등기·명의신탁

위조 등기로 넘어간 땅을 남이 시효취득했으면 위조범에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

말소등기 의무를 못 지켰다는 채무불이행(민법 제390조)으로는 배상받을 수 없지만, 위조로 소유권을 잃게 한 불법행위를 이유로는 청구할 수 있습니다. 대법원 2010다28604 전원합의체 판결은 소유권을 잃으면 등기말소청구권 같은 물권적 청구권 자체가 없어지므로 그 이행불능에 따른 전보배상은 인정되지 않는다고 보았습니다. 지금은 위조 사실과 소유권을 잃은 사실을 안 날짜부터 확인하십시오.

말소등기 소송에서 이미 이겼더라도 그 판결을 근거로 채무불이행 배상을 다시 구성할 필요는 없습니다. 청구의 법적 근거를 불법행위로 바꾸면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지 명의 임야는 2003년 친척 B씨가 위조한 서류로 B씨 앞으로 이전등기됐고, 곧바로 C씨에게 팔렸습니다. C씨는 그 뒤 20년 넘게 임야를 점유해 왔고, 2025년 A씨가 제기한 말소등기 소송에서 법원은 C씨의 취득시효 완성을 인정했습니다. A씨는 B씨를 상대로 약 4억원 상당의 손해배상을 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기말소를 못 받게 됐으면 이행불능으로 배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 소유자가 실체관계에 맞지 않는 등기의 명의인에게 말소나 진정명의회복을 청구하는 권리는 소유권에 기한 방해배제청구권, 곧 물권적 청구권입니다. 소유자가 그 후 소유권을 잃으면 이 청구권은 발생 기반이 없어져 존재하지 않게 되므로, 채무불이행에 따른 전보배상으로 바꿀 수 없습니다.

채무불이행 손해배상은 계약이나 법률로 이미 성립한 채권관계에서 본래 채권이 모습을 바꾸어 생기는 권리입니다. 물권적 청구권은 이런 채권관계가 아니어서 민법 제390조가 적용되지 않습니다.

말소등기 판결이 이미 확정됐다면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 선행 소송에서 말소등기청구가 확정됐더라도 그 청구권의 성질이 채권적 청구권으로 바뀌지는 않는다는 것이 같은 판결의 판단입니다. 종전에 확정판결 후 이행불능 배상을 인정했던 대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다17161 판결 등은 이 전원합의체 판결로 변경됐습니다.

그러면 위조범에게는 무엇을 청구하나요?

불법행위 손해배상을 청구합니다. 서류를 위조해 소유권이전등기를 넘겨 가고 제3자에게 처분해 결국 소유권을 잃게 했다면, 위법한 행위로 손해를 입힌 것입니다. 같은 판결도 불법행위를 이유로 한 소유권 상실 손해배상 청구는 별개로 가능하다는 여지를 남겼습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 손해액은 보통 소유권을 잃은 시점의 토지 시가를 기준으로 합니다. 위조범이 제3자에게서 받은 매매대금은 부당이득 반환 청구의 대상으로도 검토할 수 있습니다.

시효취득한 사람에게서 땅을 되찾을 수는 없나요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기까지 마친 사람은 소유권을 취득하므로, 원래 소유자는 그 사람에게 말소를 청구할 수 없습니다. 점유 시작 경위, 점유 기간 중 소유자가 소를 낸 적이 있는지에 따라 시효 완성 여부를 먼저 다툴 수 있습니다.

위조 등기 소유권 상실 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 등기부 갑구와 등기신청 서류를 발급받아 위조 경위를 확인합니다. 가해자와 불법행위일을 특정합니다.
• 시효 완성 검토 - 제3자의 점유 시작일과 중단 사유를 따져 봅니다. 시효가 완성되지 않았다면 말소 소송을 다시 검토합니다.
• 청구 근거 정리 - 채무불이행이 아니라 불법행위와 부당이득으로 청구를 구성합니다. 근거를 잘못 잡으면 기각됩니다.
• 손해액 산정 - 소유권 상실 시점의 시가 감정 자료를 준비합니다. 배상액의 기준이 됩니다.
• 보전·집행 - 위조범 재산에 가압류를 신청하고 판결 후 강제집행합니다. 형사 고소와 병행하면 재산 파악에 도움이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위조 등기 이후 여러 차례 거래가 이어졌거나 국가 명의 보존등기가 끼어 있으면 등기부 전체 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 상실 손해배상과 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물권적 청구권과 채권적 청구권은 무엇이 다른가요?
  물권적 청구권은 소유권 같은 물권에서 나오는 권리로, 방해배제·반환 청구가 대표적입니다. 채권적 청구권은 계약 등으로 성립한 채권관계에서 나옵니다. 대법원 2010다28604 전원합의체 판결은 등기말소청구권이 물권적 청구권이라 소유권을 잃으면 함께 소멸하고, 민법 제390조의 이행불능 배상으로 이어지지 않는다고 보았습니다.
• 예전 판례는 배상을 인정하지 않았나요?
  인정한 판례가 있었지만 변경됐습니다. 대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다17161 판결과 2009. 6. 11. 선고 2008다53638 판결은 확정된 말소등기의무의 이행불능 배상을 인정했으나, 2010다28604 전원합의체 판결로 변경됐습니다. 현재는 이행불능 배상 주장이 받아들여지지 않습니다.
• 위조범에게 불법행위 배상을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 사람이 배상 책임을 진다고 정합니다. 위조 서류로 등기를 넘겨 제3자에게 처분해 소유권을 잃게 했다면 이 요건에 해당할 수 있고, 손해액은 소유권 상실 시점 시가가 기준이 됩니다.
• 불법행위 배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조 제1항·제2항이 정한 기간입니다. 위조 등기와 소유권 상실 사이에 시간이 길면 10년 기산점이 다툼이 되므로 등기일과 시효 완성일을 모두 기록해 두십시오.
• 시효취득한 사람의 등기를 말소할 수 있나요?
  시효가 완성됐다면 어렵습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람이 등기하면 소유권을 취득한다고 정하고, 같은 조 제2항은 선의·무과실로 등기하고 10년 점유한 경우를 정합니다. 점유 경위와 중단 사유를 먼저 따져 보십시오.
• 위조범이 받은 매매대금을 돌려받을 수 있나요?
  부당이득 반환을 검토할 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 사람이 그 이익을 반환하도록 정합니다. 위조범이 남의 땅을 팔아 받은 대금이 대표적이고, 불법행위 배상과 함께 청구하되 이중으로 받을 수는 없습니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
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