·지구로서 효력이 없어 등재의무도 인정되지 않을 수 있습니다.
• 배상심의회를 먼저 거쳐야 소송을 낼 수 있나요?
  아닙니다. 국가배상법에 따른 손해배상 소송은 배상심의회에 배상신청을 하지 않고도 제기할 수 있습니다. 신속한 합의가 필요할 때 선택적으로 이용합니다.
• 등재가 언제 됐는지는 어떻게 알 수 있나요?
  화면에는 현재 상태만 나오므로 해당 시·군·구에 정보공개청구로 등재 처리 이력, 지정 통보 공문, 지형도면 고시문을 받아야 합니다. 매수 당시 떼어 둔 토지이용계획확인서도 함께 대조합니다.
• 허가를 못 받아 사업을 접은 손해도 배상받나요?
  등재 누락과의 상당인과관계를 증명해야 해 쉽지 않습니다. 판례는 규제를 몰라 더 지급한 매매대금 차액을 손해로 보았고, 차액 증명이 어려우면 법원이 상당한 금액을 정할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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