주택 임대차

첫 경매에서 보증금 일부만 배당받았는데 두 번째 경매에서 나머지를 배당받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 첫 경매에서 우선변제권을 택해 배당요구를 했다면 그 권리는 경락으로 소멸해 두 번째 경매에서 다시 우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원 98다4552 판결이 이렇게 보았습니다. 대신 대항력이 있다면 남은 보증금을 매수인에게 요구할 수 있으니 잔액과 대항력 순위부터 확인하십시오.

두 번째 경매에서 배당요구를 새로 해야만 권리가 보전되는 것은 아닙니다. 남은 보증금은 대항력으로 지키는 구조입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 보증금 2억원에 아파트를 임차하고 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 첫 경매에서 배당요구를 했지만 선순위 세금 때문에 1억2,000만원만 배당받고 계속 살았습니다. 첫 매수인이 새로 근저당권을 설정했다가 갚지 못해 2026년 두 번째 경매가 열리자, A씨는 남은 8,000만원을 이번 경매에서 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 번째 경매에서는 왜 배당을 받을 수 없나요?

대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 첫 경매에서 우선변제권을 택해 배당요구를 했다면 그 우선변제권은 경락으로 소멸하므로, 전액을 받지 못했더라도 두 번째 경매에서 다시 우선변제를 받을 수 없습니다. 판례가 이렇게 보았습니다.

우선변제권은 경매에서 한 번 행사하는 권리로 보기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항도 경매나 공매 때 환가대금에서 우선변제를 받을 권리로 규정하고 있어 이 해석이 그대로 유지됩니다.

못 받은 보증금은 누구에게 청구하나요?

첫 경매에서 받지 못한 보증금은 매수인에게 대항해 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 임대인에게도 반환을 청구할 수 있습니다. 대항력 있는 임차권은 보증금을 모두 받지 못하면 경락으로 소멸하지 않기 때문입니다.

그래서 첫 경매의 매수인이 임대인 지위를 승계하고, 그가 새로 설정한 근저당권으로 두 번째 경매가 열렸다면 임차인의 대항력은 그 근저당권보다 앞섭니다. 두 번째 경매의 매수인도 남은 보증금 반환의무를 떠안게 되므로, 임차인은 배당 대신 그 매수인에게 대항해 잔액을 받는 방법으로 권리를 지킵니다.

대항할 수 있는 잔액은 첫 경매에서 올바른 순위대로 배당되었다면 받았을 금액을 뺀 나머지입니다. 실제로 덜 받은 부분은 과다 배당받은 채권자에게 따로 청구합니다.

첫 경매에서 배당요구를 하지 않았다면 달라지나요?

첫 경매에서 배당요구를 하지 않고 매수인에게 대항하는 쪽을 택했다면 우선변제권을 행사한 것이 아니므로, 두 번째 경매에서 확정일자에 따른 우선변제를 주장할 여지가 있습니다. 첫 경매에서 어떤 선택을 했는지가 결론을 가릅니다.

다만 이 경우에도 두 번째 경매를 일으킨 권리보다 대항요건과 확정일자가 앞서야 합니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하는 것도 같습니다.

재경매 보증금 잔액 대응 순서

• 첫 경매 기록 확인 - 배당요구를 했는지, 얼마를 받았는지 배당표로 확인합니다. 우선변제권 행사 여부가 여기서 정해집니다.
• 잔액 계산 - 올바른 배당순위였다면 받았을 금액을 빼고 남은 보증금을 계산합니다. 이 금액으로 매수인에게 대항합니다.
• 대항력 순위 확인 - 두 번째 경매를 일으킨 근저당권보다 대항력이 앞서는지 봅니다. 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 매수인에게 요구 - 두 번째 경매 매수인에게 잔액 반환을 요구합니다. 받을 때까지 인도를 거절합니다.
• 과다 배당 채권자 청구 - 첫 경매에서 순위가 틀려 덜 받았다면 과다 배당받은 채권자에게 부당이득 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 경매에서 배당요구를 했는지 불분명하거나 배당표가 확정되지 않은 경우에 해당하면 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 두 번째 경매에서 배당요구를 하면 어떻게 되나요?
  첫 경매에서 우선변제권을 행사했다면 두 번째 경매에서 배당요구를 해도 우선변제를 받을 수 없다는 것이 판례입니다. 대신 대항력이 있다면 두 번째 매수인에게 잔액을 요구할 수 있으므로, 배당요구가 오히려 그 주장과 충돌하지 않는지 검토합니다.
• 임대인에게도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 경매로 받지 못한 보증금은 계약 당사자인 임대인의 반환의무로 남습니다. 임대인의 다른 재산이 있다면 가압류를 먼저 하고 반환 소송을 냅니다. 매수인에 대한 대항력과는 별개로 행사할 수 있습니다.
• 첫 매수인이 집을 다시 팔았다면요?
  대항력 있는 임차인에게는 새 양수인도 임대인 지위를 승계합니다. 매매든 경매든 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 잔액 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 새 소유자에 앞서는 권리가 생겼는지 등기부로 확인합니다.
• 배당을 덜 받은 게 법원 잘못이면요?
  배당표가 순위를 잘못 적용해 덜 받았다면, 매수인에게 대항할 수 있는 잔액은 올바른 배당액을 기준으로 계산됩니다. 덜 받은 부분은 과다 배당받은 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구합니다. 배당기일에 이의하는 것이 먼저입니다.
• 집을 비우면 대항력이 사라지나요?
  대항력은 인도와 주민등록을 유지하는 동안에만 이어집니다. 잔액을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 옮겨야 대항력이 유지됩니다. 등기 전에 옮기면 매수인에게 요구할 근거를 잃습니다.
• 두 번째 매수인이 잔액을 모른다고 하면요?
  두 번째 경매의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인과 인수 보증금이 표시되는지 확인하고, 배당요구 종기 전에 권리신고를 해 두면 매수인이 인수 부담을 알고 들어오게 됩니다. 그래도 거부하면 보증금 반환 소송을 냅니다.

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