공인중개사

중개보조원이 가짜 집주인을 확인하지 않아 사기당했다면 누구에게 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

중개보조원과 그를 고용한 개업공인중개사 모두에게 중개보조원 과실 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사법은 중개보조원의 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 보고, 대법원은 이 규정이 중개보조원의 책임을 면제하지 않는다고 봅니다. 지금은 계약 때 받은 공제증서 사본과 확인·설명서를 찾아 두십시오.

대표 공인중개사와 중개보조원 중 한 사람만 골라 청구할 필요는 없습니다. 둘 모두를 상대로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 3월 한 중개사무소에서 토지를 3억원에 사는 계약을 했습니다. 실제 중개는 중개보조원이 맡았는데, 매도인이라고 나온 사람의 신분증 주소가 등기사항증명서의 소유자 주소와 달랐고 등기필정보도 없었지만, 중개보조원은 이름이 같고 예전에 그 주소에 살았다는 말만 듣고 계약을 진행했습니다. 잔금까지 치른 뒤 매도인이 소유자를 사칭한 사람이었다는 사실이 드러났고, E씨는 중개보조원과 대표 공인중개사 중 누구에게 배상을 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개보조원 잘못으로 손해를 봤다면 누구에게 배상받나요?

중개보조원과 그를 고용한 개업공인중개사 모두에게 배상을 청구할 수 있습니다. 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 그래서 중개보조원이 확인을 게을리한 잘못은 대표 공인중개사가 직접 한 잘못처럼 취급됩니다.

대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결은 이 규정이 중개업자에게도 책임을 지우는 규정일 뿐, 중개보조원의 책임을 면제하는 규정은 아니라고 했습니다. 중개보조원은 불법행위자로서 따로 배상 책임을 집니다.

매도인이 진짜 소유자인지 확인할 의무가 있나요?

있습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계를 확인해 매수인에게 성실하고 정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다. 신분증 주소가 등기사항증명서와 다르고 등기필정보도 없다면 소유자 본인인지 추가로 확인해야 할 사정이 있는 것입니다.

이름이 같다는 사실과 본인의 말만 믿고 계약을 진행했다면 확인·설명 의무를 게을리한 과실로 볼 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다.

배상받을 수 있는 손해는 어디까지인가요?

진짜 소유자로 믿고 부동산을 사려고 실제로 낸 돈이 손해가 됩니다. 위 2006다29945 판결은 매매대금, 중개수수료, 취득세 등을 포함한 등기비용을 손해로 인정한 원심을 유지했습니다. 사례라면 매매대금 3억원에 중개보수와 등기 관련 비용을 더한 금액이 청구 범위가 됩니다.

다만 매수인도 등기필정보가 없는 사정을 알고도 계약했다면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 사칭한 사람에게는 사기죄 고소와 별도로 부당이득이나 불법행위 책임을 물을 수 있습니다.

중개사가 돈이 없으면 보증보험으로 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 법인이 아닌 개업공인중개사의 보장금액은 2억원 이상입니다. 중개가 완성되면 보장금액과 보증기관, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 주어야 하므로 계약 때 받은 서류부터 확인하십시오.

중개사고 손해배상 대응 순서

• 서류 확보 - 매매계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서 사본을 모읍니다. 중개사의 설명 내용과 보장기관을 확인하는 자료입니다.
• 형사 고소 - 소유자를 사칭한 사람을 사기 등으로 고소합니다. 수사 기록이 중개 과실을 증명하는 데도 쓰입니다.
• 공제 청구 - 공인중개사협회 공제나 보증보험회사에 사고를 접수합니다. 중개사의 과실이 인정되면 보장금액 안에서 지급됩니다.
• 내용증명 발송 - 대표 공인중개사와 중개보조원에게 배상을 요구하는 서면을 보냅니다. 시효 관리와 협상의 출발점이 됩니다.
• 소송과 보전 - 협의가 되지 않으면 두 사람을 함께 피고로 소송을 냅니다. 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 가압류를 먼저 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 등기필정보 없이 거래하는 위험을 설명듣고도 계약했다면 확인·설명서 내용을 보고 과실 비율을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 손해배상 소송과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개보조원에게 직접 배상을 청구할 수 있나요?
  네. 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결은 중개보조원이 고의나 과실로 거래당사자에게 손해를 입히면 불법행위자로서 직접 배상할 책임을 진다고 했습니다. 개업공인중개사의 책임 규정은 중개보조원의 책임을 면제하는 규정이 아닙니다.
• 대표 공인중개사는 몰랐다고 하면 책임을 피하나요?
  피하기 어렵습니다. 공인중개사법은 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 대표가 현장에 없었거나 몰랐다는 사정만으로는 책임이 없어지지 않습니다.
• 매도인 본인 확인은 어디까지 해야 하나요?
  중개사는 권리관계를 확인해 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다. 신분증 주소가 등기와 다르거나 등기필정보가 없다면 본인 여부를 추가로 확인해야 할 사정입니다. 이름이 같다는 말만 믿었다면 과실로 볼 여지가 큽니다.
• 어떤 돈까지 손해로 인정되나요?
  진짜 소유자로 믿고 부동산을 사려고 실제로 낸 돈이 손해가 됩니다. 2006다29945 판결은 매매대금, 중개수수료, 등기비용을 손해로 인정한 원심을 유지했습니다. 매수인에게도 잘못이 있으면 과실상계로 줄어들 수 있습니다.
• 공제나 보증보험에서 얼마까지 받을 수 있나요?
  법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 보장하는 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁해야 합니다. 손해가 보장금액을 넘으면 넘는 부분은 중개사와 중개보조원 개인에게 청구해야 합니다.
• 소송은 언제까지 내야 하나요?
  중개사고 손해배상 청구권은 불법행위 청구권이므로 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 사칭 사실이 드러난 날이 기산점이 되는 경우가 많으므로 그날의 기록과 수사기관 통지서를 보관해 두어야 합니다.

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