친척 집 임차인도 최우선변제를 받나요?

받을 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 주택 사용이 아니라 소액임차인 보호를 이용한 채권 회수가 주된 목적인 경우만 보호에서 제외했습니다. 친척 관계만으로 배제되지 않습니다.

가장 임대차로 보는 기준은 무엇인가요?

기존 채권 관계, 보증금 실제 지급 여부, 보증금 액수, 입주 시기와 가압류·경매 시기 등을 종합합니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 빌려준 돈을 받으려고 가압류 직전 소액 보증금으로 계약한 사안을 보호에서 제외했습니다.

광역시 최우선변제금은 얼마인가요?

주택임대차보호법 시행령 제11조 제3호와 제10조 제1항 제3호에 따라 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)는 보증금 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지 받습니다. 선순위 담보물권 설정 당시 기준이 적용됩니다.

최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?

경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 이 요건을 정합니다. 경매개시결정 등기 뒤 전입한 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다.

배당요구를 꼭 해야 하나요?

해야 합니다. 소액임차인도 민사집행법 제88조 제1항의 우선변제청구권이 있는 채권자이므로 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당에 참여합니다. 임대차계약서와 주민등록등본을 붙여 신청합니다.

채권자가 배당이의를 하면 어떻게 되나요?

이의된 배당금은 소송이 끝날 때까지 공탁됩니다. 채권자는 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 내야 하고, 임차인은 그 소송에서 보증금 지급과 실제 거주를 증명해 최우선변제권을 지킵니다.

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주택 임대차

삼촌 집에 세 들어 살았는데 경매에서 친척이라 최우선변제를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대인이 친척이라는 이유만으로 소액임차인 최우선변제에서 빠지지 않습니다. 대법원은 주택을 쓰려는 것이 아니라 소액임차인 보호를 이용해 채권을 회수하려는 목적의 계약만 보호에서 제외했습니다. 지금은 보증금을 계좌로 보낸 내역과 실제로 살며 관리비를 낸 기록을 모아 두십시오.

기한

경매가 시작되면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제를 받습니다. 소액임차인도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다.

친척 사이라서 계약서를 새로 꾸미거나 사실과 다른 설명을 준비할 필요는 없습니다. 실제로 돈을 주고 살았다는 사실만 증명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 4월 광역시에 있는 삼촌 소유 빌라에 보증금 7천만원을 계좌로 보내고 입주해 전입신고를 했습니다. 같은 건물 다른 세대도 비슷한 보증금이었고, 2026년 4월 갱신 때는 보증금을 올리지 않았습니다. 2026년 여름 삼촌의 빚으로 빌라가 경매에 넘어가자, 채권자 쪽에서 친척 간 계약이라 소액임차인으로 볼 수 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 친척이면 소액임차인 보호에서 빠지나요?

빠지지 않습니다. 소액임차인 제도가 보호하지 않는 것은 임대차의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있지 않고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있는 경우입니다. 친척 관계는 이런 목적을 의심받는 사정일 뿐, 그것만으로 보호를 배제하지 않습니다.

실제 임대차와 가장 임대차 판단 요소

판단 요소	실제 임대차 쪽 사정
보증금 지급	계좌이체 내역 있음
거주 여부	전입·관리비 납부
보증금 액수	다른 세대와 비슷
기존 채권	빌려준 돈과 무관

보증금 지급: 실제 임대차 쪽 사정: 계좌이체 내역 있음
거주 여부: 실제 임대차 쪽 사정: 전입·관리비 납부
보증금 액수: 실제 임대차 쪽 사정: 다른 세대와 비슷
기존 채권: 실제 임대차 쪽 사정: 빌려준 돈과 무관

출처 - 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결

그래서 보증금을 실제로 지급했는지, 실제로 거주했는지, 보증금이 주변 시세나 다른 임차인과 비교해 지나치게 적지 않은지가 판단 요소가 됩니다. 이 세 가지가 갖추어졌다면 친척 사이라는 이유만으로 배당에서 제외될 가능성은 낮습니다. 반대로 삼촌에게 빌려준 돈을 받지 못하던 중 가압류나 경매 직전에 소액 보증금으로 계약하고 들어간 경우라면, 대법원 판례의 사안과 비슷해져 보호받지 못할 수 있습니다.

최우선변제는 얼마까지 받나요?

지역별 기준 이하 보증금이라면 정해진 금액까지 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)는 보증금 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지 받습니다. 서울특별시는 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지입니다.

최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 또 최우선변제금은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 기준 금액은 선순위 담보물권이 설정된 당시 시행령을 따릅니다.

갱신 때 보증금을 올리지 않은 것도 문제가 되나요?

그것만으로 문제 되지 않습니다. 계약갱신 때 보증금을 그대로 두는 일은 흔하고, 처음 보증금이 다른 임차인과 같은 수준이었다면 가장 임대차로 볼 사정이 되기 어렵습니다. 오히려 경매를 앞두고 보증금을 소액 기준에 맞춰 낮춘 경우가 의심을 받습니다.

채권자가 친척 간 임대차를 문제 삼아 배당이의를 하면 임차인이 실제 임대차라는 사정을 증명해야 합니다. 보증금 이체 내역, 전입일, 관리비·공과금 납부 내역, 같은 건물 다른 세대의 계약서가 있으면 도움이 됩니다.

친척 임대인 소액임차인 대응 순서

보증금 지급 증명 - 계좌이체 내역을 모읍니다. 실제 지급 여부가 첫 쟁점입니다.
거주 사실 증명 - 전입일, 관리비·공과금 영수증을 준비합니다. 사용·수익 목적을 보여 줍니다.
시세 비교 - 같은 건물이나 주변 시세와 보증금을 비교합니다. 지나치게 적지 않다는 자료입니다.
배당요구 - 배당요구의 종기 전에 배당요구를 합니다. 소액임차인도 필요합니다.
배당이의 대응 - 채권자가 이의하면 위 자료로 소송에 대응합니다. 배당금은 소송이 끝날 때까지 공탁됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 삼촌에게 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 경우처럼 기존 채권이 얽혀 있다면 돈이 오간 경위와 시기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

친척 집에 세 든 사람은 경매가 시작되면 가족 간 계약이라 인정받지 못한다고 먼저 포기하는 경우가 많습니다. 법원이 문제 삼는 것은 친척 관계가 아니라, 살려고 빌린 것이 아니라 돈을 먼저 받아 가려고 꾸민 계약인지입니다.

그래서 보증금이 실제로 오간 기록이 가장 중요한 자료입니다. 현금으로 건넸다면 인출 내역과 영수증을, 계좌로 보냈다면 이체 내역을 보관하고, 입주 뒤 관리비와 공과금을 누가 냈는지도 정리해 두어야 합니다.

이 기록은 근저당권자나 다른 채권자가 배당이의를 했을 때 실제 임대차라는 사실을 증명하는 증거가 됩니다. 배당이의 소송에서 증명하지 못하면 공탁된 최우선변제금이 채권자에게 넘어갑니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·보증금 이체 내역·관리비 납부 내역·주민등록초본을 준비해 주시면, 소액임차인 해당 여부·최우선변제 금액·배당이의 대응 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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