내 집을 점유한 기간도 시효 기간이 되나요?

되지 않습니다. 적법·유효한 등기를 마친 소유자가 자기 부동산을 점유하는 것은 특별한 사정이 없는 한 취득시효의 기초가 되는 점유가 아닙니다. 소유자는 등기로 소유권이 추정되어 시효로 보호할 필요가 없기 때문입니다.

제3자이의의 소는 누가 낼 수 있나요?

강제집행 목적물에 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도·인도를 막을 권리가 있다고 주장하는 제3자가 낼 수 있습니다. 채권자를 상대로 하고, 채무자가 다투면 채무자를 공동피고로 할 수 있습니다.

제3자이의의 소는 어느 법원에 내나요?

경매를 진행하는 집행법원이 관할합니다. 다만 소송물 가액이 단독판사 관할을 넘으면 집행법원이 있는 곳을 관할하는 지방법원 합의부가 관할합니다. 경매 사건번호가 있는 법원을 기준으로 확인하십시오.

시효가 완성돼도 등기가 필요한가요?

필요합니다. 점유취득시효는 등기함으로써 소유권을 취득하는 구조여서, 시효가 완성되어도 등기 전에는 소유권이전등기청구권만 가집니다. 그 사이 다른 사람에게 소유권이 넘어가면 그 사람에게 시효를 주장하기 어려울 수 있습니다.

명의를 넘긴 뒤의 점유는 자주점유인가요?

점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 스스로 명의를 넘겨준 경위가 있으면 추정이 깨질 수 있습니다. 명의를 넘긴 이유와 대가를 따져 남의 물건을 맡아 쓰는 점유인지 판단합니다.

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제 명의였던 집에 계속 살았는데 강제경매에 취득시효로 제3자이의를 할 수 있나요?

Q: 시효 점유는 언제부터 시작되나요?

다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되는 등 소유권 변동이 있을 때 비로소 시작된다고 볼 수 있습니다. 그 날부터 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 등기를 청구할 수 있습니다.

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 내 명의로 적법하게 등기되어 있던 동안의 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 아니어서 그 기간은 시효 기간에 넣을 수 없습니다. 대법원 판례는 다른 사람 명의로 소유권이 넘어간 때부터 비로소 시효 점유가 시작된다고 보고, 민법 제245조는 20년 점유를 요구합니다. 지금은 명의가 넘어간 날과 그 경위부터 등기부로 확인하십시오.

그 자리에서

강제경매 개시결정을 받았다면 등기부에서 내 명의였던 기간과 다른 사람 명의로 넘어간 날짜를 먼저 확인하십시오. 제3자이의의 소는 집행법원에 내야 하고, 경매가 끝나기 전에 집행정지 신청도 함께 검토해야 합니다.

내 명의로 등기되어 있던 기간을 모두 취득시효 기간에 넣어 계산할 필요는 없습니다. 그 기간은 애초에 시효 기간으로 인정되지 않으니, 명의가 바뀐 뒤의 기간만 따로 계산해 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 자기 명의로 단독주택을 사 가족과 살아왔습니다. 2016년 사업 자금 문제로 형 B씨에게 주택 명의를 넘겼지만, A씨 가족은 그 뒤에도 계속 그 집에 살았습니다. 2026년 B씨의 채권자가 이 주택에 강제경매를 신청하자, A씨는 2004년부터 20년 넘게 살았으니 취득시효가 완성되었다며 제3자이의의 소를 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 명의로 등기된 동안 살았던 기간도 취득시효 점유가 되나요?

아니요, 적법·유효한 등기를 마치고 소유권을 취득한 사람이 자기 부동산을 점유하는 것은 특별한 사정이 없는 한 취득시효의 기초가 되는 점유가 아닙니다. 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결은 소유자는 사실상태를 권리관계로 높여 보호할 필요도, 소유권 증명의 곤란을 구제할 필요도 없다고 보았습니다.

