공인중개사

상가건물을 사고 보니 대항력 있는 임차인이 여럿인데 설명 안 한 중개사에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공인중개사가 매수인에게 상가건물의 임차권 같은 권리관계를 확인·설명하지 않아 재산상 손해가 났다면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 중개대상물 확인·설명서에 등기부에 나오지 않는 상가건물 임대차보호법상 임대차도 적어야 한다고 판단했습니다. 지금은 계약 때 받은 확인·설명서의 권리관계란에 임대차가 어떻게 적혀 있는지 확인하십시오.

매도인을 먼저 상대로 소송해야만 중개사에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 두 청구는 각각 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 4월 공인중개사의 중개로 4층 상가건물을 18억원에 샀습니다. 등기부에는 근저당 외에 아무것도 없었고 중개사는 공실이 많다고만 했습니다. 소유권이전등기를 마친 뒤 확인해 보니 1층과 2층에 사업자등록을 마치고 영업 중인 임차인 3명이 있었고, 이들은 계약 기간이 남았다며 퇴거를 거부하고 보증금 합계 2억 4,000만원 반환 책임도 새 소유자에게 있다고 했습니다. E씨는 설명하지 않은 중개사에게 배상받을 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 등기부에 없는 임대차까지 설명해야 하나요?

설명해야 합니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거 자료를 제시해야 합니다. 설명 대상인 권리관계에는 소유권·저당권뿐 아니라 임차권도 들어갑니다.

대법원은 확인·설명서의 권리관계란에 등기부 기재사항 외에 「실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항」을 적어야 하고, 여기에는 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함된다고 판단했습니다. 상가 임차인은 등기 없이도 건물 인도와 사업자등록만으로 대항력을 갖추므로 등기부만 봐서는 알 수 없기 때문입니다.

대항력 있는 임차인이 있으면 매수인에게 어떤 손해가 생기나요?

임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 그래서 매수인은 남은 계약 기간 동안 임차인을 내보낼 수 없고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 합니다.

손해는 이 사정을 알았다면 치르지 않았을 금액으로 계산합니다. 예를 들어 임차인 보증금 2억 4,000만원을 매매대금에서 빼고 샀을 거라면 그 금액이, 직접 쓰려던 층을 쓰지 못해 다른 곳을 빌렸다면 그 임차료가 손해의 후보가 됩니다. 중개사가 설명의무를 다했다면 계약을 하지 않았거나 다른 조건으로 했을 거라는 인과관계도 함께 보여야 합니다.

중개사가 돈이 없으면 어디에 청구하나요?

중개사가 가입한 공제나 보증보험, 공탁금으로 받을 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무 시작 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 법인이 아닌 중개사는 2억원 이상을 보장하도록 되어 있습니다. 보장금액을 넘는 손해는 중개사 본인에게 청구합니다.

매수인도 현장을 둘러보며 영업 중인 점포를 확인할 수 있었다면 과실상계로 배상액이 줄 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」과 시행령은 원안 판결 당시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 확인·설명의무를 그대로 이어받고 있습니다.

중개사 설명의무 위반 배상 청구 순서

• 확인·설명서 확보 - 계약 때 받은 확인·설명서의 권리관계란 기재를 확인합니다. 교부받지 못했다면 그 사실도 기록합니다.
• 임대차 현황 조사 - 임차인별 계약서, 사업자등록 신청일, 보증금을 확인합니다. 대항력 발생 시점과 인수할 보증금이 정해집니다.
• 손해액 정리 - 인수한 보증금, 사용하지 못한 기간의 손실 등 손해 항목별 금액과 근거를 정리합니다.
• 공제 청구·내용증명 - 중개사와 공제기관에 사고 통지와 배상 청구를 서면으로 합니다. 청구일이 시효 관리의 기준이 됩니다.
• 소송 제기 - 합의가 안 되면 중개사와 공제기관을 상대로 손해배상 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 임차인 승계 특약이 있거나 매도인이 임대차를 숨긴 경우라면 계약서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 사고에 따른 중개사·공제기관 상대 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인·설명서에 임대차가 빠져 있으면 바로 배상인가요?
  설명의무 위반의 강한 증거가 되지만 배상까지 받으려면 손해와 인과관계도 보여야 합니다. 임차인의 존재를 알았다면 계약하지 않았거나 대금을 낮췄을 것이라는 사정과, 인수한 보증금이나 사용하지 못한 손실 같은 구체적 손해를 함께 주장합니다.
• 중개사 공제로 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?
  법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 보장하는 공제나 보증보험에 가입하거나 공탁해야 합니다. 실제 보장금액은 공제증서에 적혀 있고, 그 한도를 넘는 손해는 중개사 본인에게 청구해야 합니다.
• 상가 임차인은 등기 없이도 대항력이 있나요?
  있습니다. 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 그래서 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받아 남은 계약 기간을 보장하고 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 합니다.
• 제가 현장을 안 둘러본 것도 잘못인가요?
  배상액을 줄이는 사유가 될 수 있습니다. 점포가 영업 중인 것을 쉽게 알 수 있었는데도 확인하지 않았다면 법원이 매수인의 과실을 참작합니다. 다만 중개사가 공실이라고 적극적으로 설명했다면 매수인 과실은 작게 평가될 여지가 있습니다.
• 중개보조원이 설명했으면 중개사 책임이 없나요?
  없어지지 않습니다. 중개보조원이나 소속공인중개사가 한 중개행위도 개업공인중개사의 업무로 보아, 개업공인중개사가 손해배상책임을 집니다. 대법원 2016다261175 판결 사안에서도 직원이 중개했지만 사무소를 운영한 공인중개사의 책임이 인정되었습니다.
• 중개사 상대 손해배상은 언제까지 청구하나요?
  설명의무 위반을 이유로 한 불법행위 손해배상이라면 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 중개일부터 10년 안에 청구해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재를 알게 된 날이 보통 기산점이 되므로 그 날짜를 기록해 두십시오.

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