주택 임대차

첫 경매에서 못 받은 보증금을 두 번째 경매에서 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 첫 경매에서 배당요구를 했다가 순위가 밀려 보증금을 받지 못한 임차인은 그 뒤 새로 설정된 근저당권에 의한 두 번째 경매에서 우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원 98다2754 판결은 배당요구로 임대차가 종료되고 우선변제권은 첫 매각으로 소멸한다고 보았습니다. 지금은 대항력이 끊김 없이 유지됐는지 주민등록표 초본으로 확인하십시오.

두 번째 경매에서 다시 배당요구를 해야 보증금을 지킬 수 있다고 서두를 필요는 없습니다. 배당요구와 별개로 대항력으로 보증금을 지키는 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2023년 2월 아파트를 보증금 2억 원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤고, 그 뒤 집주인이 근저당권을 설정했습니다. 확정일자는 근저당권 설정 뒤에야 받았습니다. 집이 제3자에게 팔린 뒤 선순위 근저당권자의 신청으로 2024년 경매가 진행됐고, O씨는 배당요구를 했지만 확정일자가 늦어 한 푼도 배당받지 못했습니다. 경매에서는 당시 소유자가 다시 집을 샀고, 그 뒤 집이 또 팔려 새 소유자가 설정한 근저당권으로 2026년 두 번째 경매가 열렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

첫 경매에서 못 받은 보증금을 두 번째 경매에서 우선 배당받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 첫 경매에서 우선변제권을 선택해 배당요구를 하면 임대차는 해지되어 끝나고, 우선변제권은 매각으로 소멸합니다. 그 뒤 새로 설정된 근저당권에 따른 경매에서는 매각대금에서 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 아래에서도 판례의 태도는 같습니다.

대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결은 첫 경매의 매수인이 마침 종전 소유자였고 임차인이 한 푼도 받지 못한 채 계속 살고 있던 사안에서도 같은 결론을 내렸습니다. 재계약처럼 새 임대차가 성립했다는 특별한 사정이 있어야 달리 볼 여지가 생깁니다.

그럼 남은 보증금은 누구에게 받나요?

첫 경매의 매수인과 그 뒤 소유자에게 받습니다. 첫 경매에서 받지 못한 보증금은 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고, 매수인은 임대차가 끝난 상태의 임대인 지위를 승계합니다. 그 뒤 집이 다시 팔리면 새 소유자도 그 지위를 승계하므로, 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계로 남습니다.

임대차가 끝난 뒤에 집이 양도된 경우에도 양수인은 임대인 지위를 당연히 승계한다는 것이 판례입니다. 사례의 새 소유자도 보증금 반환 의무를 집니다.

두 번째 경매의 매수인에게도 대항할 수 있나요?

전입이 두 번째 경매의 근저당권보다 앞서고 지금까지 유지됐다면 대항할 수 있습니다. 두 번째 경매를 부른 근저당권은 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 설정됐으므로, 그 매수인도 임대인 지위를 승계합니다. 반대로 중간에 이사해 전입이 끊겼다면 대항력이 사라져 보증금을 지킬 방법이 좁아집니다.

후행 경매 보증금 대응 순서

• 전입 유지 확인 - 첫 입주 이후 전입이 끊긴 적이 없는지 초본으로 확인합니다. 대항력 유지의 증거입니다.
• 권리 순서 대조 - 두 번째 경매 근저당권 설정일과 전입일을 비교합니다. 전입이 앞서면 매수인에게 대항합니다.
• 재계약 여부 정리 - 첫 경매 뒤 새 소유자와 재계약했는지 확인합니다. 재계약이 있으면 우선변제권 판단이 달라집니다.
• 소유자에 대한 반환 청구 - 현재 소유자에게 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 소송과 가압류를 함께 검토합니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인이 인도를 요구하면 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다. 인도소송에서 같은 항변을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 경매 뒤 새 소유자와 보증금이나 기간을 바꿔 재계약했다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인 상대 명도 분쟁과 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 첫 경매에서 배당요구하면 임대차는 어떻게 되나요?
  해지되어 종료됩니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 우선변제권을 선택해 배당요구를 하면 임대차가 해지되어 종료되고, 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이라고 보았습니다.
• 보증금을 못 받았는데 우선변제권이 없어지나요?
  첫 매각으로 소멸합니다. 판례는 임차인의 우선변제권이 경락으로 소멸한다고 보므로, 첫 경매에서 순위가 밀려 받지 못했더라도 그 뒤 설정된 근저당권의 경매에서 다시 우선변제를 주장할 수 없습니다. 이때 남는 것은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따른 임대차관계 존속과 대항력입니다.
• 집이 다시 팔리면 새 소유자가 책임지나요?
  책임집니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되어도 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계한다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항도 양수인의 임대인 지위 승계를 정합니다.
• 두 번째 매수인에게 집을 비워 줘야 하나요?
  대항력이 유지되고 있다면 보증금을 받을 때까지 비워 주지 않아도 됩니다. 두 번째 경매를 부른 근저당권이 임차인의 대항력보다 늦게 설정됐다면 그 매수인도 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계합니다. 인도소송이 들어오면 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다.
• 재계약을 했다면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 판례는 재계약 등 특별한 사정이 없는 한 후행 경매에서 우선변제권을 주장할 수 없다고 봅니다. 첫 경매 뒤 새 소유자와 새 임대차계약을 맺고 확정일자를 다시 받았다면, 새 계약에 따른 대항요건과 확정일자 날짜를 기준으로 우선변제권을 다시 따질 여지가 있습니다.
• 확정일자를 늦게 받으면 왜 불리한가요?
  우선변제 순위가 확정일자 날짜로 밀리기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 하므로, 입주를 먼저 했어도 확정일자가 근저당권보다 늦으면 배당에서 근저당권 뒤로 갑니다. 대항력은 입주·전입일 기준이라 따로 남습니다.

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