중개사 공제 보장금액은 얼마인가요?

법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상입니다. 공인중개사법 시행령 제24조 제1항이 정한 기준이고, 법인이 분사무소를 두면 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정해야 합니다. 실제 보장금액은 중개사가 교부한 공제증서에서 확인할 수 있습니다.

협회가 관리대행 손해라며 거절하면 끝인가요?

아닙니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결은 공제약관의 관리대행 면책 조항이 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행 손해에만 적용된다고 보았습니다. 관리대행과 중개행위가 함께 이루어져 공인중개사법상 배상책임이 성립하면 이 조항을 이유로 보상을 거절할 수 없습니다.

중개사 손해배상책임은 언제 생기나요?

중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때 생깁니다. 공인중개사법 제30조 제1항이 이를 정하고, 같은 조 제3항은 이 책임을 보장하려고 공제 가입 등을 강제합니다. 중개행위인지는 중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 거래 알선을 위한 행위로 보이는지로 판단합니다.

월세 전환 명목으로 돈을 가로챈 것도 보상되나요?

보상 대상이 될 여지가 큽니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결은 중개사가 임차인들이 보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 속여 반환금 명목으로 돈을 받아 편취한 행위는 중개행위에 해당한다고 볼 여지가 크다고 했습니다. 임대차 조건 변경을 알선하는 과정에서 생긴 손해로 볼 수 있기 때문입니다.

보장 범위를 줄이는 약관은 효력이 있나요?

법정 책임을 빼는 취지라면 무효가 될 수 있습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항은 신의성실의 원칙을 위반해 공정성을 잃은 약관 조항을 무효로 하고, 제2항 제1호는 고객에게 부당하게 불리한 조항을 공정성을 잃은 것으로 추정합니다. 대법원은 공제약관이 법정 배상책임을 임의로 제외하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.

공제증서를 못 받았는데 어떻게 확인하나요?

중개사는 중개가 완성되면 보장금액, 공제사업자와 그 소재지, 보장기간을 설명하고 증서 사본이나 전자문서를 주어야 합니다. 공인중개사법 제30조 제5항이 정한 의무이므로 중개사에게 요구할 수 있고, 받지 못했다면 중개사무소 등록관청에 보증 신고 내역을 문의해 공제 가입 여부를 확인할 수 있습니다.

부동산·임대차 가이드 목록

공인중개사

임대관리 맡긴 중개사가 보증금을 가로챘다면 공제로 보상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 임대관리를 맡긴 공인중개사가 보증금을 가로챈 행위가 중개행위와 함께 이루어진 것이라면 협회 공제의 「관리대행 업무 손해 면책」 조항을 이유로 보상을 거절할 수 없습니다. 대법원은 그 약관조항이 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행 손해에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 중개사에게 돈을 건넨 명목이 새 계약 알선이나 월세 전환과 연결돼 있었는지를 이체 내역과 문자로 확인하십시오.

그 자리에서

중개사가 보증금을 가로챈 사실을 알았다면 중개사에게 돈을 보낸 날짜, 송금 명목, 관련 임차인과 계약서를 표로 정리하고 중개사무소의 공제증서 사본을 확보하십시오. 공제증서에 보장금액과 공제사업자가 적혀 있습니다.

중개사를 상대로 한 판결을 먼저 받아야만 공제사업자에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 공제사업자를 함께 상대로 소송을 내는 경우가 많고, 이 사건도 그렇게 진행됐습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 오피스텔 여러 채를 가지고 있었고, 2023년부터 동네 공인중개사에게 임대차 중개와 함께 임차인 관리를 맡겼습니다. 중개사는 2024년 일부 임차인이 보증금 일부를 월세로 돌려 달라고 한다며 H씨에게서 반환금 명목으로 돈을 받아 가로챘고, 계약이 끝난 임차인들에게 돌려주라고 맡긴 보증금도 횡령했습니다. H씨가 한국공인중개사협회에 공제금을 청구하자, 협회는 관리대행 업무로 생긴 손해는 보상하지 않는다는 약관을 들어 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사의 손해배상책임은 어떻게 보장되나요?

개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 그 손해를 배상해야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법」은 이 책임을 보장하기 위해 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 협회 공제에 가입하거나 공탁하도록 강제합니다.

보장금액은 법인인 개업공인중개사가 4억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사가 2억원 이상입니다. 중개가 완성되면 중개사는 보장금액, 공제사업자, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 주어야 합니다.

공제약관의 관리대행 면책 조항은 어디까지 적용되나요?

중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행 업무로 생긴 손해에만 적용됩니다. 관리대행과 중개행위가 함께 이루어져 공인중개사법상 손해배상책임이 성립하면 이 면책 조항은 적용되지 않고 공제로 보상해야 합니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결이 이렇게 판단해 보상을 거절한 원심을 파기했습니다.

대법원은 이 공제가 법이 강제하는 손해배상책임 보장제도이므로 협회가 법정 책임 일부를 임의로 보장 범위에서 뺄 수 없다고 보았습니다. 약관은 평균적 고객이 이해하는 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 하고, 고객에 따라 달리 해석해서는 안 됩니다.

만일 이 조항이 중개행위로 생긴 손해까지 빼는 취지라면 고객에게 부당하게 불리해 공정성을 잃은 것으로 추정되고 무효라고 보았습니다.

보증금 반환을 맡겼다가 횡령당한 것도 중개행위인가요?

