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청산기간 2개월이 지났는데도 빚을 갚고 담보가등기를 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 청산기간 2개월이 지났더라도 정당하게 평가된 청산금을 받기 전이라면 채무 전액과 이자·손해금을 지급하고 담보가등기 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 청산기간 경과 뒤에도 채무자가 청산금을 받을 때까지 본등기와 인도를 거절할 수 있다고 보았습니다. 지금은 채권자에게서 청산금을 실제로 받았는지부터 확인하십시오.

청산기간 2개월이 지났다고 해서 부동산을 이미 잃었다고 보고 채권자의 본등기 요구에 서둘러 응할 필요는 없습니다. 정당하게 평가된 청산금을 받기 전까지는 본등기와 인도를 거절할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 4월 1억원을 연 5%, 변제기 1년으로 빌리면서 시가 1억 5천만원 오피스텔에 채권자 명의 가등기를 해 주었습니다. 2025년 4월 변제기에 갚지 못하자 채권자는 2025년 6월 청산금 평가액을 통지했고 8월에 2개월이 지났습니다. 채권자는 청산금을 주지 않은 채 본등기 서류를 요구했습니다. H씨는 지금이라도 원리금과 지연손해금을 갚고 가등기를 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산기간이 지난 뒤에도 빚을 갚고 가등기를 지울 수 있나요?

지울 수 있습니다. 대법원 1994. 6. 28. 선고 94다3087 판결은 채권자가 담보권 실행을 통지하고 2개월의 청산기간이 지난 뒤에도, 채무자는 정당하게 평가된 청산금을 받을 때까지 소유권이전등기와 인도를 거절하면서 피담보채무 전액과 이자·손해금을 지급하고 가등기 말소를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 청산기간 경과만으로 채권자가 소유권을 확정적으로 얻는 것이 아니기 때문입니다.

채권자가 돈을 받지 않으면 어떻게 하나요?

변제공탁을 합니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없으면 변제자는 채권자를 위해 변제 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있습니다. 94다3087 판결 사안에서도 채무자 측이 원금과 지연손해금, 채권자가 지출한 비용을 공탁해 피담보채무가 소멸했다고 인정되었습니다. 공탁 금액이 모자라면 적법한 공탁이 되지 않으므로 이자·지연손해금 계산을 정확히 해야 합니다.

채권자는 언제 소유권을 확정적으로 얻나요?

담보가등기의 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있고, 청산금 지급채무와 본등기·인도채무는 동시이행 관계입니다. 채권자가 청산금을 지급하거나 공탁하고 본등기를 마치면 그 뒤에는 채무자가 말소를 청구하기 어렵습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 청산금 지급과 소유권 이전을 동시이행으로 정하고 있습니다.

말소청구를 할 수 없게 되는 경우는요?

변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 말소를 청구할 수 없습니다. 채권자가 본등기를 마친 뒤 사정을 모르는 제3자에게 팔아 이전등기까지 마쳤다면 채무자는 부동산을 되찾기 어렵고, 채권자에게 청산금이나 손해배상을 청구하는 방향으로 바뀝니다.

가등기 말소 대응 순서

• 청산금 수령 여부 확인 - 통지서, 입금 내역, 공탁 통지서로 청산금을 받았는지 확인합니다. 받지 않았다면 말소청구가 가능합니다.
• 채무액 계산 - 원금, 약정이자, 변제기 이후 지연손해금, 채권자가 쓴 비용을 날짜별로 계산합니다. 부족하면 공탁이 효력을 잃습니다.
• 지급 또는 공탁 - 채권자에게 지급을 제안하고, 거절하면 변제공탁합니다. 공탁서가 채무 소멸의 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 채권자가 본등기 후 제3자에게 넘기지 못하도록 가처분을 신청합니다. 선의의 제3자가 생기면 말소청구가 막힙니다.
• 말소 소송 - 가등기 말소를 청구하고, 채권자의 본등기 청구에는 동시이행 항변으로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 청산금을 공탁했거나 본등기를 마친 경우에는 공탁서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기 말소 소송과 변제공탁·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산기간 2개월은 언제부터 계산하나요?
  채권자의 청산금 평가액 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월입니다. 통지를 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준이므로, 우편물 수령일이나 배달증명에 찍힌 도달일을 확인해 계산합니다.
• 지연손해금은 어느 이율로 계산하나요?
  약정한 지연손해금 이율이 있으면 그에 따르고, 약정이 없으면 약정이자율이나 법정이율로 계산합니다. 민사 채무의 법정이율은 연 5%입니다. 이율을 잘못 잡아 적게 공탁하면 채무 전액을 지급한 것으로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 청산금이 너무 적게 통지됐다면요?
  채무자는 정당하게 평가된 청산금을 받을 때까지 본등기와 인도를 거절할 수 있습니다. 채권자가 부동산을 낮게 평가했다면 감정 결과를 근거로 다투고, 그동안 채무를 갚아 가등기를 말소하는 방법도 함께 검토합니다.
• 채권자가 청산금을 공탁했다면 어떻게 되나요?
  채권자가 정당한 청산금을 공탁하고 본등기를 마쳤다면 채무자의 말소청구는 어려워집니다. 다만 공탁 금액이 정당한 청산금에 못 미치거나 통지 절차에 흠이 있으면 본등기의 효력을 다툴 여지가 있어 공탁서와 통지서를 함께 검토합니다.
• 청산금을 채무자에게 불리하게 정한 약정은요?
  청산금 지급, 소유권 취득 시기, 동시이행에 관한 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 다만 청산기간이 지난 뒤 제3자의 권리를 해치지 않는 범위에서 맺은 특약은 유효할 수 있습니다.
• 본등기가 이미 됐으면 늦은 건가요?
  채권자가 청산금을 지급하지 않은 채 본등기를 마쳤다면 그 본등기는 청산절차를 거치지 않은 것이어서 효력을 다툴 수 있습니다. 채무자는 채무액을 지급하고 본등기와 가등기 말소를 함께 청구하는 방향을 검토합니다.

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