주택 임대차

소액임차인은 경매에서 보증금을 얼마까지 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

소액임차인은 경매에서 보증금 중 지역별로 정해진 금액까지 근저당권자보다 먼저 받을 수 있고, 서울특별시라면 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 금액 기준은 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조가 정하고, 어느 기준을 쓸지는 먼저 설정된 담보물권의 설정일로 정합니다. 지금은 등기부에서 가장 앞선 근저당권의 접수일부터 확인해 보십시오.

확정일자를 받지 않았다고 최우선변제를 포기할 필요는 없습니다. 최우선변제는 확정일자가 아니라 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄는지로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 서울특별시에 있는 다세대주택을 보증금 1억 5천만 원에 임차해 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 이 집에는 2024년 3월 설정된 근저당권이 먼저 있었고, 2025년 집주인이 대출을 갚지 못해 경매가 시작됐습니다. A씨는 근저당권보다 늦게 들어왔는데도 보증금 중 얼마를 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지역별로 얼마까지 먼저 받을 수 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 받습니다. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 1억4천500만원 이하 임차인이 4천800만원까지 받습니다. 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 받습니다.

보증금이 위 금액을 넘으면 소액임차인이 아니므로 최우선변제를 받지 못합니다. 이때는 확정일자에 따른 우선변제권으로 순위에 따라 배당받습니다.

금액이 왜 다른가요?

금액 기준은 여러 차례 올랐습니다. 2016년 기준(서울특별시 보증금 1억원 이하)은 그 뒤 여러 차례 개정됐고, 2021. 5. 11. 시행본의 서울특별시 1억5천만원 이하·5천만원을 거쳐 2023. 2. 21. 시행본에서 지금 금액이 됐습니다. 다만 개정 전에 이미 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따릅니다. 그래서 오래된 근저당권이 있는 집은 그 근저당권 설정 당시 기준으로 소액임차인인지를 따로 계산합니다.

받을 수 있는 금액에 한도가 있나요?

있습니다. 소액임차인이 받는 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 한 집에 소액임차인이 여럿이고 그 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자의 금액 비율로 나눕니다. 가정공동생활을 하는 임차인이 여럿이면 한 명으로 보아 보증금을 합산합니다.

소액임차인 요건은 무엇인가요?

경매신청 등기 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 경매신청 등기 뒤에 이사 온 임차인은 보증금이 적어도 최우선변제를 받지 못합니다. 또 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람도 최우선변제를 받지 못합니다.

소액임차인 최우선변제 대응 순서

• 등기부 확인 - 가장 앞선 담보물권의 접수일을 확인합니다. 적용할 금액 기준이 이 날짜로 정해집니다.
• 지역 기준 대조 - 주택 소재지가 어느 구분에 속하는지 봅니다. 보증금이 기준 이하인지 확인합니다.
• 대항요건 날짜 확인 - 전입일과 입주일이 경매신청 등기보다 앞서는지 확인합니다. 늦으면 최우선변제가 없습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 계약서와 주민등록초본을 첨부합니다.
• 집 비워 주기와 배당금 수령 - 배당금을 받으려면 매수인에게 집을 넘겼다는 확인서가 필요합니다. 이사 일정과 배당기일을 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 개정 전에 설정됐거나 한 집에 소액임차인이 여럿이라면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당과 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당권보다 늦게 들어와도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 근저당권보다 늦게 입주했어도 정해진 금액까지 먼저 받습니다.
• 보증금이 기준보다 조금 많으면 어떻게 되나요?
  소액임차인이 아니므로 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조는 보증금이 지역별 금액 이하인 임차인만 대상으로 정합니다. 이 경우 확정일자를 받았다면 그 날짜 순위에 따라 우선변제를 받습니다.
• 오래된 근저당권이 있으면 기준이 달라지나요?
  달라집니다. 시행령 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따르게 합니다. 예를 들어 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권이 있으면 그 근저당권자와의 관계에서는 서울특별시 기준이 보증금 1억5천만원 이하, 5천만원까지인 종전 규정이 적용됩니다.
• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문은 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 곧 주택 인도와 주민등록을 갖추도록 할 뿐 확정일자를 요구하지 않습니다. 다만 기준을 넘는 보증금 부분을 받으려면 확정일자가 필요합니다.
• 집값이 낮으면 전액 못 받나요?
  주택가액의 2분의 1까지만 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 소액임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 여러 소액임차인이 있으면 비율로 나눕니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  배당기일에 배당표가 확정되면 받습니다. 실무에서는 매수인에게 집을 넘겼다는 매수인의 확인서를 내야 배당금을 내주므로 이사 일정과 배당기일을 맞춥니다. 배당에 이의가 생기면 주택임대차보호법 제8조 제2항이 준용하는 제3조의2 제4항부터 제6항의 절차를 따릅니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
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