경우에 따라 다릅니다. 임차인이 월세 전환을 요청한다고 속여 반환금 명목으로 돈을 받아 간 것은 중개행위에 해당할 여지가 큽니다. 반면 계약이 끝난 임차인에게 보증금을 돌려주는 일을 대신하다 횡령한 것은, 그것이 새 임대차계약의 알선·중개를 위한 행위였는지에 따라 중개행위 여부가 갈립니다.

피해 유형별 공제 보상 판단

피해 유형	중개행위 여부	면책 조항 적용
월세 전환 명목 편취	해당 여지 큼	적용 안 됨
만기 보증금 반환 대행 중 횡령(새 계약 알선 관련)	해당 가능	적용 안 됨
순수 관리대행 중 손해	해당 안 됨	적용

출처 - 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결

법인인 개업공인중개사는 상업용 건축물과 주택의 임대관리 등 관리대행을 겸업할 수 있어, 중개와 관리가 한 사무소에서 함께 이루어지는 경우가 흔합니다. 그래서 돈을 건넨 시점에 새 임차인 모집이나 계약 변경이 함께 진행됐는지가 보상 여부를 가르는 사실이 됩니다.

중개사 보증금 횡령 공제 청구 대응 순서

송금 내역 정리 - 중개사에게 보낸 돈을 날짜, 금액, 명목별로 나눕니다. 월세 전환, 보증금 반환, 새 계약 등 명목이 보상 판단의 기준이 됩니다.
공제증서 확보 - 계약 때 받은 공제증서 사본이나 등록관청 신고 내역을 확인합니다. 보장금액과 보장기간 안의 사고인지 봅니다.
중개행위 연결 증명 - 같은 시기에 새 임차인 모집이나 계약 갱신 중개가 있었는지 문자와 계약서로 확인합니다. 중개행위와 함께 이루어졌다면 면책 조항이 적용되지 않습니다.
공제금 청구 - 협회에 사고 경위와 손해액을 적어 공제금을 청구합니다. 거절 사유가 관리대행 면책이라면 이 판결의 법리로 다툽니다.
소송과 형사 고소 - 중개사와 협회를 함께 상대로 손해배상을 청구하고, 횡령·사기는 따로 고소를 검토합니다. 형사 기록은 민사에서 손해 사실을 증명하는 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보장한도를 넘는 피해이거나 피해자가 여럿이어서 공제금을 나눠야 하는 경우에는 공제증서와 피해 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 손해배상 소송과 공제금 청구, 관련 사기·횡령 고소를 수행합니다.

중개사 보증금 횡령 시 공제금 청구 흐름

1
송금 내역 정리
날짜·금액·명목별 분류
2
공제증서 확보
보장금액·보장기간 확인
3
중개행위 연결 증명
같은 시기 계약 알선 자료
4
공제금 청구
면책 거절 시 판결 법리로 다툼
5
소송·고소
중개사와 협회 함께 상대

실무상 착안점

중개사에게 임대관리를 맡겼다가 돈을 잃은 임대인들은 협회가 관리대행은 보상 대상이 아니라고 하면 그대로 포기하는 경우가 많습니다. 그러나 대법원은 관리대행과 중개가 함께 이루어졌다면 그 면책 조항은 적용되지 않는다고 보았고, 법이 강제한 공제를 약관으로 줄일 수 없다고 했습니다.

그래서 돈을 건넨 날짜와 명목이 결과를 정합니다. 송금일, 송금 메모, 그 무렵 중개사와 주고받은 문자, 같은 시기에 맺은 새 임대차계약서를 날짜순으로 맞춰야 합니다. 「새 임차인 들어오면 보증금 정산」 같은 문자 한 줄이 중개행위와의 연결을 보여 줍니다.

이 기록은 공제금 청구에서 협회의 면책 주장을 반박하는 근거가 되고, 소송에서는 손해액과 보상 범위를 정하는 기준이 됩니다. 보장한도가 정해져 있고 다른 피해자와 나눠야 할 수도 있으므로, 사고를 안 즉시 청구 준비를 시작해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때 생깁니다. 공인중개사법 제30조 제1항이 이를 정하고, 같은 조 제3항은 이 책임을 보장하려고 공제 가입 등을 강제합니다. 중개행위인지는 중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 거래 알선을 위한 행위로 보이는지로 판단합니다.
보상 대상이 될 여지가 큽니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결은 중개사가 임차인들이 보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 속여 반환금 명목으로 돈을 받아 편취한 행위는 중개행위에 해당한다고 볼 여지가 크다고 했습니다. 임대차 조건 변경을 알선하는 과정에서 생긴 손해로 볼 수 있기 때문입니다.
법정 책임을 빼는 취지라면 무효가 될 수 있습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항은 신의성실의 원칙을 위반해 공정성을 잃은 약관 조항을 무효로 하고, 제2항 제1호는 고객에게 부당하게 불리한 조항을 공정성을 잃은 것으로 추정합니다. 대법원은 공제약관이 법정 배상책임을 임의로 제외하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.
중개사는 중개가 완성되면 보장금액, 공제사업자와 그 소재지, 보장기간을 설명하고 증서 사본이나 전자문서를 주어야 합니다. 공인중개사법 제30조 제5항이 정한 의무이므로 중개사에게 요구할 수 있고, 받지 못했다면 중개사무소 등록관청에 보증 신고 내역을 문의해 공제 가입 여부를 확인할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.