취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 남의 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 얻는 제도입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조도 원안 당시와 같은 내용입니다. 이미 소유자인 사람은 이 제도로 얻을 것이 없습니다.

그러면 취득시효 점유는 언제부터 시작되나요?

다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되는 등 소유권 변동이 있을 때 비로소 취득시효의 요건인 점유가 시작된다고 볼 수 있습니다. 그래서 형제에게 명의가 넘어간 날부터 20년이 지나야 시효 완성을 주장할 여지가 생기고, 그 전 기간은 계산에 넣지 않습니다.

시효 기간 계산 예시

2004년
자기 명의 취득(시효 기간 아님)
2016년
형 명의 이전(시효 점유 시작 가능)
2026년
강제경매, 경과 10년
2036년
20년 경과 시점

명의가 넘어간 뒤의 점유가 소유의 의사에 의한 것인지도 따로 따져야 합니다. 스스로 명의를 넘겨준 사정이 있다면 그 뒤의 점유는 남의 물건을 맡아 쓰는 점유로 볼 여지가 있습니다.

제3자이의의 소로 경매를 막을 수 있나요?

제3자이의의 소는 강제집행 목적물에 소유권이 있거나 양도·인도를 막을 권리가 있다고 주장하는 제3자가 채권자를 상대로 내는 소송입니다. 시효 기간이 모자라 소유권이나 소유권이전등기청구권을 주장할 수 없다면 이 소송으로 경매를 막기는 어렵습니다.

명의이전이 처음부터 원인 없이 이루어진 것이라면 취득시효가 아니라 원인무효를 이유로 한 말소 주장을 검토해야 합니다. 이 경우 청구 원인과 증거가 전혀 달라집니다.

강제경매 제3자이의 대응 순서

등기 이력 확인 - 내 명의였던 기간과 명의가 바뀐 날을 등기부로 확인합니다. 시효 기산점이 여기서 정해집니다.
명의이전 경위 정리 - 명의를 넘긴 이유와 대가를 정리합니다. 자주점유인지, 원인무효인지가 갈립니다.
점유 증거 수집 - 전입 기록, 공과금 납부, 수리 비용 영수증을 모읍니다. 점유 계속을 증명하는 자료가 됩니다.
집행정지 신청 - 제3자이의의 소를 내면서 경매 절차 정지를 신청합니다. 매각이 끝나면 되돌리기 어렵습니다.
다른 권리 검토 - 임차권이나 명의신탁 반환 청구 등 다른 근거가 있는지 봅니다. 시효 주장이 막혀도 대안이 될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의를 넘긴 계약이 무효이거나 명의신탁 약정이 얽혀 있으면 등기 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 강제집행에 대한 제3자이의 소송과 부동산 소유권 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

경매가 들어온 집의 원래 주인이 「20년 넘게 여기 살았으니 시효로 내 집」이라고 말하는 경우가 있습니다. 그러나 판례는 내 명의로 등기되어 있던 기간의 점유를 시효 점유로 보지 않고, 명의가 넘어간 날부터 다시 계산하게 합니다. 실제 계산해 보면 기간이 한참 모자라는 경우가 많습니다.

그래서 날짜 확인이 먼저입니다. 내 명의 등기일, 다른 사람 명의 이전등기 접수일, 이전 원인(증여·대물변제 등), 경매개시결정 등기일을 등기부와 계약서로 정리해야 합니다. 이사 온 날과 계속 살았다는 사실은 주민등록표 초본과 공과금 영수증으로 남겨 둡니다.

이 기록은 제3자이의 소송에서 시효 기산점과 점유 성질을 판단하는 기본 자료가 됩니다. 시효 주장이 어렵다고 판명되면 같은 자료가 명의이전의 무효나 명의신탁 반환 청구 같은 다른 청구의 근거로 쓰일 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서, 경매개시결정문, 명의이전 계약서, 주민등록표 초본을 준비해 주시면, 시효 기산점·점유의 성질·제3자이의 소송과 다른 청구의 실익을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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