공인중개사

이용제한을 설명 안 한 중개사고인데 공제회가 불법행위는 면책이라며 거절하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

그래도 공제금을 청구할 수 있습니다. 중개사의 불법행위로 생긴 중개사고를 지급 대상에서 빼는 공제 약관 조항은 계약의 본질적 권리를 제한해 무효로 볼 여지가 큽니다. 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하려고 공제에 가입하는 것이므로 그 핵심을 빼는 조항은 약관법상 공정성을 잃은 것으로 추정되고, 지금은 중개대상물 확인·설명서에 이용제한 사항이 적혀 있었는지부터 확인해 두십시오.

중개사와 공제사업자 가운데 한 곳을 골라야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 두 곳 모두에 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 공인중개사를 통해 창고를 지을 생각으로 토지를 5억원에 샀습니다. 그런데 그 땅은 관련 법령상 창고를 지을 수 없는 이용제한이 있었고, 중개대상물 확인·설명서에는 이 내용이 빠져 있었습니다. 중개사는 공제에 가입했으니 공제회에 청구하라고 했고, 공제회는 중개사의 불법행위로 생긴 사고는 약관상 지급 대상이 아니라며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사가 이용제한을 설명하지 않으면 배상책임이 있나요?

있습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항을 확인해 매수인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다. 이 의무를 어겨 매수인이 부동산을 목적대로 쓰지 못하게 되었다면, 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 것이 되어 배상책임을 집니다.

중개의뢰인과 중개사의 관계는 위임과 비슷해, 중개사는 의뢰 취지에 따라 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 제30조 제1항이 구 부동산중개업법 제17조 자리를 이어받았습니다.

공제회의 불법행위 면책 약관은 유효한가요?

무효로 볼 여지가 큽니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 그런데 중개사의 불법행위로 생긴 중개사고를 지급 대상에서 빼면, 공제계약으로 보장하려던 책임 자체가 사라집니다. 한 하급심 판결은 이런 조항이 계약에 따른 본질적 권리를 지나치게 제한해 약관법에 따라 무효라고 보았습니다.

약관법은 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적 권리를 제한하는 조항을 공정성을 잃은 것으로 추정하고, 공정성을 잃은 조항은 무효로 정합니다. 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하는 조항도 무효입니다.

공제금은 얼마까지 받을 수 있나요?

공제증서의 보장금액이 한도입니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되면 보장금액, 공제사업자와 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 합니다. 손해가 보장금액보다 크면 초과 부분은 중개사 본인에게 청구합니다.

매수인이 이용제한을 이미 알았거나 쉽게 알 수 있었던 사정이 있으면 배상액이 줄어들 수 있습니다. 매수 목적을 중개사에게 알렸는지, 설명서에 서명하며 무엇을 확인했는지가 이 판단의 자료가 됩니다.

중개사고 공제금 청구 대응 순서

• 확인·설명서 확인 - 이용제한 사항 기재 여부와 설명 근거자료를 확인합니다. 설명의무 위반의 핵심 증거입니다.
• 손해 산정 - 매매대금과 실제 가치의 차이, 추가 비용을 정리합니다. 청구 금액의 기준이 됩니다.
• 중개사에게 청구 - 내용증명으로 손해배상을 청구합니다. 공제 한도를 넘는 부분도 청구 대상입니다.
• 공제금 청구 - 공제증서의 공제사업자에게 공제금을 청구하고 거절 사유를 서면으로 받습니다. 면책 약관 다툼의 출발점입니다.
• 소송 제기 - 거절되면 중개사와 공제사업자를 함께 상대로 소송을 냅니다. 약관 조항의 효력을 여기서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이용제한을 이미 알았거나 계약서에 특약으로 위험을 떠안은 경우에는 배상액이 줄거나 책임이 부정될 수 있으므로 계약서와 설명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 손해배상과 공제금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이용제한을 설명 안 한 중개사는 책임이 있나요?
  있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항 제2호는 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항을 확인해 설명하도록 정하고, 제30조 제1항은 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 진다고 정합니다. 설명 누락으로 목적대로 쓰지 못하면 이에 해당합니다.
• 중개사는 왜 공제에 가입하나요?
  손해배상책임을 보장하려고 법이 가입을 요구하기 때문입니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정합니다. 공제는 피해자가 실제로 배상을 받게 하려는 장치입니다.
• 불법행위 사고를 빼는 공제 약관은 효력이 있나요?
  무효로 볼 여지가 큽니다. 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제2항 제3호는 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적 권리를 제한하는 조항을 공정성을 잃은 것으로 추정하고, 제1항은 그런 조항을 무효로 정합니다. 중개사의 불법행위 책임을 보장하는 것이 공제의 목적이므로 이를 빼는 조항은 다툴 수 있습니다.
• 중개사와 공제회 중 누구에게 청구하나요?
  둘 다 청구할 수 있습니다. 중개사는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 직접 배상책임을 지고, 공제사업자는 공제계약에 따라 보장금액 한도에서 지급책임을 집니다. 소송에서는 두 곳을 함께 피고로 삼는 경우가 많습니다.
• 공제금 한도는 어디서 확인하나요?
  공제증서에서 확인합니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 중개가 완성되면 보장금액, 공제사업자와 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부하거나 전자문서를 제공하도록 정합니다. 계약 때 받은 서류철에 공제증서 사본이 있는지 확인해 보십시오.
• 손해가 공제 한도보다 크면요?
  초과 부분은 중개사에게 청구합니다. 공제금은 보장금액이 한도이지만 중개사의 배상책임은 한도가 없으므로, 나머지 손해는 중개사 본인을 상대로 청구하고 판결을 받아 중개사 재산에 강제집행합니다. 필요하면 소송 전에 가압류를 검토합니다.

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