건축·용도변경

개발제한구역 창고 철거하라는 구청 명령, 헌법소원으로 바로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 개발제한구역 철거 시정명령은 행정처분이라 행정심판이나 취소소송을 먼저 거쳐야 하고 바로 낸 헌법소원은 각하됩니다. 헌법재판소법 제68조 제1항 단서가 다른 법률의 구제절차를 먼저 거치도록 하고, 헌법재판소도 같은 사안을 보충성 흠결로 각하했습니다. 지금은 시정명령서를 받은 날부터 90일이 지나지 않았는지 확인하십시오.

행정심판을 꼭 먼저 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 철거 시정명령은 행정심판 없이 곧바로 취소소송을 내도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 개발제한구역 안 자기 땅에 창고와 차양 시설을 두고 써 왔습니다. 2026년 7월 구청장은 허가 없이 지은 건축물이라며 2026년 9월 말까지 자진 철거하라는 시정명령을 보냈습니다. B씨는 허가가 필요 없는 시설이라고 생각했고, 재산권 침해이니 헌법재판소에 바로 헌법소원을 내면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

철거 시정명령을 헌법소원으로 바로 다툴 수 있나요?

아니요. 철거 시정명령은 행정처분이어서 행정심판이나 취소소송으로 먼저 다퉈야 하고, 이를 거치지 않은 헌법소원은 보충성 요건을 갖추지 못해 각하됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「헌법재판소법」은 다른 법률에 구제절차가 있으면 그 절차를 모두 거친 뒤에만 헌법소원을 낼 수 있다고 정합니다.

헌법재판소 2016. 3. 8. 선고 2016헌마142 결정이 바로 이런 사안이었습니다. 개발제한구역 내 건축물을 자진 철거하라는 시정명령은 소유자에게 일정한 기한까지 철거할 의무를 지우므로 구체적인 권리·의무를 직접 규율하는 행정처분이고, 행정심판이나 항고소송을 거치지 않은 헌법소원은 부적법하다고 보았습니다.

개발제한구역 시정명령은 어떤 근거로 나오나요?

허가를 받지 않고 건축물을 짓거나 공작물을 설치하거나 용도를 바꾼 경우, 시장·군수·구청장은 상당한 기간을 정해 철거·폐쇄·개축·이전 같은 조치를 명할 수 있습니다. 명령의 상대방에는 행위자뿐 아니라 위반행위에 이용된 건축물·토지의 소유자와 점유자도 포함됩니다.

시정기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 건축물 위반이면 건축물 시가표준액의 100분의 50 범위에서 대통령령으로 정한 금액에 연면적을 곱해 산정하므로, 다툼이 길어질수록 부담이 커질 수 있습니다.

행정심판과 취소소송은 어떻게 고르나요?

둘 중 하나를 고르거나 행정심판을 거쳐 소송으로 가도 됩니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 청구합니다. 비용 부담이 적고 처분청의 재량 판단까지 다툴 수 있습니다.

취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 냅니다. 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일을 셉니다. 소송을 내도 철거 의무가 저절로 멈추지는 않으므로, 이행강제금이나 대집행이 우려되면 집행정지를 함께 신청합니다.

소송에서 지면 그때는 헌법소원이 가능한가요?

원칙적으로 법원 재판을 거친 행정처분 자체는 다시 헌법소원 대상으로 삼기 어렵습니다. 다만 2026. 3. 12. 개정 헌법재판소법은 확정된 법원 재판이 헌법재판소 결정에 반하거나, 적법한 절차를 거치지 않았거나, 헌법과 법률을 위반해 기본권을 침해한 것이 명백한 경우에 한해 재판에 대한 헌법소원을 허용합니다. 확정일부터 30일 안에 청구해야 합니다.

시정명령의 근거 법률 자체가 위헌이라고 본다면 소송 중에 위헌법률심판제청을 신청하는 방법이 있습니다. 신청이 기각되면 기각 통지를 받은 날부터 30일 안에 헌법소원을 낼 수 있습니다.

