주택 임대차

친구와 방을 따로 빌려 부엌만 같이 쓰면 소액임차인 보증금을 합산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 친구와 각자 계약해 각자 방을 쓰면서 부엌과 화장실만 같이 쓰는 정도라면 가정공동생활로 보기 어려워 소액임차인 판단 때 보증금을 합산하지 않습니다. 시행령은 가정공동생활을 하는 임차인들만 1명으로 보아 보증금을 더하고, 하급심 판례는 친분과 공용만으로는 부족하다고 보았습니다. 지금은 각자 보증금을 낸 기록과 생활비를 따로 쓴 자료를 모아 두십시오.

부엌과 화장실을 같이 쓴다는 이유만으로 보증금을 합쳐 계산해야 하는 것은 아닙니다. 친구 사이 공동 사용만으로는 합산 대상이 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨와 M씨는 대학 동기로, 2024년 3월 서울의 방 셋 딸린 빌라에서 각자 집주인과 계약해 방을 하나씩 빌렸습니다. 보증금은 각자 9천만원씩 자기 계좌에서 냈고, 부엌과 화장실은 같이 썼습니다. 2026년 빌라가 경매에 들어가자 선순위 은행은 두 사람이 한 집에 사니 보증금을 합쳐 1억8천만원으로 봐야 한다며 소액임차인이 아니라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가정공동생활이면 보증금을 합산하나요?

합산합니다. 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 더합니다. 합친 금액이 소액임차인 기준을 넘으면 최우선변제를 받지 못합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제4항이 이 합산 규정입니다. 원안 당시에는 시행령 제3조 제4항에 있던 규정이 조문 정리로 자리만 옮겼고 내용은 같습니다. 가족이 계약서를 나눠 써서 소액 보호를 여러 번 받는 것을 막으려는 취지입니다.

친구나 동료와 같이 살면 가정공동생활인가요?

친분만으로는 해당하지 않습니다. 가정공동생활은 법률상 친족일 필요는 없지만 사회통념상 한 가정으로서 생활공동체를 이룰 만큼 긴밀한 인적 결합이 있고, 보증금도 그 공동체의 계산으로 하나로 귀속된다고 볼 수 있어야 인정됩니다.

청주지방법원 2007. 5. 31. 선고 2007가단3957 판결(확정)은 친분 덕분에 같은 공간에서 원활하게 함께 살았다거나 부엌·화장실을 같이 써 왔다는 사정만으로는 가정공동생활이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 사건에서는 전처를 매개로 한 동서 사이였던 두 임차인이 각자 보증금을 냈는데, 합산하지 않았습니다. 이 쟁점을 직접 다룬 대법원 판례는 아직 확인되지 않아, 하급심 기준으로 판단하게 됩니다.

각자 계약한 소액임차인은 얼마씩 받나요?

각자 기준 이하라면 각자 최우선변제를 받지만, 모두 합친 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눠 받습니다. 친구 공동 임차 보증금 합산이 부정되더라도 이 한도 규정은 따로 적용됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 소액임차인은 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인이고, 최우선으로 받는 금액은 각각 5천500만원, 4천800만원, 2천800만원, 2천500만원까지입니다. 이 기준은 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준 시행령을 따릅니다.

공동 거주 소액임차인 대응 순서

• 각자 계약 확인 - 두 사람이 각자 이름으로 계약서를 쓰고 각자 보증금을 냈는지 확인합니다. 한 계약에 공동 명의라면 한 임차인입니다.
• 생활 분리 자료 - 각자 방 위치, 방문 잠금, 생활비·관리비를 따로 낸 기록을 모읍니다. 경제적 일체가 아니라는 근거입니다.
• 관계 설명 정리 - 친구·직장 동료 등 관계와 같이 살게 된 경위를 적습니다. 가족처럼 한 살림을 했는지가 판단 기준입니다.
• 배당요구 - 각자 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 한 사람이 대표로 해도 다른 사람 몫까지 되지 않습니다.
• 배당이의 - 배당표에서 합산 처리됐다면 배당기일에 이의를 진술합니다. 그 뒤 배당이의 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연인·사실혼 관계이거나 생활비를 한 통장으로 관리했다면 가정공동생활로 볼 여지가 커지므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가정공동생활은 가족만 해당하나요?
  가족만 해당하는 것은 아닙니다. 하급심 판례는 법률상 친족일 필요는 없지만 사회통념상 한 가정으로서 생활공동체를 이룰 만큼 긴밀한 인적 결합이 있고 보증금도 그 공동체의 계산으로 귀속돼야 한다고 보았습니다. 친구 사이 친분만으로는 부족합니다.
• 부엌과 화장실을 같이 쓰면 불리한가요?
  그것만으로는 불리하지 않습니다. 같은 판결은 부엌이나 화장실을 공용하거나 서로의 공간을 일시적으로 같이 쓰는 것을 용인했다는 사정만으로는 가정공동생활이 아니라고 보았습니다. 생활비와 보증금을 한 살림으로 관리했는지가 더 중요한 판단 요소입니다.
• 합산되면 어떻게 되나요?
  가정공동생활을 하는 임차인들은 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 더합니다. 합친 금액이 지역별 소액임차인 기준을 넘으면 두 사람 모두 최우선변제를 받지 못하고, 확정일자에 따른 순위 배당만 남습니다.
• 둘 다 소액임차인이면 각자 최대액을 받나요?
  각자 일정액까지 받을 수 있지만, 같은 주택의 소액임차인 일정액을 모두 합친 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 경매 매각대금이 적으면 각자 받는 금액이 줄어듭니다.
• 한 계약서에 둘 이름을 같이 쓰면요?
  한 계약서에 공동 임차인으로 이름을 올리면 처음부터 하나의 임대차이므로 보증금 전체가 한 임차인의 보증금으로 계산됩니다. 가정공동생활 여부를 따질 필요도 없이 합친 금액으로 소액임차인 기준을 봅니다. 각자 보호를 받으려면 방별로 따로 계약합니다.
• 배당표에서 합산됐으면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 합산 처리에 이의를 진술하고, 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 증명을 법원에 내야 합니다. 소송에서는 각자 계약·보증금 출처·생활 분리 자료로 가정공동생활이 아님을 증명합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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