철거 시정명령 헌법소원 대응 순서

• 처분서 확인 - 시정명령서에 적힌 위반 내용과 근거 조문, 시정기간을 확인합니다. 다툴 쟁점이 허가 대상 여부인지 사실관계인지 정해집니다.
• 기간 계산 - 송달받은 날을 기준으로 90일을 계산합니다. 헌법소원을 먼저 내면 이 기간이 그대로 흘러갑니다.
• 허가 불요 근거 수집 - 시설의 설치 시기, 구조, 면적, 기존 허가·신고 서류를 모읍니다. 허가가 필요 없는 시설이라는 주장의 증거가 됩니다.
• 행정심판 또는 취소소송 - 재량 다툼이 중심이면 행정심판, 법리 다툼이 중심이면 취소소송을 고릅니다. 필요하면 집행정지를 함께 신청합니다.
• 위헌 주장 정리 - 근거 법률이 위헌이라고 본다면 소송 중 위헌법률심판제청을 신청합니다. 기각되면 30일 안에 헌법소원을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시설이 지정 전부터 있던 기존 건축물이거나 이미 이행강제금이 부과됐다면 건축물대장과 부과 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발제한구역 시정명령 등 행정처분에 대한 행정심판과 취소소송·집행정지를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 철거 시정명령은 왜 헌법소원 대상이 안 되나요?
  헌법소원 대상이 될 수는 있지만 순서가 맞지 않습니다. 헌법재판소법 제68조 제1항 단서는 다른 법률에 구제절차가 있으면 그 절차를 모두 거친 뒤에만 헌법소원을 청구하도록 정합니다. 철거 시정명령은 행정처분이어서 행정심판과 취소소송이라는 구제절차가 있으므로, 이를 거치지 않으면 보충성 요건을 갖추지 못합니다.
• 행정심판을 거치지 않고 바로 소송해도 되나요?
  됩니다. 행정소송법 제18조 제1항은 법률에 행정심판을 반드시 거치라는 규정이 없으면 행정심판 없이 취소소송을 낼 수 있다고 정합니다. 개발제한구역 시정명령에는 이런 행정심판 전치 규정이 없으므로 곧바로 행정법원에 취소소송을 낼 수 있습니다. 다만 제소기간 90일은 지켜야 합니다.
• 시정기간 안에 철거하지 않으면 어떻게 되나요?
  이행강제금이 부과됩니다. 개발제한구역법 제30조의2 제1항은 시정명령을 받고도 시정기간 안에 이행하지 않은 자에게 이행강제금을 부과하도록 정합니다. 건축물 위반이면 시가표준액의 100분의 50 범위에서 정한 금액에 연면적을 곱해 산정하고, 부과 전에 기한을 정해 이행하지 않으면 부과한다는 뜻을 먼저 알립니다.
• 소송 중에도 철거해야 하나요?
  소송을 냈다는 이유만으로 철거 의무가 멈추지는 않습니다. 행정소송법 제23조 제1항은 취소소송을 내도 처분의 효력이나 집행이 정지되지 않는다고 정합니다. 회복하기 어려운 손해를 막을 긴급한 필요가 있으면 같은 조 제2항에 따라 법원에 집행정지를 신청해 결정을 받아야 철거나 대집행을 멈출 수 있습니다.
• 땅 소유자만 있고 시설은 세입자가 지었으면요?
  소유자도 시정명령의 상대방이 될 수 있습니다. 개발제한구역법 제30조 제1항은 위반행위에 이용된 건축물·공작물·토지의 소유자·관리자·점유자를 위반행위자등에 포함합니다. 직접 짓지 않았다는 사정만으로 명령이 위법해지지는 않으므로, 세입자와의 임대차계약서와 설치 경위 자료를 함께 준비해 다퉈야 합니다.
• 근거 법률이 위헌이라고 보면 어떻게 하나요?
  취소소송 중에 그 법률에 대한 위헌법률심판제청을 신청합니다. 법원이 신청을 기각하면 헌법재판소법 제68조 제2항에 따라 신청인이 직접 헌법소원을 낼 수 있습니다. 이때 청구기간은 같은 법 제69조 제2항에 따라 기각 결정을 통지받은 날부터 30일입니다.

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